30 marca 2021

Zgoda KOWR na zbycie i nabycie ziemi rolnej

> nieruchomości rolne

Zasadą wynikającą z ustawy o kształtowaniu ustroju rolnego (ukur) jest możliwość nabycia gruntu rolnego wyłącznie przez rolnika indywidualnego. Z kolei nabywca gruntu rolnego nie może go skutecznie zbyć ani oddać w posiadanie przed upływem 5 lat od jego nabycia. Nabycie nieruchomości rolnej przez podmiot inny niż rolnik indywidualny oraz możliwość zbycia nieruchomości rolnej przed upływem 5 lat od jej nabycia możliwe jest jednak po uprzednim uzyskaniu stosownych zgód Dyrektora Generalnego Krajowego Ośrodka Wsparcia Rolnictwa (KOWR), wydawanych w drodze decyzji administracyjnej. Jakie warunki należy spełnić, żeby dana decyzja, o którą wnioskujemy była pozytywna? Jaka jest procedura uzyskiwania powyższych zgód? Poniżej przybliżamy podstawowe zagadnienia związane z powyższą tematyką, które najczęściej pojawiają się w praktyce obrotu nieruchomościami rolnymi.

 

Nabycie nieruchomości rolnej przez osobę, która nie jest rolnikiem

Ustawa o kształtowaniu ustroju rolnego (ukur) przewiduje możliwość nabycia gruntu rolnego przez osobę nie będącą rolnikiem indywidualnym jeśli na nabycie takie uzyskana została uprzednio zgoda KOWR.

 

Pierwszą przesłanką wydania pozytywnej decyzji o zgodzie, jest wykazanie, że nie było możliwości sprzedaży nieruchomości rolnej rolnikom indywidualnym. Wiąże się z tym określona procedura i zasady wykazywania, że przesłanka ta została spełniona. Dzięki systemowi teleinformatycznemu, umożliwiającemu nieodpłatne zamieszczanie ogłoszeń o zamiarze sprzedaży nieruchomości rolnych na stronie e-rolnik oraz odpowiedzi na te ogłoszenia, istnieje możliwość weryfikacji czy istnieje rolnik zainteresowany nabyciem danego gruntu. W ogłoszeniu o nieruchomości rolnej należy przede wszystkim podać szczegółowe oznaczenie nieruchomości (numer księgi wieczystej oraz dane z ewidencji gruntów i budynków). Konieczne są też informacje o przeznaczeniu nieruchomości w miejscowym planie zagospodarowania przestrzennego, a w jego braku o przeznaczeniu wynikającym z ostatecznych decyzji o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu. Jeśli takich decyzji nie ma – informację o ustaleniach studium uwarunkowań i kierunków zagospodarowania przestrzennego gminy. Należy też określić cenę nieruchomości rolnej. Przepisy nie wskazują czy cena powinna być ceną netto czy brutto, ważne jednak aby z góry określić czy wskazana kwota obejmuje podatki. Ważne jest też określenie terminu składania odpowiedzi na ogłoszenie, który nie może być krótszy niż 30 dni, licząc od dnia zamieszczenia go w systemie teleinformatycznym. Należy również zawrzeć opis budynków znajdujących się na sprzedawanej nieruchomości rolnej. Z kolei odpowiedź na takie ogłoszenie poza proponowaną ceną nieruchomości i danymi rolnika, który zamierza kupić nieruchomość rolną, powinna zawierać oświadczenie, że osoba składająca odpowiedź jest rolnikiem indywidualnym.

 

Doprecyzować należy, że warunek braku możliwości sprzedaży nieruchomości rolnej rolnikom indywidualnym jest spełniony, jeżeli żaden rolnik indywidualny nie złoży odpowiedzi na ogłoszenie o nieruchomości rolnej zamieszczone w systemie teleinformatycznym we wskazanym terminie.

