W dniu 4 grudnia 2025 roku została uchwalona nowelizacja tzw. ustawy deweloperskiej, czyli ustawy z dnia 20 maja 2021 roku o ochronie praw nabywcy lokalu mieszkalnego lub domu jednorodzinnego oraz Deweloperskim Funduszu Gwarancyjnym. Prezydent RP podpisał ją 7 stycznia 2026 roku, a nowe przepisy wejdą w życie po upływie miesiąca od dnia ogłoszenia, tj. z dniem 13 lutego 2026 roku. Nowelizacja wprowadza do ustawy art. 5a, który dookreśla zasady liczenia powierzchni użytkowej i uzależnia od niej sposób określania ceny lokalu.

Co się zmieni?

Nowy art. 5a ustawy deweloperskiej wprowadza zasadę, że cena lokalu mieszkalnego lub domu jednorodzinnego jest ustalana jako iloczyn powierzchni użytkowej nieruchomości oraz ceny za metr kwadratowy tej powierzchni. Oznacza to, że nie będzie już dopuszczalne ustalanie ceny w oparciu o inaczej wyliczoną powierzchnię, która czasami w praktyce funkcjonowała np. pod pojęciami powierzchni „rozliczeniowej” czy powierzchni „sprzedażowej”.

Nowelizacja doprecyzowuje też, że powierzchnia użytkowa musi być wyliczona zgodnie z Polską Normą dotyczącą określania i obliczania wskaźników powierzchniowych i kubaturowych w budownictwie, obowiązującą w dniu złożenia wniosku o pozwolenie na budowę lub dokonania zgłoszenia budowy, o którym mowa w art. 29 ust. 1 pkt 1 ustawy z dnia 7 lipca 1994 roku – Prawo budowlane, dotyczącego lokalu lub domu jednorodzinnego, którego powierzchnia jest ustalana.

Uzasadnienie zmian

Nowelizacja ma być odpowiedzią na wieloletnie problemy praktyczne związane z różnicami w sposobie wyliczania powierzchni użytkowej w inwestycjach realizowanych przez deweloperów. Ustawa deweloperska nakazywała co prawda, aby w każdej umowie deweloperskiej znalazł się opis sposobu pomiaru powierzchni użytkowej, ale brakowało jednolitych wytycznych w tym zakresie. W efekcie sposób obliczania powierzchni użytkowej mógł różnić się w zależności od tego, jakie zasady przyjął konkretny deweloper.

W nowelizacji wskazano zatem wprost, że powierzchnię użytkową należy liczyć według właściwej Polskiej Normy (PN-ISO 9836),w wersji, która obowiązywała w momencie uzyskiwania pozwolenia na budowę lub dokonania zgłoszenia budowy dla danej inwestycji. Wprowadzenie odwołania do Polskiej Normy nie powinno być zaskoczeniem – w praktyce zdecydowana większość deweloperów (jeśli nie wszyscy) dokonywała pomiaru powierzchni użytkowej właśnie w taki sposób, chociażby ze względu na to, że Polską Normę należało stosować sporządzając dokumentację projektową.

Większą zmianą może okazać się jednak powiązanie tak wyliczonej powierzchni użytkowej z ustaleniem ceny. Nawet jeśli deweloperzy wyliczali bowiem powierzchnię użytkową zgodnie z Polską Normą, to nie zawsze taka powierzchnia była podstawą do rozliczenia z nabywcą.

Czasami deweloperzy oprócz powierzchni użytkowej lokalu wprowadzali także powierzchnię „rozliczeniową” czy też powierzchnię „sprzedażową”, ustalaną w oparciu o metraż określany według innych, określanych przez siebie zasad, np. doliczając do powierzchni użytkowej powierzchnię pod ściankami działowymi.

Nowelizacja zamyka ten etap dowolności, wiążąc cenę wyłącznie z powierzchnią użytkową obliczoną według jednego, powszechnie obowiązującego standardu.

Norma PN-ISO 9836

Aktualnie obowiązującą wersją normy jest PN-ISO 9836:2022-07, opublikowana przez Polski Komitet Normalizacyjny w dniu 18 lipca 2022 roku. Wcześniejsze wersje normy były publikowane w 2015 oraz 1997 roku i nadal mogą funkcjonować w obrocie na gruncie odpowiednich przepisów przejściowych (decydująca była data składania wniosku o wydanie pozwolenia na budowę).

Na gruncie normy z 1997 roku kwestia wliczania powierzchni ścianek działowych do powierzchni użytkowej nie była jednoznaczna, jednak wersje normy z 2015 i 2022 roku w zasadzie usunęły wątpliwości w tym zakresie. Zgodnie z normą do powierzchni użytkowej lokalu można wliczać elementy nadające się do demontażu takie jak ścianki działowe, przy czym w 2015 roku doprecyzowano, że jako ściankę działową nadającą się do demontażu należy traktować ścianki typu przepierzenia, a ponadto bezpośrednio wskazano w niej, że do powierzchni użytkowej nie wlicza się m.in. powierzchni pod stałymi ściankami.

Przepisy przejściowe

Zgodnie z przewidzianymi przepisami przejściowymi, nowe zasady dotyczyć będą wyłącznie umów zawieranych po wejściu ustawy w życie (tj. od dnia 13 lutego 2026 roku). Oznacza to, że umowy deweloperskie (i inne umowy zawierane zgodnie z ustawą deweloperską) zawarte wcześniej pozostają ważne i będą wykonywane na dotychczasowych zasadach, nawet jeżeli dla danej inwestycji stosowano inny sposób pomiaru powierzchni użytkowej czy ustalenia ceny.

Wszystkie umowy zawierane po wejściu nowelizacji w życie muszą natomiast spełniać wymagania wynikające z art. 5a. Deweloperzy będą zobowiązani do tego, aby w prospektach informacyjnych oraz w zawieranych umowach uwzględniać powierzchnię użytkową lokalu wyliczoną zgodnie z właściwą wersją Polskiej Normy (obowiązującą w dniu złożenia wniosku o pozwolenie na budowę lub dokonania zgłoszenia budowy) oraz ustalać cenę w oparciu o tę powierzchnię.

Warto podkreślić, że wobec tego w ramach jednej inwestycji mogą funkcjonować umowy zawarte na odmiennych zasadach, różniące się co do sposobu określenia powierzchni użytkowej czy też ceny.

Nowelizacja ustawy została ogłoszona w Dzienniku Ustaw Rzeczypospolitej Polskiej w dniu 12 stycznia 2026 roku, wobec czego nowe zasady wejdą w życie z dniem 13 lutego 2026 roku.

Autorki:

Martyna Świderska

Magdalena Bartczak