21 września 2021

Zmiana planu zagospodarowania przestrzennego

> nieruchomości rolne

Gdy planujemy zakup działki, jedną z podstawowych czynności przeprowadzanych w ramach audytu nieruchomości powinno być sprawdzenie, czy objęta jest ona miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego, jakie przeznaczenie przewiduje dla niej istniejący plan i czy owe przeznaczenie zgodne jest z naszymi planami dotyczącymi nieruchomości.

 

Czym jest miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego?

Miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego (dalej: „MPZP” ) stanowi akt prawa miejscowego i przyjmowany jest w formie uchwały rady gminy. MPZP określa przede wszystkim przeznaczenie, warunki zagospodarowania i zabudowy terenu. Jest to dokument, który składa się  z części tekstowej (uchwała) oraz graficznej (załącznik do uchwały).

 

To właśnie ustalenia MPZP, wraz z innymi przepisami, określają i wskazują sposób korzystania z nieruchomości oraz stanowią bezpośrednią podstawę wydawania decyzji pozwolenia na budowę.

 

Każdy MPZP powstaje na podstawie i w zgodzie ze studium uwarunkowań i kierunków zagospodarowania przestrzennego (dalej: „Studium”).

 

W przeciwieństwie do MPZP Studium nie jest aktem prawa miejscowego, a co za tym idzie nie zawiera przepisów powszechnie obowiązujących i nie może być podstawą do wydania decyzji administracyjnych. Studium ma jedynie charakter aktu kierownictwa wewnętrznego, wiąże organy przy sporządzaniu MPZP i służy koordynacji ustaleń tych planów.

 

MPZP a Ustawa o kształtowaniu ustroju rolnego

Sprawdzenie, czy dana nieruchomość objęta jest MPZP jest niezwykle istotne i powinno być dokonane w ramach audytu jeszcze przed nabyciem działki, szczególnie, gdy planujemy wykorzystywać nieruchomość na cele innye niż rolne.

 

Zgodnie z Ustawą o kształtowaniu ustroju rolnego (dalej: „UKUR”) przez nieruchomość rolną należy rozumieć nieruchomość rolną w rozumieniu Kodeksu cywilnego tj. zasadniczo nieruchomość, która jest lub może być wykorzystywana na cele upraw lub hodowli, z wyłączeniem jednak nieruchomości położonych na obszarach przeznaczonych w planach zagospodarowania przestrzennego na cele inne niż rolne.

 

Powyższe jednoznacznie wskazuje, iż w MPZP dokonuje się zmiany przeznaczenia gruntów rolnych i leśnych na cele nierolnicze i nieleśne. Zmiany przeznaczenia gruntów nie należy jednakże mylić z wyłączeniem gruntu z produkcji rolnej i leśnej, czyli tzw. odrolnieniem. Więcej na temat odrolnienia pisaliśmy tutaj "Odrolnienie gruntu - kiedy jest możliwe i na czym polega".

 

Zatem jeśli w danym MPZP wskazano przeznaczenie interesującej nas działki jako inne niż rolne, przepisy UKUR nie będą miały zastosowania i nieruchomość można nabyć bez obawy o obowiązki nabywcy nieruchomości rolnej, prawo pierwokupu Krajowego Ośrodka Wsparcia Rolnictwa, czy też konieczność uzyskania zgody KOWR na nabycie. W takim wypadku nie ma też znaczenia powierzchnia nabywanej działki. Tak samo jak działka poniżej 0,3 ha tak i działka powyżej 1 ha w takim wypadku nie podpadają pod działanie UKUR, a co się z tym wiąże to przede wszystkim brak wymogu bycia rolnikiem indywidualnym przy jej nabywaniu.

 

Co jeśli moja działka nie jest objęta MPZP, bądź nie pozwala mi na realizację planowanej inwestycji?  

Wciąż mniej niż jedna trzecia kraju jest pokryta planami zagospodarowania – na koniec 2017 roku w Polsce miejscowymi planami zagospodarowania przestrzennego objętych było jedynie 30,5% powierzchni.

 

W sytuacji, gdy interesująca nas działka nie jest objęta MPZP, a chcielibyśmy zrealizować na niej jakąś inwestycję istnieją dwie możliwości działania – możemy starać się o uzyskanie decyzji o warunkach zabudowy, bądź wystąpić do gminy z wnioskiem o uchwalanie MPZP dla konkretnego obszaru.

