Inwestycje w nieruchomości komercyjne, takie jak parki handlowe, mogą być strzałem w dziesiątkę – przy czym istotne jest, aby transakcja nabycia została poprzedzona audytem technicznym, prawnym i ekonomicznym. Kluczowymi elementami badania stanu prawnego poprzedzającego zakup tego typu nieruchomości jest oczywiście weryfikacja prawidłowości tytułu prawnego do nieruchomości, w tym ewentualnych obciążeń czy praw osób trzecich, prawidłowość postępowań prowadzonych w ramach  procesu inwestycyjnego, obciążenia publicznoprawne, ale i szczególnie w tym przypadku – kompleksowa weryfikacja obowiązujących umów najmu. Zawarte i wykonywane umowy najmu są podstawowym atutem nieruchomości, który buduje jej wartość, dlatego objęcie nimi możliwie całości powierzchni parku handlowego jest kluczowe dla nabywcy.

Nowy właściciel co do zasady wstępuje w prawa i obowiązki dotychczasowego wynajmującego wynikające z istniejących umów najmu. Bez względu na to, czy umowa dotyczy paczkomatu, bankomatu, parkingu, stoiska czy lokalu – warunki wynegocjowane przez sprzedającego pozostają dla nabywcy co do zasady wiążące. Innymi słowy, kupujący przejmuje całą strukturę najmu stworzoną przez poprzedniego właściciela. Choć zapewnia to kontynuację przepływów pieniężnych i przewidywalność przychodów, zaniechanie gruntownej analizy umów najmu może wiązać się z istotnymi ryzykami finansowymi i operacyjnymi.

Nie wszystko złoto, co się świeci – potencjalne ryzyka ukryte w umowach najmu

Przede wszystkim samo istnienie, zawarcie umowy najmu nie zawsze gwarantuje jej kontynuowanie niezależnie od tego czy wynajmującym będzie dotychczasowy czy już nowy podmiot będący nabywcą nieruchomości. Istotnym aspektem, jaki należy zweryfikować w tym kontekście jest prawidłowość zawarcia umowy oraz jej trwałość. Ważne żeby umowa zawarta była na możliwie długi okres, a warunki jej wypowiedzenia przez najemcę były możliwie ograniczone. Jeśli z kolei umowa zawiera wskazanie okoliczności uzasadniających wypowiedzenie po stronie najemcy to należy je zweryfikować w zakresie skuteczności ich zastrzeżenia w umowie. Prawo najemcy do stosunkowo łatwego „wyjścia” z umowy, spowoduje, że umowa taka obarczona będzie ryzykiem zakończenia jej obowiązywania w terminie wcześniejszym niż ten, na który pierwotnie została zawarta.

Dla weryfikacji czy warunki danej umowy najmu są korzystne dla nabywcy istotne jest oczywiście jasne i komercyjnie korzystne określenie wysokości czynszu i innych należności płatnych przez najemcę na rzecz wynajmującego. Sama jednak wysokość czynszu czy postanowień dotyczących jego waloryzacji nie powinna być jedynym aspektem branym pod uwagę przy weryfikacji ekonomicznej opłacalności najmu. Nieruchomość komercyjna z „kompletem najemców” może bowiem w praktyce generować ujemne przepływy finansowe – na przykład z powodu zaległości w płatnościach, wobec ulg udzielonych najemcom (np. rent free period) czy obowiązku ponoszenia przez właściciela kosztów związanych z zarządzaniem i utrzymaniem nieruchomości bez możliwości ich refakturowania na najemców. W tym kontekście ważne  jest zweryfikowanie całego zakresu obowiązków najemcy i wynajmującego wynikających z zawartej umowy.

