27 października 2020

Odrolnienie gruntu - kiedy jest możliwe i na czym polega

> nieruchomości rolne

Zakup gruntów rolnych w celach inwestycyjnych staje się coraz popularniejszy. Najważniejszym powodem jest oczywiście cena. Działki rolne, nawet te położone często w najbliższym sąsiedztwie miast, są tańsze niż działki budowlane. Czy na gruncie rolnym zawsze można będzie zrealizować inwestycję budowlaną? Czy są takie grunty rolne, które pomimo rolnego statusu są łatwiejsze w zagospodarowaniu innym niż rolne – łatwiej jest na nich wybudować dom lub inną zabudowę? Na czym polega takie „odrolnienie” i jakie koszty się z tym wiążą? Te i wiele innych pytań powinien zadać sobie jeszcze przed zakupem nieruchomości każdy planujący przekształcić grunt rolny w działkę budowlaną. Sporym ryzykiem może bowiem okazać się nabycie gruntu rolnego – nawet dużo tańszego niż grunt budowlany - bez analizy jego stanu prawnego. Procedura odrolnienia może okazać się niemożliwa, a w scenariuszu pozytywnym kosztowna i czasochłonna.

 

Odrolnienie w dwóch etapach
Przekształcenie gruntu rolnego w działkę budowlaną odbywa się w dwóch etapach. Pierwszy polega na dokonaniu zmiany przeznaczenia gruntu poprzez uchwalenie nowego planu zagospodarowania przestrzennego albo uzyskanie dla tego gruntu decyzji o warunkach zabudowy, a w przypadku istnienia miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego jego odpowiednią zmianę. Drugi etap to uzyskanie decyzji zezwalającej na wyłączenie gruntu z produkcji rolnej.

 

Etap pierwszy: przeznaczenie na cele nierolnicze

Pierwszy etap procesu tzw. „odrolnienia” następuje poprzez przeznaczenie nieruchomości na cele inne niż rolne w miejscowym planie zagospodarowania przestrzennego. Jeśli taki plan dla nieruchomości obowiązuje i zgodnie z jego treścią grunty przeznaczone są na cele inne niż rolne, to w odniesieniu do tej nieruchomości pierwszy etap odrolnienia możemy uznać za zrealizowany. Jeśli z kolei planu nie ma lub jest, ale zgodnie z jego treścią grunt ma być wykorzystywany rolniczo to należałoby doprowadzić do uchwalenia planu dla tej nieruchomości (alternatywnie – jeśli to możliwe - do uzyskania decyzji o warunkach zabudowy) lub odpowiednio do jego zmiany.

 

Uchwalenie nowego jak i zmiana istniejącego miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego jest dość trudna, a przez to czasochłonna i kosztowna. Inicjatywa uchwalenia lub zmiany istniejącego planu pochodząca od pojedynczego właściciela pewnie zostanie odnotowana przez organ. Należy jednak liczyć się z tym, że sama decyzja o podjęciu działań zmierzających do uchwalenia lub zmiany planu może nie zostać podjęta od razu, ani nawet w najbliższych miesiącach. Jeśli nasz wniosek o uchwalenie nowego planu nie przyniósł efektu możemy starać się uzyskać decyzję o warunkach zabudowy, która taki plan „zastąpi”. Wydanie decyzji o warunkach zabudowy jest możliwe jedynie w przypadku łącznego spełnienia ściśle określonych w ustawie warunków np. wymogu dostępu do drogi publicznej czy istnienia na działkach sąsiednich zabudowy, która pozwoliłaby na określenie wymagań dla nowej zabudowy. Z tego punktu widzenia warto przeanalizować wszelkie uwarunkowania dotyczące nieruchomości aby wykluczyć ryzyko braku możliwości uzyskania decyzji o warunkach zabudowy dla planowanej przez nas inwestycji. Uzyskanie decyzji o warunkach zabudowy prowadzi do zmiany przeznaczenia gruntu rolnego na cele nierolnicze i umożliwia przejście do drugiego etapu odrolnienia gruntu. Z kolei w przypadku istnienia planu, który wyraźnie przeznacza nasz grunt na cele rolne sytuacja jest patowa. Musimy wtedy czekać na jego zmianę, bo w takiej sytuacji uzyskanie decyzji o warunkach zabudowy nie jest możliwe.

