Sytuacja nabywców na rynku mieszkaniowym od dłuższego czasu nie jest łatwa. Składają się na to czynniki takie jak wysokie ceny za 1 m² mieszkania, luka mieszkaniowa sięgająca nawet 1 mln lokali, czy znaczne koszty związane z wzięciem kredytu. Ustawodawca podjął więc szereg działań, które – przynajmniej w założeniu – mają poprawić pozycję nabywcy i ułatwić kupno szczególnie pierwszego mieszkania. Wprowadzone zostały więc zmiany w ustawie o ochronie praw nabywcy lokalu mieszkalnego lub domu jednorodzinnego oraz Deweloperskim Funduszu Gwarancyjnym (dalej nazywanej „ustawą deweloperską”), wielkimi krokami zbliża się także nowelizacja ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych. Mają one na celu przede wszystkim ograniczenie flippowania (czyli nabywania kilku, kilkunastu mieszkań w celu ich dalszej odsprzedaży z zyskiem) i zmniejszenie kosztów nabycia pierwszego mieszkania. Czy jednak rzeczywiście planowane zmiany wywołają pożądany skutek, czy raczej będzie to (kolejne) utrudnienie dla deweloperów?

Zmiany w ustawie deweloperskiej – ograniczenia cesji umów
16 lipca weszły w życie – jako pierwsze – przepisy nowelizujące ustawę deweloperską. Oznacza to całkowity zakaz cesji umów rezerwacyjnych oraz znaczące ograniczenie możliwości dokonywania cesji umów deweloperskich. Za pomocą tych środków ustawodawca chce walczyć ze zjawiskiem polegającym na zawieraniu przez flipperów kilku, kilkunastu umów rezerwacyjnych bądź deweloperskich w ramach jednej inwestycji, a następnie przenoszeniu praw wynikających z tych umów na ostatecznego klienta – za cenę wyższą niż wynikającą z pierwotnej oferty dewelopera. Czy skutecznie?

Zakaz cesji umów rezerwacyjnych
Przeniesienie na osobę trzecią praw (wierzytelności) wynikających z umowy rezerwacyjnej będzie nieważne. Wyjątkiem będą sytuacje, w których rezerwujący dokona przeniesienia na osobę z kręgu najbliższej rodziny (zaliczaną do I albo II grupy podatkowej). Zdaniem ministra rozwoju i technologii zakończy to praktykę polegającą na „hurtowej” rezerwacji lokali z oferty dewelopera i następnym przenoszeniu ich na właściwych nabywców za pobraniem wygórowanej marży. Takie działanie ma często charakter czysto spekulacyjny, nie wymaga ono bowiem od flippera jakiegokolwiek nakładu pracy (w przeciwieństwie do sytuacji, w których nabywa on lokal w stanie deweloperskim, przeprowadza w nim prace wykończeniowe i odsprzedaje nabywcy mieszkanie gotowe do zamieszkania).

Ograniczenia dopuszczalności cesji umów deweloperskich
Jeżeli chodzi o umowy deweloperskie (odpowiednio inne umowy, o których mowa w art. 2 ustawy deweloperskiej), to nabywca będzie mógł przenieść prawa (wierzytelności) z nich wynikające tylko wtedy, gdy nie będą one dotyczyć więcej niż jednego lokalu mieszkalnego albo domu jednorodzinnego oraz gdy w ciągu 3 poprzednich lat nie dokonał on przeniesienia wierzytelności z takich umów. Przesłanki te muszą być spełnione łącznie, a do skuteczności cesji będzie wymagane zachowanie formy aktu notarialnego. Nabywca cedujący umowę na inną osobę, będzie musiał złożyć oświadczenie o niedokonaniu takiej cesji w ciągu ostatnich 3 lat – i to pod rygorem odpowiedzialności karnej za złożenie fałszywego oświadczenia. Tak jak w przypadku umowy rezerwacyjnej, wyjątkiem ma być przeniesienie praw (wierzytelności) na rzecz najbliższych członków rodziny (zaliczanych do I albo II grupy podatkowej) – taka cesja nie podlega żadnym ograniczeniom.

