19 sierpnia 2021

Kupno ziemi rolnej a obowiązki nabywcy

> nieruchomości rolne

Zainteresowanie nieruchomościami rolnymi nie maleje. W pierwszym kwartale 2021 roku zainteresowanie działkami rolnymi było o około 38% wyższe niż w ubiegłym roku. Z kolei działki siedliskowe cieszyły się podobno popularnością aż o 27% wyższą niż w roku 2020. Zdecydowanym faworytem były jednak działki leśne, które osiągnęły wynik wyższy od ubiegłorocznego aż o 70% (dla porównania, wzrost zainteresowania działkami budowlanymi odnotowano na poziomie 67%, co dało najwyższy wynik w historii rynku obrotu nieruchomościami).

 

Działka rolna dla rolnika

Z jednej strony argumentem przemawiającym za nabyciem nieruchomości rolnej jest z pewnością atrakcyjna cena za metr w porównaniu z działką budowlaną. Z drugiej strony, należy pamiętać o tym, że w Polsce obrót nieruchomościami rolnymi jest mocno ograniczony przepisami Ustawy o kształtowaniu ustroju rolnego (dalej: Ustawa), a koszty związane z odrolnieniem działki mogą być wysokie – więcej na ten temat w naszym artykule:  "Odrolnienie gruntu - kiedy jest możliwe i na czym polega".

 

Często wśród zainteresowanych nabyciem gruntu rolnego pojawiają się podmioty, które prowadzą działalność związaną z rolnictwem. Wydaje się to być naturalne. Fakt prowadzenia działalności związanej np. ze sprzedażą lub najmem urządzeń i maszyn rolniczych, produkcją pasz czy prowadzeniem szkoleń dla rolników wydaje się być ułatwieniem w nabyciu gruntu rolnego.

 

Czy jednak samo prowadzenie takiej działalności faktycznie otwiera drogę do nabycia gruntu i czy ułatwia wypełnienie obowiązków nabywcy gruntu rolnego określonych Ustawą?

 

W jaki sposób zostać właścicielem nieruchomości rolnej

Co do zasady, nieruchomość rolną o powierzchni do 0,3 ha może kupić każdy bez żadnych ograniczeń i obostrzeń - przepisy Ustawy nie mają wówczas zastosowania i procedura nabycia jest analogiczna do działki budowlanej. W takim wypadku nie ma znaczenia czy jest się rolnikiem indywidualnym, firmą produkującą pasze, przyszłym hodowcą czy deweloperem. Z punktu widzenia Ustawy nie ma też znaczenia w jaki sposób nieruchomość ta będzie wykorzystywana po nabyciu.

 

Z kolei nieruchomości rolne o powierzchni powyżej 0,3 ha, a poniżej 1 ha może kupić podmiot nie będący rolnikiem indywidualnym, ale pamiętać należy w takim wypadku o prawie pierwokupu KOWR oraz o obowiązkach nabywcy, o których poniżej. Mimo tego, to właśnie działki o powierzchni do 1 ha cieszą się największym zainteresowaniem. Ich nabycie nie wymaga posiadania statusu rolnika indywidualnego czy uzyskania jakichkolwiek zgód, a zobowiązania jakie należy spełnić by cieszyć się własnym zielonym zakątkiem, są zasadniczo proste w realizacji.

 

Do nabycia nieruchomości rolnej o powierzchni powyżej 1 ha wymagany jest już status rolnika indywidualnego, bądź zgoda Dyrektora Krajowego Ośrodka Wsparcia Rolnictwa, a w praktyce również zobowiązanie kupującego do prowadzenia na tej ziemi działalności rolniczej – więcej na  temat zgód KOWR w naszym artykule: "Zgoda KOWR na zbycie i nabycie ziemi rolnej".

 

Po nabyciu nieruchomości trzeba spełnić zobowiązania nałożone Ustawą.

 

Prowadzenie działalności rolniczej – jak to rozumieć?

Zgodnie z art. 2b ust. 1 Ustawy - nabywca nieruchomości rolnej jest obowiązany prowadzić gospodarstwo rolne, w skład którego weszła nabyta nieruchomość rolna, przez okres co najmniej 5 lat od dnia nabycia przez niego tej nieruchomości, a w przypadku osoby fizycznej prowadzić to gospodarstwo osobiście. Nadto, w okresie tym nabyta nieruchomość nie może być zbyta ani oddana w posiadanie innym podmiotom.

