Posiadanie nieruchomości we współwłasności – niezależnie od tego czy dotyczy nieruchomości zabudowanej czy gruntu – oprócz praw, wiąże się też z pewnymi ryzykami i może być źródłem konfliktów między współwłaścicielami. W sytuacji, gdy zniesienie współwłasności jest niemożliwe lub niepożądane (na temat zniesienia współwłasności pisaliśmy w artykule "Zniesienie współwłasności nieruchomości", warto rozważyć zawarcie umowy określającej zasady korzystania z nieruchomości. Instrumentem stworzonym w tym celu jest umowa quoad usum, czyli umowny podział nieruchomości do korzystania. Dzięki niej współwłaściciele mogą jasno ustalić, kto i z jakiej części nieruchomości korzysta, bez konieczności formalnego znoszenia współwłasności. 

Czym jest i w jakich sytuacjach warto zawrzeć umowę quoad usum? 

Prawo własności gwarantuje właścicielowi możliwość korzystania z całej nieruchomości. Sytuacja komplikuje się jednak w przypadku współwłasności, ponieważ każdy ze współwłaścicieli posiada identyczne uprawnienie do korzystania z każdej części, czyli – mówiąc obrazowo – z każdego metra kwadratowego nieruchomości. W praktyce trudno jednak wyobrazić sobie, by kilka osób jednocześnie korzystało z tej samej przestrzeni w taki sam sposób. 

Właśnie dlatego współwłaściciele często decydują się na zawarcie umowy quoad usum, która pozwala ustalić zasady faktycznego korzystania z rzeczy wspólnej. Umowa ta polega na przydzieleniu każdemu ze współwłaścicieli konkretnej części nieruchomości do wyłącznego użytku – bez znoszenia współwłasności. Każdy z nich nadal zachowuje swój udział w całości, ale korzysta wyłącznie z określonego fragmentu, np. jednego piętra domu lub określonej części działki. Co istotne, umowa może jednocześnie wskazywać te części nieruchomości, które pozostaną we wspólnym użytkowaniu wszystkich współwłaścicieli. 

Takie rozwiązanie nie tylko porządkuje codzienne korzystanie z nieruchomości, lecz także pozwala uniknąć wielu sporów i nieporozumień. Choć przepisy Kodeksu cywilnego nie regulują wprost umowy quoad usum, jej dopuszczalność wynika z zasad współwłasności, w szczególności z art. 206 k.c., swobody umów oraz została wielokrotnie potwierdzona w orzecznictwie sądowym. 

Jest to rozwiązanie idealne w sytuacjach, gdy celem nie jest zakończenie stosunku współwłasności, lecz jego uporządkowanie. 

Typowe scenariusze, w których umowa quoad usum jest pomocna: 

• spadkobiercy (np. rodzeństwo), którzy odziedziczyli dom, ale mają różne potrzeby – jedno chce w nim mieszkać, a drugie korzystać jedynie z garażu czy ogrodu;
• znajomi lub partnerzy, którzy wspólnie kupili dużą działkę rekreacyjną i chcą wydzielić sobie prywatne strefy bez kosztownego i formalnego podziału geodezyjnego;
• wspólnicy inwestycyjni, którzy przed realizacją wspólnego projektu chcą tymczasowo podzielić nieruchomość do indywidualnego użytkowania;
• byli małżonkowie, którzy po rozwodzie, ale przed podziałem majątku, chcą nadal wspólnie korzystać z domu w sposób zorganizowany, np. ze względu na dobro dzieci;
• właściciele lokali użytkowych w budynkach wielorodzinnych, którzy chcą zapewnić sobie możliwość korzystania z określonej części terenu przylegającego do budynku – np. wydzielić ogródek przy restauracji, czy przestrzeń na stoliki dla klientów.

Co można uregulować umownie? 

Największą zaletą umowy quoad usum jest jej elastyczność. Choć przepisy nie wskazują szczegółowo, jak powinna wyglądać umowa quoad usum, warto zadbać o to, by była możliwie precyzyjna.  

Jako najważniejsze elementy umowy należy wskazać: 

1. jasne określenie, z jakiej części nieruchomości każdy ze współwłaścicieli może korzystać i w jaki sposób. W praktyce umowa często zawiera szkic lub plan z zaznaczonymi granicami poszczególnych części przeznaczonych do użytku;
2. zasady korzystania z części wspólnych;
3. zasady ponoszenia kosztów utrzymania nieruchomości, w tym zasady podejmowania decyzji dotyczących remontów i inwestycji;
4. dodatkowe zabezpieczenia dyscyplinują strony do przestrzegania ustaleń i umożliwiają kontrolę nad utrzymaniem zamkniętego (określonego) grona współwłaścicieli;
5. okres obowiązywania umowy.

W jakiej formie zawrzeć umowę quoad usum? 

Umowa quoad usum może być zawarta w zwykłej formie pisemnej. Jednak dla pełnego bezpieczeństwa zalecane jest zawarcie jej w formie aktu notarialnego i ujawnienie w dziale III księgi wieczystej nieruchomości. Taki wpis sprawia, że prawa i obowiązki wynikające z umowy stają się skuteczne również wobec przyszłych nabywców udziałów tj. „przetrwają” zbycie udziału lub śmierć współwłaściciela, co chroni interesy wszystkich stron. 

Podsumowanie 

Umowa quoad usum to praktyczne rozwiązanie, które pozwala współwłaścicielom korzystać z nieruchomości w sposób uporządkowany, zgodny z ich potrzebami i bez zbędnych sporów. Nie wymaga skomplikowanych procedur ani ingerencji sądu, a jednocześnie daje realne narzędzie do uregulowania codziennego korzystania ze wspólnego dobra. 

Choć nie prowadzi do zniesienia współwłasności, w wielu przypadkach pozwala osiągnąć podobny efekt – umożliwia bowiem faktyczne rozdzielenie przestrzeni i odpowiedzialności między współwłaścicieli. Dzięki temu każdy z nich wie, z której części nieruchomości może korzystać i za co odpowiada. 

Warto pamiętać, że dobrze sporządzona umowa quoad usum nie tylko zapobiega konfliktom, ale też zwiększa bezpieczeństwo prawne wszystkich stron – zwłaszcza gdy współwłasność dotyczy nieruchomości o większej wartości lub służy prowadzeniu działalności gospodarczej. Zawarcie takiej umowy to często prostszy, tańszy i bardziej elastyczny sposób na zachowanie równowagi interesów niż formalny podział majątku. 

Autor:

Adrianna Małecka

Martyna Świderska