 

W odniesieniu do pierwszego etapu odrolnienia ważne są oczywiście aspekty związane z klasą użytków rolnych. W zależności od tego czy mamy do czynienia z nieużytkami, gruntami słabej przydatności produkcyjnej czy też dobrymi gruntami stanowiącymi użytki klasy I-III to w procedurze planistycznej należałoby ewentualnie uwzględnić konieczność uzyskania zgody na inne niż rolne przeznaczenie gruntu, która wyrażana jest przez ministra właściwego do spraw rozwoju wsi. Od klasy gruntu zależeć też będzie czy pierwszy etap odrolnienia w ogóle możliwy będzie do zrealizowania poprzez uzyskanie decyzji o warunkach zabudowy. Naczelną zasadą jest bowiem, że na cele nierolnicze i nieleśne można przeznaczać przede wszystkim grunty oznaczone w ewidencji gruntów jako nieużytki, a w razie ich braku - inne grunty o najniższej przydatności produkcyjnej. Istnieje wobec tego ryzyko nie uzyskania zgody ministra w procedurze planistycznej albo nie uzyskania decyzji o warunkach zabudowy dla gruntu o wysokiej przydatności produkcyjnej.

 

Najmniej skomplikowana w kontekście pierwszego etapu procedury jest sytuacja dotycząca gruntów rolnych położonych w granicach administracyjnych miast. Te działki – niezależnie od tego czy objęte są miejscowym planem zagospodarowania czy nie oraz niezależnie od rodzaju użytku – nie podlegają procedurze przeznaczenia na cele nierolne opisanej powyżej (brak konieczności uzyskania zgody ministra w odniesieniu gruntów o najlepszych klasach użytków). Możliwość realizacji przyszłej zabudowy badamy wtedy jedynie w kontekście zapisów obowiązującego dla nieruchomości miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego lub odpowiednio uzyskanej dla niej decyzji o warunkach zabudowy.

 

Etap drugi: wyłączenie gruntu z produkcji rolnej

Drugim etapem procesu odrolnienia gruntu jest jego wyłączenie z produkcji rolnej, czyli rozpoczęcie innego niż rolnicze użytkowania gruntu. Aby można było faktycznie wyłączyć grunt z produkcji rolnej należy w określonych wypadkach uzyskać uprzednio odpowiednią decyzję starosty. Na tym etapie ważna jest już nie tylko klasa użytku, ale również pochodzenie gleb – czy są one pochodzenia mineralnego czy organicznego. Można przyjąć, że co do zasady (istnieją wyjątki określone ustawą o ochronie gruntów rolnych i leśnych) wydania decyzji o wyłączeniu z produkcji rolnej wymagają wszelkie grunty poza użytkami klasy IV, IVa, IVb, V i VI wytworzonych z gleb pochodzenia mineralnego. Dla tych pozostałych procedura odrolnienia kończy się na jej pierwszym etapie.

 

Koszty związane z wyłączeniem gruntu z produkcji rolnej
Wyłączenie gruntów z produkcji rolnej związane jest z koniecznością poniesienia tzw. należności za wyłączenie oraz opłat rocznych. Przepisy ustawy o ochronie gruntów rolnych i leśnych szczegółowo opisują mechanizm naliczania i wysokość powyższych kwot. Ich wysokość jest uzależniona od klasy, pochodzenia gleb i powierzchni wyłączanego gruntu. Jedynie dla przykładu można podać, że należność za 1ha gruntu ornego i sadów o klasie IVa, wytworzonych z gleb pochodzenia organicznego wynosi 204 015 zł., a 1ha pod stawami niezależnie od klasy i pochodzenia gruntu to 233 160 zł. Wskazana w ustawie należność pomniejszana jest o wartość gruntu, ustalaną według cen rynkowych w danej miejscowości. Należność uiszcza się w terminie 60 dni od dnia, w którym decyzja stała się ostateczna.

 

Kolejnym wydatkiem są opłaty roczne, stanowiące 10% jednorazowej należności. Opłatę roczną uiszcza się przez 10 lat, w przypadku trwałego wyłączenia z produkcji rolnej. W razie nietrwałego wyłączenia z produkcji rolnej, opłatę roczną uiszcza się przez cały okres wyłączenia, nie dłużej niż przez 20 lat.

 

W razie zbycia gruntu, obowiązek uiszczenia należności i opłat rocznych ciąży na nabywcy.


Obowiązek uiszczenia należności i opłat rocznych, nie dotyczy wyłączenia gruntów z produkcji rolniczej lub leśnej na cele budownictwa mieszkaniowego do 0,05 ha w przypadku budynku jednorodzinnego oraz do 0,02 ha, na każdy lokal mieszkalny, w przypadku budynku wielorodzinnego.

 

Wyłączenie gruntu z produkcji rolnej kończy procedurę przekształcenia gruntu rolnego na cele inne niż rolnicze. Pozytywne zakończenie tej procedury pozwala inwestorowi starać się o pozwolenie na budowę.

 

Autor:

Agata Jaszczak-Pawlak

Adrianna Janicka

komentarze (0)

Agata Pawlak-Jaszczak

Kontakt do specjalisty

Agata Pawlak-Jaszczak

radca prawny

 

/zespol/czlonkowie-zespolu/agata-pawlak-jaszczak

skontaktuj się