 

Z kolei art. 2a ust. 4 pkt 1 lit. b Ustawy wśród elementów koniecznych wniosku o wyrażenie przez KOWR zgody na zbycie/nabycie nieruchomości rolnej wskazuje oświadczenie – iż nabywca nieruchomości rolnej zobowiąże się do prowadzenia działalności rolniczej na nabywanej nieruchomości rolnej.

 

Zatem w przypadku nabycia nieruchomości rolnej o powierzchni powyżej 0,3 ha nabywca będący rolnikiem indywidualnym zobowiązany jest do spełnienia obowiązku prowadzenia gospodarstwa rolnego.

 

Z kolei nabywca gruntu o powierzchni powyżej 1 ha uzyskujący zgodę KOWR i nie będący rolnikiem indywidualnym musi zobowiązać się do prowadzenia działalności rolniczej na nabywanej nieruchomości rolnej.

 

Jakie zatem obowiązki leżą na nabywcach nieruchomości rolnej o powierzchni powyżej 0,3 ha i poniżej 1 ha, niebędących rolnikami indywidualnymi?

 

Co dokładnie oznacza prowadzenie gospodarstwa rolnego i działalności rolniczej?

Przepisy Ustawy nie definiują pojęcia „prowadzenia gospodarstwa rolnego”. W takiej sytuacji należy odnieść się do „prowadzenia działalności rolniczej” tj. „prowadzenie działalności rolniczej należy rozumieć jako prowadzenie działalności wytwórczej w rolnictwie w zakresie produkcji roślinnej lub zwierzęcej, w tym produkcji ogrodniczej, sadowniczej i rybnej”.

 

Prowadzenie gospodarstwa rolnego jest ściśle powiązane z prowadzeniem działalności rolniczej, która musi być „gdzieś” prowadzona, a specyfika działalności rolniczej przesądza o charakterze jednostki wytwórczej, w jakiej tego rodzaju działalność jest prowadzona, tj. gospodarstwo rolne, w którym kluczowe znaczenie odgrywają nieruchomości rolne, tj. nieruchomości na których działalność oparta o cykl rolno-biologiczny może być prowadzona (P. Wojciechowski, w: M. Korzycka (red.), Instytucje, s. 307). Prowadzanie działalności rolniczej (określanej też jako działalność wytwórcza w rolnictwie, produkcja rolna) jest kluczowym kryterium dla wyodrębnienia gospodarstwa rolnego. Prowadzenie gospodarstwa rolnego obejmuje zarówno czynności faktyczne jak i czynności prawne związane z prowadzeniem produkcji opartej o cykl rolno-biologiczny.

 

Zatem osobiste prowadzenie gospodarstwa rolnego wymaga kompleksowego zaangażowania, bowiem obejmuje aż dwa elementy, tj. pracę w gospodarstwie oraz podejmowanie wszelkich decyzji dotyczących prowadzenia działalności rolniczej w tym gospodarstwie.

 

Dodatkowo należy zwrócić uwagę, że bez istnienia gospodarstwa rolnego trudno jest mówić o jego prowadzeniu. Gospodarstwem rolnym z kolei może być nieruchomość nie tylko na której może być prowadzona działalność rolnicza, ale i spełniająca kryterium powierzchniowe – gospodarstwo powinno mieć co najmniej 1 ha. Jeśli wobec tego nabywca gruntu nie posiada łącznie więcej niż 1 ha nieruchomości rolnych można mieć wątpliwości czy na nabywanym gruncie może zobowiązać się do prowadzenia gospodarstwa.

 

Można w takim wypadku pokusić się o stwierdzenie, że osoba niebędącą rolnikiem indywidualnym, nie posiadająca innego gruntu rolnego niż nabywany, który z kolei ma mniej niż 1 ha, nie może być zobowiązana do prowadzenia gospodarstwa rolnego

 

Z kolei prowadzenie działalności rolniczej zakłada aktywny udział z sferze produkcji rolnej. Nie będzie więc prowadzeniem działalności rolniczej sytuacja, w której stwierdza się, że konkretny podmiot posiada jedynie możliwość podjęcia działań w obszarze produkcji rolnej. Tym samym sam fakt posiadania nieruchomości rolnej nie sprawia, że podmiot prowadzi działalność rolniczą.