Dokonanie cesji umowy deweloperskiej lub innej umowy, o której mowa w art. 2 ustawy wbrew przepisom, nie będzie stanowić przesłanki jej nieważności. To rozwiązaniema chronić stronę przyjmującą wierzytelności z tych umów, choć niektórzy obawiają się, że pozwoli ono nieuczciwym przenoszącym unikać konsekwencji naruszenia prawa. Mając jednak na uwadze, że za złożenie fałszywego oświadczenia co do spełniania warunków do dokonania cesji grozi odpowiedzialność karna (o której pouczać będzie notariusz sporządzający umowę), takie sytuacje – jeżeli już będą się zdarzały – będą niezwykle rzadkie. Istotniejszą luką w planowanej nowelizacji jest natomiast to, że pod regulację ustawy deweloperskiej podlegają, jako nabywcy, wyłącznie osoby fizyczne, zawierający z deweloperem umowy na cele niezwiązane bezpośrednio z ich działalnością gospodarczą lub zawodową. W konsekwencji tylko takie osoby będą podlegać ograniczeniom związanym z przenoszeniem wierzytelności z tych umów. Tymczasem tzw. flipperzy (przedsiębiorcy kupujący lokale od deweloperów celem ich dalszej odsprzedaży) zwykle nie są nabywcami w rozumieniu ustawy deweloperskiej, a zatem nie obowiązują ich też ograniczenia co do cesji.

Dodatkowo wchodzące w życie przepisy będą dotyczyć tylko cesji umów deweloperskich zawartych na podstawie ustawy deweloperskiej obowiązującej od 1 lipca 2022 r. Tymczasem wielu deweloperów prowadzi jeszcze przedsięwzięcia na podstawie starej ustawy deweloperskiej. Umowy deweloperskie i rezerwacyjne zawarte dla lokali i domów realizowanych w ramach takich inwestycji nie będą więc podlegać żadnym ograniczeniom.

Nowe przepisy o podatku od czynności cywilnoprawnych
Jedną z najbardziej oczekiwanych przez nabywców zmian jest zapowiadana likwidacja podatku od czynności cywilnoprawnych w przypadku nabycia pierwszego mieszkaniana rynku wtórnym. Obecnie taka transakcja jest obciążona podatkiem w wysokości 2%. Po nowelizacji z tego obciążenia zwolniona będzie sprzedaż prawa własności lokalu mieszkalnego, domu jednorodzinnego, ale również spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu mieszkalnego albo domu jednorodzinnego. Warunkiem skorzystania ze zwolnienia jest nieposiadanie przez kupującego żadnych z wyżej wymienionych praw (ani udziału w nich). Wyjątkiem jest sytuacja, w której kupujący otrzymał w spadku maksymalnie połowę nieruchomości – wówczas również nie będzie on musiał płacić podatku.

Z drugiej strony, wysokość podatku od czynności cywilnoprawnych została podniesiona do 6% dla nabywających szóste i kolejne mieszkanie w ramach jednej inwestycji (jednym lub kilku budynkach wybudowanych na jednej nieruchomości gruntowej). Wyższa danina obejmie nawet nabycie udziału w takich lokalach. Ma to na celu (podobnie jak ograniczenie cesji umów deweloperskich) ukrócenie opisywanych wyżej spekulacyjnych działań na rynku nieruchomości.

Parlament zakończył już prace nad tą nowelizacją – aktualnie czeka ona jedynie na podpis prezydenta. Pierwsze zmiany – te znoszące 2% podatku w odniesieniu do kupna pierwszego mieszkania – wejdą w życie po 30 dniach od ogłoszenia (a zatem najprawdopodobniej pod koniec lata). Wyższa stawka podatku w przypadku zakupu szóstego i kolejnego mieszkania ma natomiast zacząć obowiązywać od dnia 1 stycznia 2024 r.

Pozostałe zmiany
Ministerstwo Rozwoju i Technologii zapowiedziało także ustanowienie dla deweloperów obowiązku podawania cen nieruchomości od razu, bez „wymuszania” od potencjalnego nabywcy bezpośredniego kontaktu. Takie działania poprawiały pozycję negocjacyjną firm deweloperskich, umożliwiając im wcześniejsze zorientowanie się, ile nabywca jest gotowy za nieruchomość zapłacić. Dodatkowo Ministerstwo planuje uruchomienie ogólnodostępnego, bezpłatnego serwisu, umożliwiającego potencjalnym nabywcom porównania bieżących cen nieruchomości w okolicy.

Podsumowanie
Nadchodzące zmiany nie są oceniane jednolicie. Wizja mniejszych kosztów zakupu pierwszego mieszkania przez zlikwidowanie podatku od czynności cywilnoprawnych budzi oczywiście wśród nabywców entuzjazm. Zamysł stojący za pozostałymi, antyspekulacyjnymi zmianami jest również zrozumiały, choć niektórzy uznają, że jest to zbyt daleko idąca ingerencja prawodawcy w wolny rynek. Niestety kształt nowych przepisów sprawia, że zamiast chronić nabywcę przed spekulacyjnymi działaniami flipperów, spowodują one raczej dalsze utrudnienia dla deweloperów.

Autor: Agnieszka Pelc