W dniu 10 czerwca 2025 roku Rada Ministrów przyjęła projekt nowelizacji Prawa budowlanego (tzw. projekt deregulacyjny), przygotowany przez Ministerstwo Rozwoju i Technologii.

Jak podkreślają twórcy projektu ustawy, jest to odpowiedź na postulaty inwestorów dotyczące konieczności usunięcia nadmiernych barier administracyjnych. Nowe przepisy mają w praktyce ułatwić realizację nowych przedsięwzięć oraz znacząco usprawnić przebieg już rozpoczętych inwestycji.

Równolegle, Ministerstwo Rozwoju i Technologii prowadzi prace nad zmianami w rozporządzeniu w sprawie warunków technicznych, jakim powinny odpowiadać budynki i ich usytuowanie. Te dwutorowe działania mają na celu uproszczenie procesów administracyjnych oraz dostosowanie budownictwa do współczesnych wyzwań, wprowadzając nowe standardy efektywności energetycznej, dostępności i bezpieczeństwa.

Projekt nowelizacji ustawy znajduje się obecnie na etapie prac sejmowych, a konkretna data jego wejścia w życie nie została jeszcze ustalona. Z kolei projekt rozporządzenia jest w fazie opiniowania i konsultacji publicznych. Przewidywana data jego wejścia w życie to 20 września 2026 r.

Zmiana definicji – „aparthotel” to nie budynek mieszkalny

Jedną z istotnych zmian o charakterze porządkowym jest podniesienie do rangi ustawowej kluczowych definicji, funkcjonujących dotychczas wyłącznie w rozporządzeniu techniczno-budowlanym.

Do Prawa budowlanego włączono m.in. definicje budynku mieszkalnego, budynku zamieszkania zbiorowego, budynku gospodarczego, budynku rekreacji indywidualnej, zabudowy jednorodzinnej, zabudowy zagrodowej oraz działki budowlanej. Część z nich została zmodyfikowana, aby lepiej odzwierciedlać praktykę stosowania oraz uwzględniać ich zastosowanie nie tylko do budynków, lecz także innych obiektów budowlanych.

Najistotniejszym z perspektywy inwestorów jest wyraźne sklasyfikowanie aparthoteli – czyli hoteli apartamentowych – jako budynków zamieszkania zbiorowego, obok takich obiektów jak hotele czy akademiki.

W praktyce oznacza to koniec wątpliwości dotyczących kwalifikacji poszczególnych budynków oraz interpretacji rygorystycznych wymogów techniczno-budowlanych, szczególnie w zakresie bezpieczeństwa pożarowego oraz ograniczeń wynikających z miejscowych planów zagospodarowania przestrzennego.

Nowe rozporządzenie o warunkach technicznych – co się zmieni?

Projektowane rozporządzenie w sprawie warunków technicznych, znajdzie zastosowanie przede wszystkim do nowo projektowanych i budowanych obiektów. Będzie także dotyczyć budynków poddawanych przebudowie, rozbudowie, nadbudowie lub zmianie sposobu użytkowania.

Co do zasady, istniejące budynki, które nie są objęte takimi pracami, nie będą musiały być dostosowywane do nowych wymogów. Wyjątkiem będą sytuacje, w których budynek – na podstawie odrębnych przepisów – zostanie uznany za zagrażający życiu ludzi. W takim przypadku nowe przepisy będą miały zastosowanie również do obiektów już istniejących.

Kluczowe obszary, w których należy spodziewać się istotnych zmian, to:

• Dostępność budynków: Obowiązkowa instalacja wind w budynkach użyteczności publicznej/zamieszkania zbiorowego (od 2 kondygnacji) oraz mieszkalnych wielorodzinnych (od 3 kondygnacji). W przypadku braku możliwości montażu windy należy zastosować inne urządzenia podnoszące (np. platformy), zapewniające dostęp do wszystkich kondygnacji użytkowych, w tym garaży i piwnic. W budynkach wielorodzinnych z więcej niż 4 lokalami co najmniej 6% mieszkań zostanie dostosowanych do potrzeb osób z niepełnosprawnościami.
• Efektywność energetyczna: Przepisy zgodne z dyrektywą 2024/1275 zobowiązują nowe budynki do spełniania standardu „bezemisyjnego”, minimalizując zużycie energii i emisje gazów cieplarnianych poprzez wykorzystanie odnawialnych źródeł energii.
• Komfort akustyczny: W budynkach mieszkalnych (wielorodzinnych, bliźniaczych, szeregowych) poprawiona zostanie izolacja akustyczna stropów, aby skuteczniej chronić przed hałasem. Przy projektowaniu budynków będzie się będzie unikać sąsiedztwa hałaśliwych pomieszczeń (np. łazienek, kuchni) z pokojami mieszkalnymi. W razie konieczności takiego układu zastosowane zostaną dodatkowe zabezpieczenia dźwiękochłonne i antywibracyjne.
• Bezpieczeństwo pożarowe: Wprowadzone zostaną zaostrzone normy ograniczające rozprzestrzenianie się ognia, szczególnie przy użyciu palnych izolacji w ścianach i dachach. Zmniejszone zostaną dopuszczalne powierzchnie stref pożarowych w budynkach produkcyjnych i magazynowych. W obiektach wielokondygnacyjnych powstaną miejsca tymczasowego schronienia dla osób wymagających wsparcia podczas ewakuacji.
• Nowoczesne technologie w budynkach: Na parkingach obowiązywać będzie instalacja punktów ładowania pojazdów elektrycznych. Magazyny energii nie będą mogły być lokalizowane w częściach podziemnych budynków, a ich instalacje będą wymagały awaryjnych wyłączników dla służb ratunkowych.

Mechanizm „żółtej kartki” – ostrzeżenie zamiast blokady budowy

Jedną z fundamentalnych zmian jest implementacja mechanizmu tzw. „żółtej kartki”, uregulowany w projektowanym art. 51a Prawa budowlanego. Polega on na możliwości skierowania przez organ nadzoru budowlanego formalnego ostrzeżenia do inwestora w razie stwierdzenia istotnych odstępstw od zatwierdzonej dokumentacji projektowej.

Organ zyskał tym samym alternatywę dla wszczynania postępowania administracyjnego, które z reguły prowadzi do wstrzymania robót budowlanych na okres do 2 miesięcy. Zamiast tego organ będzie mógł wyznaczyć inwestorowi 60-dniowy termin na podjęcie działań naprawczych. Celem jest zapewnienie sprawnej korekty nieprawidłowości przy minimalnym zaangażowaniu aparatu administracyjnego.

Standardowa procedura administracyjna zostanie uruchomiona dopiero w sytuacji, gdy inwestor zignoruje wezwanie. To korzystna dla obu stron alternatywa, dająca szansę na uniknięcie konfliktu i naprawę błędów.

Uproszczona legalizacja samowoli budowlanej już po 10 latach

Projekt nowelizacji skraca o połowę (z 20 do 10 lat) czas, po upływie którego możliwe stanie się skorzystanie z tzw.uproszczonej procedury legalizacyjnej – bez konieczności płacenia opłaty legalizacyjnej. Okres ten liczy się od daty zakończenia budowy obiektu.

Dotychczas uproszczona procedura legalizacyjna dotyczyła obiektów wybudowanych bez wymaganego pozwolenia, zgłoszenia lub pomimo sprzeciwu organu. Nowe przepisy rozszerzają jej zastosowanie również na sytuacje, w których inwestor, mimo posiadania pozwolenia, znacząco odstąpił od zatwierdzonego projektu budowlanego – co obecnie również traktowane jest jako samowola budowlana.

Celem tej zmiany jest zachęcenie właścicieli do szybszego uregulowania stanu prawnego swoich nieruchomości, szczególnie w przypadku starszych obiektów komercyjnych. Ma to kluczowe znaczenie nie tylko dla zgodności z przepisami, ale także dla bezpieczeństwa użytkowania i możliwości dalszego legalnego funkcjonowania tych budynków.