 

Drugą przesłanką udzielenia zgody na nabycie nieruchomości rolnej na wniosek zbywcy jest zobowiązanie się przez potencjalnego nabywcę do prowadzenia działalności rolniczej na nabywanej nieruchomości rolnej. Przesłanka ta jest spełniona, jeśli do wniosku o wydanie decyzji załączone zostanie odpowiednie oświadczenie potencjalnego nabywcy nieruchomości rolnej, w którym zobowiąże się on do tego, że na nabywanej nieruchomości rolnej będzie prowadzona działalność rolnicza (uprawa, hodowla). Konsekwencją niewywiązania się z obowiązku prowadzenia działalności rolniczej jest to, że KOWR może wystąpić do sądu o nabycie własności tej nieruchomości na rzecz Skarbu Państwa, za zapłatą ceny odpowiadającej jej wartości rynkowej określonej stosownie do przepisów o gospodarce nieruchomościami, czyli nie koniecznie ceny wskazanej w ogłoszeniu.

 

Kolejną, ostatnią już przesłanką jest stwierdzenie, że w wyniku nabycia nieruchomości rolnej nie dojdzie do nadmiernej koncentracji gruntów rolnych. Przesłanka ta jest sformułowana w sposób nieprecyzyjny i jako jedyna ma charakter ocenny i uznaniowy - jest zatem źródłem szeregu wątpliwości co do jej treści i w konsekwencji może prowadzić do pewnej dowolności w jej interpretacji i stosowaniu.

 

Weryfikacja istnienie prawidłowej decyzji wyrażającej zgodę na nabycie odbywa się na etapie przystąpienia do aktu notarialnego. Notariusz, w sytuacji gdy nabywca nie będzie legitymował się dokumentami potwierdzającymi status rolnika indywidualnego, wymagał będzie przed zawarciem umowy sprzedaży gruntu okazania ostatecznej decyzji wyrażającej zgodę na nabycie gruntu.

 

Zgoda KOWR na zbycie lub oddanie w posiadanie przed upływem 5 lat

Przepis art. 2b ust. 3 ukur przewiduje, że KOWR, na wniosek właściciela nieruchomości rolnej, wyrazi zgodę na zbycie lub oddanie w posiadanie innym podmiotom nieruchomości przed upływem 5 lat od dnia przeniesienia własności tej nieruchomości, jedynie w przypadkach uzasadnionych ważnym interesem właściciela nieruchomości rolnej lub interesem publicznym.

 

Brzmienie powyższego przepisu zostało w sposób istotny zmienione nowelizacją z 2019 r.
W poprzednim stanie prawnym zgodę na dokonanie tych czynności wydawał sąd, a przesłanką wyrażenia zgody było zaistnienie „przyczyn losowych, niezależnych od nabywcy”. Obecnie zgoda jest wyrażana w przypadkach uzasadnionych ważnym interesem właściciela nieruchomości rolnej lub interesem publicznym. Obydwie te przesłanki są pojęciami niedookreślonymi. Przyjmuje się jednak, że należy stosować zawężającą wykładnię tych pojęć, bez odwoływania się do okoliczności, które mogą wychodzić poza ich zakres. Należy więc tutaj wskazywać sytuacje, gdy z przyczyn niezależnych od właściciela gruntu nie jest on w stanie samodzielnie prowadzić działalności rolniczej na nabytej nieruchomości (np. możemy wymienić tutaj stan zdrowia) albo gdy jego sytuacja majątkowa uległa pogorszeniu.

 

Z kolei interes publiczny obejmuje przede wszystkim te sytuacje, gdy zezwolenie na wcześniejsze zbycie nieruchomości usprawiedliwione jest potrzebą realizacji celów publicznych przez podmioty prywatne, które zamierzają realizować inwestycję celu publicznego. Również uchwalenie planu zagospodarowania przestrzennego dla nieruchomości, w którym przewidziane jest inne niż rolne jej przeznaczenie może być potencjalnie traktowane jako spełnienie przesłanki wystąpienia ważnego interesu publicznego.

