Inwestycja w wysokiej jakości lokale położone w atrakcyjnych lokalizacjach (nad morzem, w górach czy na Mazurach) jest częstym wyborem osób, które chcą bezpiecznie ulokować swój kapitał. Inwestowanie w tego typu lokale (w ramach condohotelu czy też aparthotelu) cały czas zyskuje na popularności.

Wybierając apartament, nabywcy w pierwszej kolejności kierują się zazwyczaj lokalizacją oraz ceną. Choć są to niewątpliwie bardzo istotne kwestie, to przed podjęciem ostatecznej decyzji warto szczegółowo przeanalizować stan prawny nieruchomości oraz zweryfikowaćtreść zawieranej umowy(przedwstępnej i sprzedaży). Już na początkowym etapie transakcji warto również zastanowić się, jaki będzie najbezpieczniejszy sposób komercjalizacji takiej nieruchomości i jak ukształtować warunki umowy najmu, aby przynosiła ona jak największe korzyści.

Najczęściej zakup takiego apartamentu odbywa się w celach inwestycyjnych – wówczas kupujący przystępuje do transakcji nabycia apartamentu jako przedsiębiorca (a nie konsument, którego interesy są mocno chronione na podstawie samych przepisów prawa). Dlatego umowy związane z inwestycyjnym zakupem apartamentów (relacja B2B) wymagają zwykle wprowadzenia postanowień zabezpieczających interesy kupującego (np. powiązanie płatności ze stanem zaawansowania inwestycji, wprowadzenie prawa do odstąpienia od transakcji w określonych sytuacjach itp.).

Zbadanie nieruchomości

Przed nabyciem apartamentu konieczne jest zapoznanie się z treścią księgi wieczystej prowadzonej dla gruntu (nieruchomości wspólnej) oraz dla konkretnego lokalu. Niepokojącym sygnałem dla potencjalnego nabywcy powinny być przede wszystkim wpisy ujawnione w dziale III i w dziale IV księgi wieczystej, które dotyczą roszczeń osób trzecich, obciążeń takiej nieruchomości bądź lokalu czy też ustanowionej hipoteki. Jeśli takie wpisy istnieją, należy wyjaśnić ze sprzedającym jaka jest ich podstawa, czego dokładnie one dotyczą oraz czy będą podlegać wykreśleniu.

Treść księgi wieczystej pomaga też potwierdzić podstawowe informacje dotyczące nieruchomości, np. czy sprzedający rzeczywiście jest właścicielem lokalu oraz czy zgadzają się podstawowe dane dotyczące powierzchni lokalu i liczby pomieszczeń.

Analiza umowy przedwstępnej lub umowy sprzedaży

W zależności od okoliczności, czasami strony decydują się na zawarcie najpierw umowy przedwstępnej, a następnie w jej wykonaniu – umowy sprzedaży. Umowa przedwstępna jest przydatna w sytuacjach, gdy strony potrzebują jeszcze czasu na przygotowanie się do transakcji np. ze względu na wykonywanie prac wykończeniowych czy też konieczność pozyskania niezbędnych dokumentów i zaświadczeń, ale jednocześnie chcą już zobowiązać się do zawarcia ostatecznej umowy sprzedaży.

Umowa przedwstępna może być zawarta w zwykłej formie pisemnej lub w formie aktu notarialnego. Forma aktu notarialnego daje najsilniejsze zabezpieczenie dla stron – gdyby sprzedający uchylał się następnie od zawarcia przyrzeczonej umowy sprzedaży, wówczas kupującemu będzie przysługiwać prawo wystąpienia na drogę sądową i żądania, aby sprzedający przeniósł na niego własność nieruchomości za cenę i na warunkach ustalonych w umowie przedwstępnej (analogiczne uprawnienie będzie przysługiwać rzecz jasna także sprzedającemu wobec kupującego). Zwykła forma pisemna zapewnia natomiastjedynie tak zwany „słabszy” skutek zobowiązujący – w takim przypadku strony nie są uprawnione do dochodzenia zawarcia umowy przyrzeczonej na drodze sądowej. Strony mogą w takiej sytuacji żądać jedynie naprawienia szkody, którą poniosły przez to, że liczyły na zawarcie umowy przyrzeczonej. Taki zakres odszkodowania jest bardzo mocno ograniczony – w praktyce sprowadza się do kosztów związanych z dojazdami, przygotowaniem i zawarciem umowy przedwstępnej czy też kosztami konsultacji prawnych.