 

Procedura planistyczna jest niestety skomplikowana, czasochłonna i zależna od planów budżetowych danej gminy. Cały proces zakłada konsultacje, uzgodnienia i opiniowanie projektowanego MPZP z szeregiem instytucji m.in. z urzędem wojewódzkim, właściwym zarządcą dróg, konserwatorem zabytków, policją, wojskiem, strażą pożarną czy sanepidem. Udział w tej procedurze mają też podmioty posiadające tytuł prawny do nieruchomości objętych granicami projektu planu. Projekt MPZP wykładany jest do publicznego wglądu i poddawany jest dyskusji publicznej dotyczącej rozwiązań przyjętych w nim. Po wyłożeniu możliwe jest składanie uwag do MPZP. W końcowej fazie rada gminy stwierdza zgodność projektu ze Studium oraz uchwala MPZP. Czas trwania procedury planistycznej zależny jest od wielu czynników. Przepisy nie regulują, w jakim maksymalnym terminie musi powstać i zostać podjęta uchwała. Jest to procedura długotrwała – w zależności od stopnia skomplikowania planu i wielkości terenu objętego planem, na uchwalenie planu można czekać od kilku miesięcy do kilku lat.

 

Powyższa procedura ma również zastosowanie w sytuacji, gdy dla obszaru położenia nieruchomości istnieje MPZP, lecz przeznaczenie w nim wskazane nie pozwala nabywcy, czy też właścicielowi na realizację planowanej inwestycji (np. wybudowanie hali magazynowej na terenie obecnie przeznaczonym pod zieleń). W takim przypadku wystąpienie o decyzję o warunkach zabudowy nie będzie możliwe. Jedynym rozwiązaniem jest wnioskowanie o zmianę przeznaczenia dla danej działki w MPZP. Procedura zmiany istniejącego MPZP przebiega praktycznie analogicznie, jak w przypadku uchwalenia nowego MPZP. Jest wobec tego tak samo długotrwała, a samo jej rozpoczęcie zależy nie tylko od inicjatywy zainteresowanego podmiotu ale i możliwości i planów gminy.

 

Wzrost wartości nieruchomości – opłata planistyczna

Warto również podkreślić, iż jeśli wartość nieruchomości wzrosła po uchwaleniu lub zmianie MPZP, to należy liczyć się z tym, że po jej sprzedaży wójt, burmistrz lub prezydent miasta pobierze tzw. rentą planistyczną lub opłatą planistyczną.  Wysokość opłaty zależy od wzrostu wartości nieruchomości, jednakże nie może być ona wyższa niż 30% wzrostu wartości nieruchomości (właściwą stawkę ustala rada gminy). Opłata jest należna w przypadku sprzedaży nieruchomość w okresie do 5 lat od dnia wejścia w życie MPZP. 

 

Podsumowując powyższe, wiele zależy od postanowień konkretnego MPZP i indywidualnych planów związanych z nieruchomością. Nie istnieje jednolita strategia działania możliwa do zastosowania dla różnych sytuacji i okoliczności dotyczących nieruchomości i planowanych na niej inwestycji.

 

Z pewnością jednak, sprawdzenie, czy MPZP obowiązuje dla danej działki oraz jakie jest wskazane nim jej przeznaczenie, powinno być podstawową czynnością dokonywaną przed nabyciem nieruchomości, aby nie doprowadzić do sytuacji, w której nabywca nie będzie mógł zrealizować wymarzonej inwestycji.

 

Autor: Adrianna Janicka

komentarze (0)

Agata Pawlak-Jaszczak

Kontakt do specjalisty

Agata Pawlak-Jaszczak

radca prawny

 

/kontakt

skontaktuj się

 


Czytaj także: nieruchomości rolne

19 sierpnia 2021

Kupno ziemi rolnej a obowiązki nabywcy

Zainteresowanie nieruchomościami rolnymi nie maleje. W pierwszym kwartale 2021 roku zainteresowanie działkami rolnymi było o około 38% wyższe niż w ubiegłym roku. Z kolei działki siedliskowe...

komentarze (0)

czytaj więcej

30 marca 2021

Zgoda KOWR na zbycie i nabycie ziemi rolnej

Zasadą wynikającą z ustawy o kształtowaniu ustroju rolnego (ukur) jest możliwość nabycia gruntu rolnego wyłącznie przez rolnika indywidualnego. Z kolei nabywca gruntu rolnego nie może go...

komentarze (0)

czytaj więcej