 

Istnieje pogląd, zgodnie z którym działalność rolnicza powinna być prowadzona w celu zarobkowym i na własny rachunek rolnika. Zatem wytwarzanie rolnicze, które służy wyłącznie zaspokajaniu własnych potrzeb rolnika i jego rodziny, nie jest prowadzeniem działalności rolniczej w rozumieniu art. 2 pkt 3 Ustawy. Prowadzeniem działalności rolniczej nie jest również aktywność wytwórcza w rolnictwie, która jest podejmowana jedynie doraźnie (okazyjnie). Trudno jednak nie polemizować z tym stanowiskiem. Naszym zdaniem przepisy nie wskazują, że działalność taka musi być prowadzona w celu zarobkowym.

 

Kwestia związana z zakwalifikowaniem przetwarzania dóbr będących efektem produkcji roślinnej lub zwierzęcej jako działalności rolnej nie jest jasna. Przeważa jednak pogląd, zgodnie z którym przetwarzanie produktów roślinnych lub zwierzęcych, ani innych produktów pochodzących od innych organizmów żywych, nie jest objęte przez art. 2 pkt 3 Ustawy. Istnieje bowiem różnica znaczeniowa między czynnościami, które można zakwalifikować jako wytwarzanie a czynnością przetwarzania. Należy zatem uznać, że prowadzenie działalności rolniczej obejmuje działalność wytwórczą w zakresie produkcji roślinnej i zwierzęcej, a przetwarzanie dóbr uzyskanych na skutek wytwarzania rolniczego nie stanowi działalności rolniczej w rozumieniu art. 2 pkt 3 Ustawy. Idąc dalej, sprzedaż produktów rolnych przed podmiot, który tych dóbr nie wytworzył, również nie jest prowadzeniem działalności rolniczej. Tak samo działalnością rolniczą stanowczo nie jest działalność powiązana z rolnictwem, towarzysząca czy usłużna wobec działalności rolniczej taka jak np. produkcja czy dystrybucja wszelkich urządzeń, wyposażenia, produktów dla rolnictwa czy usługi dla rolnictwa.

 

Kontrole Krajowego Ośrodka Wsparcia Rolnictwa

Planując nabycie nieruchomości rolnej, do której zastosowanie będą mieć przepisy regulujące obowiązki nabywcy, należy pamiętać o tym, aby sumiennie realizować zobowiązania do prowadzenia gospodarstwa lub odpowiednio działalności rolniczej, gdyż KOWR ma prawo kontrolować, czy nabywca nieruchomości rolnej faktycznie działalność taką prowadzi. W ramach tego nadzoru przeprowadzane są kontrole. Osoby upoważnione do przeprowadzenia kontroli mają m.in. prawo do wstępu na teren nieruchomości kontrolowanych podmiotów i żądania związanych z przedmiotem kontroli pisemnych lub ustnych informacji, czy też okazywania i udostępniania dokumentów.

 

Sankcją za niewywiązywanie się z obowiązków nabywcy może być nawet wystąpienie przez KOWR do sądu o nabycie własności tej nieruchomości przez KOWR działający na rzecz Skarbu Państwa, za zapłatą ceny odpowiadającej jej wartości rynkowej określonej stosownie do przepisów o gospodarce nieruchomościami.

 

Autorzy:

Adrianna Janicka

Agata Pawlak-Jaszczak

komentarze (0)

Agata Pawlak-Jaszczak

Kontakt do specjalisty

Agata Pawlak-Jaszczak

radca prawny

 

/kontakt

skontaktuj się

 


Czytaj także: nieruchomości rolne

21 września 2021

Zmiana planu zagospodarowania przestrzennego

Gdy planujemy zakup działki, jedną z podstawowych czynności przeprowadzanych w ramach audytu nieruchomości powinno być sprawdzenie, czy objęta jest ona miejscowym planem zagospodarowania...

komentarze (0)

czytaj więcej

30 marca 2021

Zgoda KOWR na zbycie i nabycie ziemi rolnej

Zasadą wynikającą z ustawy o kształtowaniu ustroju rolnego (ukur) jest możliwość nabycia gruntu rolnego wyłącznie przez rolnika indywidualnego. Z kolei nabywca gruntu rolnego nie może go...

komentarze (0)

czytaj więcej