Znaczenie ma oczywiście nie tylko forma, ale przede wszystkim treść zawieranej umowy przedwstępnej czy też umowy sprzedaży. Umowy powinny odpowiednio zabezpieczać kupującego na wypadek niewykonania jakiegokolwiek z zobowiązań przez sprzedającego (w grę wchodzi np. wprowadzenie zadatku, kar umownych czy też oświadczenia o dobrowolnym poddaniu się egzekucji). Zadbać należy także o bezpieczny mechanizm zapłaty ceny przez kupującego. Najczęstszym błędem (z perspektywy kupującego) jest brak uregulowania w umowie przedwstępnej jasnych mechanizmów odstąpienia od umowy i zakończenia współpracy.

Część postanowień i głównych założeń do tego typu umów jest oczywiście powtarzalna, to nie powinno jednak uśpić czujności kupującego. Istotne jest, aby każde postanowienie umowy zostało przeanalizowane pod kątem ewentualnych ryzyk lub ograniczeń dla kupującego – zwłaszcza, że projekty umów są zazwyczaj przygotowywane przez sprzedającego i mają na celu uwzględniać w pierwszej kolejności jego interesy. 

Mechanizm zapłaty ceny

Zadbanie o bezpieczny mechanizm zapłaty ceny jest szczególnie istotne w przypadku, gdy kupujemy lokal jeszcze na etapie jego budowy. Taka sytuacja wymaga także odpowiedniego zabezpieczenia kupującego na wypadek opóźnienia sprzedającego w realizacji robót czy wydaniu lokalu. W przypadku lokali użytkowych, kupującego i wpłacanych przez niego środków nie chroni tak zwana ustawa deweloperska. W takiej sytuacji kupujący wpłaca sprzedającemu pieniądze, choć lokal fizycznie jeszcze nie istnieje – co jednak, jeśli lokal ostatecznie nie powstanie, a kupujący zdąży już wpłacić sprzedającemu znaczną sumę? Właśnie z tego względu istotne jest powiązanie wpłat poszczególnych rat ceny sprzedaży z etapami zaawansowania robót i zadbanie o to, aby w przypadku wystąpienia opóźnień w budowie kupujący mógł wstrzymać się z dokonywaniem kolejnych wpłat, a nawet zakończyć współpracę i obciążyć sprzedającego karami umownymi.

Możliwość komercjalizacji apartamentów

Standardowym rozwiązaniem na czerpanie korzyści finansowych z zakupionego apartamentu jest jego wynajem. Prowadzeniem i obsługą wynajmu nieruchomości nie musi jednak zajmować się sam kupujący – w przypadku condo- czy też aparthoteli „w pakiecie” ze sprzedażą apartamentu sprzedający (lub inny wybrany przez niego podmiot zwany „operatorem”) oferuje także zarządzanie nieruchomością i prowadzenie długo- lub krótkoterminowego wynajmu apartamentu. Kupujący zawiera zatem z operatorem umowę najmu, a operator następnie podnajmuje apartament innym podmiotom. Wysokość czynszu najmu, którą operator będzie uiszczał kupującemu, może być ustalana na kilka sposobów, np. jako procent ceny lokalu albo jako procent przychodów osiągniętych przez operatora z tytułu dalszego podnajmu. W tym drugim przypadku zysk kupującego jest dużo bardziej niepewny – jeśli dany apartament będzie się słabo wynajmował, to i zarobek kupującego będzie niski.

Rozwiązanie proponowane przez rynek condo- i aparthoteli zdejmuje z kupującego ciężar związany z koniecznością poszukiwania potencjalnych najemców oraz obsługi takiej umowy najmu. Nie oznacza to jednak, że kupujący będzie zwolniony ze wszelkich obowiązków z tym związanych – w umowach najmu katalog obowiązków kupującego (jako wynajmującego na rzecz operatora) bywa czasem naprawdę szeroki i warto się z nim zapoznać przed zawarciem takiej umowy.

Umowy najmu w tego typu sytuacjach zawierane są najczęściej na czas oznaczony z dodatkowym zastrzeżeniem o jej automatycznym przedłużeniu o kolejne lata, jeśli żadna ze stron z odpowiednim wyprzedzeniem nie złoży wypowiedzenia. Przy związywaniu się umową najmu na wiele lat należy pamiętać o prawidłowym skonstruowaniu postanowień, które pozwolą na jej wcześniejsze wypowiedzenie w przypadku, gdyby z obiektywnych przyczyn wynajem nie był już dłużej korzystnym (opłacalnym) rozwiązaniem dla kupującego. Z drugiej jednak strony umowa nie powinna przewidywać zbytniej dowolności jeśli chodzi o możliwość wcześniejszego wypowiedzenia umowy przez operatora (najemcę), aby zapewnić stabilność stosunku najmu.