Jeśli nawet umowa jest skutecznie zawarta i trwała, a ponadto czynsz określony został jednoznacznie oraz na zadowalającym poziomie to ryzykiem może okazać się brak właściwego zabezpieczenia płatności. Samo właściwe i komercyjnie korzystne zobowiązanie do płatności po stronie najemcy nie zawsze gwarantuje, że płatności te będą wykonywane. Ważnym aspektem jest wobec tego uwzględnienie w treści umowy najmu zabezpieczeń standardowo stosowanych w tego typu umowach, takich jak kaucja, odpowiednia gwarancja bankowa czy dobrowolne poddanie się egzekucji, które oczywiście nie wyeliminują ryzyka braku płatności po stronie najemcy, ale na pewno mogą zminimalizować ryzyko braku płynności po stronie wynajmującego.

Kolejnym ważnym obszarem ryzyk jest brak lub niewłaściwie określone prawo wypowiedzenia umowy najmu przez wynajmującego. Ważne, aby te postanowienia dawały swobodę właścicielowi obiektu w skorzystaniu z uprawnienia do pożegnania najemcy, który nie wykonuje swoich zobowiązań płatniczych lub innych istotnych z punktu widzenia prawidłowego funkcjonowania najmu danej powierzchni albo całego parku handlowego. Nawet najwyższy czynsz może nie zrekompensować wynajmującemu ryzyka konieczności akceptowania w parku handlowym najemcy, który nie przestrzega innych niż finansowe, istotnych postanowień umowy.

Dlaczego analiza umów jest istotna?

Analiza umów najmu pozwala:

• zidentyfikować rzeczywistą sytuację finansową nieruchomości,
• określić skalę ryzyk prawnych i ekonomicznych,
• przygotować się do negocjacji warunków umowy sprzedaży, w tym w szczególności ceny nabycia nieruchomości,
• a w niektórych przypadkach – w ogóle zrezygnować z zakupu.

Umowy najmu mogą zawierać postanowienia ograniczające swobodę działania wynajmującego – np. zakaz wypowiadania umowy przez określony czas, klauzule antykonkurencyjne, obowiązki dotyczące standardu utrzymania nieruchomości, określonego profilu działalności, czy oczekiwanego stopnia komercjalizacji. Nowy właściciel, aby nie narazić się na ryzyko odpowiedzialności finansowej czy utraty najemcy powinien wiedzieć, jakie zobowiązania leżą po jego stronie.

Podsumowanie

Zakup nieruchomości komercyjnej z funkcjonującymi umowami najmu to potencjalnie atrakcyjna inwestycja, oferująca stabilne i przewidywalne przepływy pieniężne – pod warunkiem, że inwestor dokładnie zna strukturę prawną i ekonomiczną nabywanej nieruchomości. Rzetelny audyt prawny pozwala nie tylko zidentyfikować istotne ryzyka, ale również opracować strategie ich ograniczenia.

Sama analiza cash flow to za mało. Kluczowe w przypadku takiej nieruchomości jest zbadanie nie tylko aspektów finansowych, ale również konstrukcji prawnej poszczególnych umów. Przede wszystkim trzeba właściwie zidentyfikować:

• okres obowiązywania umów,
• wysokość i mechanizm płatności i waloryzacji czynszu oraz innych opłat wynikających z umowy,
• prawo do wcześniejszego zakończenia najmu (zarówno przez najemcę, jak i wynajmującego),
• prawa i obowiązki stron oraz sankcje za ich niewykonywanie,
• rodzaj, wysokość i zakres udzielonych przez najemcę zabezpieczeń.

Transakcje dotyczące nieruchomości komercyjnych wymagają nie tylko doświadczenia inwestycyjnego, ale również profesjonalnego wsparcia prawnego. Współpraca z wyspecjalizowanym zespołem doradców zwiększa bezpieczeństwo transakcji, minimalizuje ryzyko utrzymania niekorzystnych zapisów umownych, a dodatkowo może wzmocnić pozycję negocjacyjną kupującego.

Autor:

Adrianna Janicka

Agata Pawlak-Jaszczak