19 października 2020

Spółka nieruchomościowa - co to jest i dlaczego musi płacić CIT?

W dniu 30 września 2020 r. wpłynął do Sejmu RP rządowy projekt ustawy o zmianie ustaw o podatku dochodowym wprowadzający do porządku prawnego nowy typ spółki – spółkę nieruchomościową, nakładając na nią nowe obowiązki podatkowe. Przeniesienie własności udziałów, akcji, ogółu praw i obowiązków, tytułów uczestnictwa lub praw o podobnym charakterze w spółce uznanej za nieruchomościowej będzie stanowiło dochód osiągnięty na terytorium Rzeczypospolitej Polskiej a zatem opodatkowany na tym terytorium. W myśl powyższej ustawy spółka nieruchomościowa ma stać się od 1 stycznia 2021 r. płatnikiem podatku dochodowego i ponosić jego ciężar, zamiast zbywającego.

 

Spółka nieruchomościowa - definicja

Za spółkę nieruchomościową uznawany będzie podmiot inny niż osoba fizyczna, w którym na ostatni dzień roku poprzedzającego rok podatkowy co najmniej 50% wartości bilansowej aktywów stanowiła wartość bilansowa nieruchomości (położonych na terytorium Rzeczypospolitej Polskiej) lub praw do takich nieruchomości. W przypadku podmiotów rozpoczynających działalność, spółką nieruchomościową będzie podmiot, w którym wymienione powyżej aktywa stanowiły co najmniej 50% wartości bilansowej wszystkich aktywów spółki na pierwszy dzień roku podatkowego.  

 

Nowe obowiązki podatkowe

Zgodnie z procedowanym projektem spółka nieruchomościowa, której udziały, akcje, ogół praw i obowiązków, tytuły uczestnictwa lub prawa o podobnym charakterze będą zbywane, będzie zobowiązana odprowadzić podatek od zrealizowanej transakcji jeśli co najmniej jedną ze stron transakcji będzie podmiot niemający siedziby lub zarządu na terytorium Rzeczypospolitej Polskiej lub osoba fizyczna niemająca miejsca zamieszkania na terytorium Rzeczypospolitej Polskiej. Podatek dochodowy w wysokości 19% od kwoty dochodu odprowadzać trzeba będzie w terminie do 7 dnia miesiąca następującego po miesiącu, w którym powstał przychód.

 

W przypadku nieposiadania przez spółkę nieruchomościową informacji o kwocie dochodu, podatek należny będzie wynosił 19% wartości rynkowej zbywanych udziałów, akcji, ogółu praw i obowiązków, tytułu uczestnictwa albo praw o podobnym charakterze.

 

Impossibilium nulla obligatio Est (nikt nie jest zobowiązany do rzeczy niemożliwych)

W czym tkwi główny problem? Nowe przepisy nakładają tym samym obowiązek wypełnienia funkcji płatnika na spółkę nieruchomościową, która w praktyce zwykle nie posiadała informacji niezbędnych do wyliczenia dochodu jaki osiągnął podmiot zbywający udziały, akcje, ogół praw i obowiązków, tytuły uczestnictwa lub prawa o podobnym charakterze w tej spółce. Wielokrotnie bowiem, spółka nieruchomościowa nie jest stroną transakcji tylko jej przedmiotem, a co za tym idzie nie ma możliwości poboru podatku od zbywającego. Równie dobrze, spółka może też nigdy nie wejść w posiadanie informacji o wartości transakcji. Wypełnienie obowiązku odprowadzenia podatku w terminie do 7. dnia miesiąca następującego po miesiącu, w którym powstał dochód, będzie częstokroć zwyczajnie niemożliwe do wykonania.

 

Przedstawiciel podatkowy

W przypadku spółki nieruchomościowej, która nie będzie miała siedziby lub zarządu na terytorium Rzeczypospolitej Polskiej spółka ta będzie musiała ustanowić w drodze sporządzonej na piśmie umowy przedstawiciela podatkowego. Przedstawiciel podatkowy będzie wykonywał w imieniu i na rzecz spółki nieruchomościowej, dla której został ustanowiony, obowiązki płatnika i ponosił solidarnie ze spółką nieruchomościową odpowiedzialność za zobowiązanie podatkowe, które przedstawiciel podatkowy rozlicza w imieniu i na rzecz spółki nieruchomościowej. Niedopełnienie obowiązku ustanowienia przedstawiciela podatkowego będzie skutkowało nałożeniem na spółkę nieruchomościową kary pieniężnej w drodze decyzji, w wysokości do 1 000 000 zł.

 

Z obowiązku ustanowienia przedstawiciela podatkowego zwolnione zostaną spółki podlegające w państwie członkowskim Unii Europejskiej lub w innym państwie należącym do Europejskiego Obszaru Gospodarczego, opodatkowaniu podatkiem dochodowym od całości swoich dochodów, bez względu na miejsce ich osiągania.

 

Obowiązek informacyjny wobec Szefa KAS

Spółki nieruchomościowe oraz podatnicy posiadający bezpośrednio lub pośrednio udziały, akcje, ogół praw i obowiązków, tytuły uczestnictwa lub prawa o podobnym charakterze w spółce nieruchomościowej, będą zobowiązani przekazywać Szefowi Krajowej Administracji Skarbowej w terminie do końca trzeciego miesiąca po zakończeniu roku podatkowego, a w przypadku braku roku podatkowego – do końca trzeciego miesiąca po zakończeniu roku obrotowego, za pomocą środków komunikacji elektronicznej, informację odpowiednio za rok podatkowy lub rok obrotowy o podmiotach posiadających bezpośrednio lub pośrednio w tym podmiocie udziały, akcje, ogół praw i obowiązków, tytuły uczestnictwa lub prawa o podobnym charakterze. W przypadku podatkowych grup kapitałowych obowiązek ten będzie dotyczył spółek wchodzących w skład takiej grupy.

 

Publikowanie polityki podatkowej

W wersji projektu ustawy przekazanej do Sejmu spółka nieruchomościowa nie jest wymieniona wśród podmiotów zobowiązanych do publikowania polityki podatkowej, niezależnie od osiąganych przez nią przychodów.

 

Podsumowanie

Przepisy w omówionym kształcie będą źródłem wielu sporów z organami podatkowymi i nakładają obowiązki w pewnych obszarach niemożliwe do terminowego wykonania. Przepisy te zorientowane są na zapewnienie wpływów podatkowych, bez oglądania się na podstawowe zasady konstrukcyjne podatku dochodowego i instytucji płatnika. W praktyce spółka nieruchomościowa zostanie wręcz zmuszona do dochodzenia od podatnika kwot stanowiących równowartość zapłaconego przez siebie podatku, a w braku dochodzenia zwrotu tego podatku przez podatnika spółka nieruchomościowa poniesie jego ciężar ekonomiczny. Może to skutkować tym, że spółka nieruchomościowa będzie faktycznie podatnikiem podatku zrealizowanego przez odrębny podmiot (poniesie jego ciężar) a nie jego płatnikiem.

 

Autor: Jarosław Augustyn - doradca podatkowy

komentarze (0)

Agata Pawlak-Jaszczak

Kontakt do specjalisty

Agata Pawlak-Jaszczak

radca prawny

 

/zespol/czlonkowie-zespolu/agata-pawlak-jaszczak

skontaktuj się