Pobyt właścicielski

Przez większą część roku apartament jest zazwyczaj wynajmowany osobom trzecim, jednak kupujący w ramach tak zwanego pobytu właścicielskiego może korzystać z lokalu przez okres wskazany w umowie najmu. Niekiedy pobyt właścicielski może być realizowany także w innych lokalach położonych w tym samym budynku, niebędących własnością kupującego. Zasady pobytu właścicielskiego są również szczegółowo określane w umowach najmu i często wskazuje się w nich konkretne terminy bądź okresy, w których kupujący ma możliwość przebywać w swoim lokalu.

Korzyści podatkowe

Gotowy apartament znajdujący się w condo- lubaparthotelu jest lokalem użytkowym (niemieszkalnym) i z tego względu podlega opodatkowaniu podatkiem VAT ze stawką 23%, o którego zwrot kupujący może następnie wystąpić. Podobnie zapłacony VAT można odliczyć od nabywanych towarów i usług (np. wykończenie lokalu, wyposażenie, usługi remontowe). Co istotne, aby odliczyć VAT nie jest konieczne prowadzenie działalności gospodarczej rozumianej jako rejestracja w Centralnej Ewidencji i Informacji o Działalności Gospodarczej (CEiDG), wystarczy jedynie zarejestrować się jako czynny podatnik VAT i rozliczać VAT od najmu. Prawo do odliczenia podatku naliczonego VAT od zakupu wynika z tego, że apartament jest wynajmowany operatorowi apartamentów wraz znaliczeniem podatku VAT, a nie ze zwolnieniem z VAT jakie występuje przy wynajmie lokalu mieszkalnego na cele mieszkaniowe.

Od stycznia 2023 roku w przypadku najmu prywatnego (gdy wynajmującym jest osoba, która nie prowadzi działalności gospodarczej), jedyną dopuszczalną formą opodatkowania podatkiem dochodowym jest ryczałt. Jeżeli wynajmujący uzyska w danym roku przychód w wysokości do 100.000,00 zł, stawka ryczałtu wyniesie 8,5%. W przypadku nadwyżki przychodów ponad kwotę 100.000,00 zł, stawka to12,5%. Taki sposób opodatkowaniajest najprostszy i wiąże się z najniższą stawką podatku, jednak nie daje on możliwości odliczenia kosztów uzyskania przychodu.

Należy pamiętać, że pułap 100.000 zł dotyczy obojga małżonków, jeśli są oni współwłaścicielami apartamentu i nie wskazali w złożonym urzędowi skarbowemu oświadczeniu, że całość przychodów z najmu będzie rozliczał wskazany małżonek. W takim wypadku w praktyce (gdy przychody z najmu na rzecz operatora rozliczają oboje małżonkowie po połowie), każdy z małżonków stosuje stawkę 8,5% do przychodów do poziomu 50.000 zł, a po jego przekroczeniu – stawkę 12,5%.

Powyższe limity kwotowe mają zastosowanie do wszystkich przychodów z najmu prywatnego małżonków. Jeśli zatem oprócz opisywanego apartamentu małżonkowie są współwłaścicielami i wynajmują w innych lokalizacjach lokale mieszkalne lub użytkowe w ramach najmu prywatnego, to każdemu z małżonków przysługuje limit 50.000 zł dla wszystkich jego przychodów z najmu prywatnego–  po przekroczeniu tego limitu należy stosować stawkę12,5%.

Jeśli umowa najmu będzie zawierana w ramach prowadzonej przez wynajmującego działalności gospodarczej, to w grę oprócz ryczałtu (który jest także dopuszczalny w ramach działalności gospodarczej) wchodzą także:opodatkowanie według zasad ogólnych (skala podatkowa ze stawkami 12% i 32%) oraz podatek liniowy (19%) obliczany od dochodów a nie przychodów, jak w ryczałcie. W takim przypadku warto zastanowić się, która forma opodatkowania w danym stanie faktycznym, dla danego przedsiębiorcy, będzie najkorzystniejsza.

Autor: Magdalena Komudzińska