Rozszerzony katalog inwestycji na zgłoszenie

Projekt nowelizacji znacząco rozszerza katalog inwestycji, które będzie można zrealizować na podstawie zgłoszenia:

Zgłoszenie zamiast pozwolenia na budowę:

• wolno stojące budynki użyteczności publicznej do 200 m² (np. świetlice, kaplice, ośrodki zdrowia),
• przydomowe schrony i ukrycia doraźne do 35 m²,
• boiska i korty sportowe,
• przydomowe tarasy naziemne o powierzchni zabudowy przekraczającej 35 m², przy czym w przypadku tarasów zadaszonych powierzchnia dachu nie może być większa niż 50 m,
• zbiorniki na wodę opadową do 15 m³.

Co istotne, choć nowe przepisy umożliwią realizację wymienionych inwestycji na podstawie zgłoszenia, uzyskanie decyzji o warunkach zabudowy nadal będzie wymagane, jeżeli taki obowiązek wynika z przepisów ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym.

Baseny, oczka wodne – mniej formalności dla relaksu

Nowe przepisy przewidują również uproszczenia w zakresie tworzenia przydomowych stref wypoczynku. Zarówno właściciele domów, jak i działkowcy z Rodzinnych Ogrodów Działkowych (ROD) skorzystają na zmianach ułatwiających budowę małych obiektów wodnych.

Zwolnieniem z obowiązku zgłoszenia objęto:

• baseny i oczka wodne, których powierzchnia nie przekracza 50 m²,
• na terenie ROD: baseny do 15 m² oraz oczka wodne do 10 m².

Odnawialne źródła energii (OZE) bez barier: impuls dla zielonej transformacji

Planowane zmiany w Prawie budowlanym znacząco upraszczają formalności związane z instalacją odnawialnych źródeł energii, ułatwiając ich wdrażanie przez osoby fizyczne.

Nowe przepisy wprowadzają istotne uproszczenia, eliminując zbędne bariery administracyjne dla trzech kategorii instalacji:

• Mikroinstalacje wiatrowe do 3 m wysokości: całkowicie zwolnione z obowiązku uzyskania pozwolenia na budowę oraz dokonywania zgłoszenia. Ułatwia to instalację niewielkich turbin wiatrowych, np. w ogrodach przydomowych, bez konieczności angażowania organów administracji.
• Mikroinstalacje wiatrowe o wysokości od 3 do 12 m: wymagają zgłoszenia oraz dołączenia projektu architektoniczno-budowlanego.
• Magazyny energii o pojemności do 20 kWh: nie podlegają obowiązkowi uzyskania pozwolenia na budowę ani zgłoszenia, pod warunkiem spełnienia wymagań dotyczących bezpieczeństwa pożarowego.

Podsumowanie

Planowana nowelizacja Prawa budowlanego wprowadza szereg rozwiązań mających na celu optymalizację procesu inwestycyjnego. Wprowadzenie instrumentów takich jak mechanizm „żółtej kartki”, czy poszerzenie katalogu inwestycji zwolnionych z formalności, to bezpośrednie narzędzia mające na celu zwalczanie systemowych problemów, jakimi są przewlekłość postępowań i nadmierny formalizm.

W połączeniu z nowym rozporządzeniem o warunkach technicznych, które wprowadza nowe standardy w zakresie efektywności energetycznej, dostępności, bezpieczeństwa pożarowego, komfortu akustycznego i integracji nowoczesnych technologii, reformy te mają potencjał nie tylko realnie skrócić czas oczekiwania na rozpoczęcie budowy, ale także przyczynić się do powstawania budynków spełniających najwyższe współczesne wymogi jakościowe i funkcjonalne.

Niezmiennie jednak kluczowym wyzwaniem dla powodzenia reformy pozostaje kwestia zapewnienia jednolitości wykładni, zwłaszcza w początkowym okresie obowiązywania nowych norm. Ostatecznie o skuteczności nowelizacji zadecyduje nie tylko jej finalny kształt legislacyjny, ale przede wszystkim spójność praktyki administracyjnej i orzeczniczej, która ukształtuje realną sytuację prawną inwestorów.

Autor:

Aleksandra Lamańska

Wojciech Maksymczuk