 

Wnioskodawca powołujący się na przesłankę ważnego interesu właściciela nieruchomości rolnej musi we wniosku jasno określić, na czym polega ten ważny interes w danym przypadku.  Konieczne przy tym będzie przedstawienie wszelkich dowodów potwierdzających zaistnienie danej okoliczności (np. dokumenty wskazujące na stan zdrowia, sytuację życiową czy ekonomiczną). Podobnie wykazana powinna być przesłanka interesu publicznego, przy czym w tym przypadku organ może uwzględnić tę okoliczność z urzędu. Dyrektor Generalny KOWR rozpatrując wniosek uwzględni okoliczności konkretnej sprawy i na tej podstawie wyda określoną decyzję.

 

Postępowanie w przedmiocie wyrażenia zgody

Postępowanie w sprawie uzyskania zgody KOWR na nabycie jak i na zbycie lub oddanie w posiadanie nieruchomości rolnej przed upływem 5 lat od dnia przeniesienia własności tej nieruchomości jest postępowaniem administracyjnym. Nie jest dopuszczalne wyrażenie zgody bez wniosku nabywcy lub właściciela nieruchomości rolnej w tym przedmiocie. Niewątpliwie zatem stroną takiego postępowania jest odpowiednio właściciel i potencjalny nabywca jak i odpowiednio osoba, która nabyła ją w okresie ostatnich 5 lat. 

 

Mając na uwadze, że w obu opisanych postępowaniach należy wykazać dane okoliczności, przesłanki wydania pozytywnej decyzji - ciężar dowodowy będzie spoczywał na wnioskodawcy. Jak zostało już to powyżej zasygnalizowane, wnioskodawca będzie zobowiązany do uprawdopodobnienie okoliczności wskazujących na zaistnienie odpowiednio przesłanej określonych dla wydania zgody na nabycie przez osobę nie będącą rolnikiem oraz przesłanki „ważnego interesu”.

 

Od negatywnej decyzji Dyrektora Generalnego Krajowego Ośrodka Wsparcia Rolnictwa służy stronie odwołanie do Ministra Rolnictwa i Rozwoju Wsi za pośrednictwem organu pierwszej instancji w terminie 14 dni od doręczenia decyzji. Nabycie lub odpowiednio zbycie/oddanie w posiadanie nieruchomości rolnej na podstawie zgody KOWR może nastąpić dopiero począwszy od dnia, w którym dana decyzja stała się ostateczna.


Nabycie własności nieruchomości rolnej, dokonane niezgodnie z przepisami ustawy jest nieważne. Z powództwem o stwierdzenie nieważności czynności prawnej z przyczyn, o których mowa powyżej, oprócz osób mających w tym interes prawny może wystąpić KOWR.

 

Podsumowanie

Mimo, że procedura uzyskiwania zgody na nabycie i zbycie nieruchomości rolnych w omawianych przypadkach wydaje się długotrwała i skomplikowana to jednak, jak pokazuje praktyka, zdecydowana większość wniosków składanych do KOWR rozpatrywanych jest pozytywnie. W przypadku części wniosków wydawana jest decyzja o umorzeniu postępowania (głównie ze względu na bezprzedmiotowość), a jedynie nieznaczna część rozpatrywanych jest negatywnie. Ta informacja niewątpliwie rekompensuje sformalizowaną procedurę uzyskiwania zgód przez podmioty zainteresowane. Możliwe też zwyczajnie, że wnioski o wydanie zgody składane są w sposób prawidłowy i w przypadkach faktycznie uzasadnionych.

 

Autorzy:

Justyna Gensler

Agata Pawlak-Jaszczak

komentarze (0)

Agata Pawlak-Jaszczak

Kontakt do specjalisty

Agata Pawlak-Jaszczak

radca prawny

 

/kontakt

skontaktuj się