Samowola budowlana to problem, który dotyczy zarówno inwestorów, jak i właścicieli czy zarządców nieruchomości. Może dotyczyć budowy domu jednorodzinnego, garażu, rozbudowy istniejącego budynku albo nadbudowy dodatkowej kondygnacji. Zdarza się też, że chodzi o obiekt postawiony kilkadziesiąt lat temu – jeszcze w czasach, gdy procedury budowlane były mniej przejrzyste. Jak zalegalizować samowolę budowlaną? Jak uchronić ją przed rozbiórką?

Obecne przepisy ustawy z dnia 7 lipca 1994 roku – Prawo budowlane („Prawo budowlane”) przewidują w zasadzie dwa tryby postępowania w przypadku samowoli:

• postępowanie legalizacyjne (art. 48–49e Prawa budowlanego),

• postępowanie naprawcze (art. 50–51 Prawa budowlanego).

Kiedy mówimy o samowoli budowlanej?

Zgodnie z przepisami Prawa budowlanego, samowolą budowlaną są roboty budowlane wykonywane:

• bez wymaganego pozwolenia na budowę,

• bez wymaganego zgłoszenia,

• pomimo wniesienia sprzeciwu wobec zgłoszenia.

W praktyce oznacza to na przykładwybudowaniedomu jednorodzinnego, czygarażubez pozwolenia. Legalizacja obejmuje zarówno budowy zakończone, jak i będące w trakcie realizacji.

Kiedy stosujemy tryb naprawczy?

Tryb naprawczy uruchamia się w„innych” przypadkach niż wskazane powyżej. Czyli, krótko mówiąc w sytuacji gdy prace budowlane nie zostały wykonane zgodnie z przepisami, ale nie podlegają pod samowolę budowlaną, to należy stosować tryb naprawczy.

Zgodnie z przepisami Prawa budowlanego, tryb ten ma zastosowanie w sytuacji prowadzenia robót budowlanych:

• bez wymaganej decyzji o pozwoleniu na budowę albo zgłoszenia,

• w sposób mogący spowodować zagrożenie bezpieczeństwa ludzi lub mienia lub zagrożenia środowiska,

• na podstawie zgłoszenia z naruszeniem przepisów dotyczących zgłoszenia,

• w sposób istotnie odbiegający od ustaleń i warunków określonych w decyzji o pozwoleniu na budowę, projekcie zagospodarowania działki lub terenu, projekcie architektoniczno-budowlanym lub w przepisach.

Chodzi tu zwłaszcza o roboty inne niż „budowa” w rozumieniu przepisów, czyli np. przebudowa, remont, a także sytuacje gdy roboty są prowadzone z istotnym odstępstwem od zatwierdzonego projektu budowlanego (np. nadbudowa kolejnej kondygnacji).

Kto prowadzi postępowanie legalizacyjne/naprawcze? Kto jest stroną w postępowaniu?

Postępowanie w sprawie samowoli budowlanej prowadzi organ nadzoru budowlanego („PINB”) i co do zasady jest to powiatowy inspektor nadzoru budowlanego właściwy ze względu na położenie nieruchomości.

Impulsem do przeprowadzenia przez organ kontroli jest najczęściej złożenie zawiadomienia przez, np. sąsiada – organy nadzoru rzadko przeprowadzają oględziny nieruchomości bez konkretnego powodu. Kontrola danej nieruchomości odbywa się przeważnie po otrzymaniu przez organ informacji, że na działce mogą występować nieprawidłowości.

Po zakończeniu kontroli, jeżeli organ stwierdzi, że roboty budowlane zostały zrealizowane z naruszeniem przepisów, PINB z urzędu podejmuje decyzję o wszczęciu postępowania.

Co do zasady stroną jest inwestor, czyli osoba, która rozpoczęła budowę. Jednak w praktyce często postępowanie dotyczy sytuacji, gdy roboty zostały już zakończone. W takiej sytuacji (bądź jeśli wykonanie postanowienia albo decyzji przez inwestora jest niemożliwe) obowiązki nakłada się na właściciela lub zarządcę obiektu budowlanego.

Krąg stron może być szerszy, to organ nadzoru ustala, czy inne osoby mają interes prawny w sprawie. Przykładowo, sąsiad, którego nieruchomość może być zacieniona przez nielegalnie wybudowany budynek, także może być stroną postępowania.

Jak przebiega procedura legalizacji?

W pierwszej kolejności organ wydaje postanowienie o wstrzymaniu budowy (również w sytuacji gdy inwestycja jest już zakończona). W postanowieniu organ informuje o możliwości złożenia wniosku o legalizację samowoli budowlanej oraz o konieczności wniesienia opłaty legalizacyjnej.

W terminie 30 dni od dnia doręczenia postanowienia o wstrzymaniu budowy inwestor (właściciel, zarządca obiektu budowlanego) może złożyć wniosek o legalizację. Wniosek można wycofać, aż do dnia wydania decyzji.

Następnie, organ wyznaczana termin (minimum 60 dni) na przedłożenie dokumentów legalizacyjnych.

Do dokumentów legalizacyjnych należą co do zasady:

• zaświadczenie wójta (burmistrza, prezydenta miasta) o zgodności budowy z ustaleniami: obowiązującego planu miejscowego i innymi aktami prawa miejscowego, albo decyzji o warunkach zabudowy, w przypadku braku obowiązującego planu miejscowego lub uchwał w sprawie ustalenia lokalizacji inwestycji mieszkaniowej lub towarzyszącej,

• projekt budowlany, tj. projekt zagospodarowania działki lub terenu oraz projekt architektoniczno-budowlanyw trzech egzemplarzach wraz z dwoma egzemplarzami projektu technicznego (w określonych przypadkach tylko projekt zagospodarowania działki lub terenu),

• oświadczenie o dysponowaniu nieruchomością na cele budowlane.

Po przedłożeniu dokumentów legalizacyjnych, organ sprawdza ich kompletność i zgodność z przepisami. Jeśli stwierdzi nieprawidłowości, to wzywa do ich usunięcia w określonym terminie. Jeśli dokumenty są kompletne, wówczas wydaje odrębne postanowienie o nałożeniu opłaty legalizacyjnej.

Po uiszczeniu opłaty legalizacyjnej organ wydaje decyzję (tzw. „decyzja legalizacyjna”):

• zatwierdzającą projekt budowlany albo projekt zagospodarowania działki lub terenu,

• zezwala na wznowienie budowy, jeśli nie została jeszcze zakończona.

W większości przypadków, jeśli przepisy wymagają uzyskania pozwolenia na użytkowanie dla budowy – organ wydając decyzję legalizacyjną, nakłada również obowiązek uzyskania decyzji o pozwoleniu na użytkowanie.

Kiedy rozbiórka?

PINB nakaże rozbiórkę obiektu budowlanego lub jego części w przypadku:

• niezłożenia wniosku o legalizację w wymaganym terminie,

• wycofania wniosku o legalizację,

• nieprzedłożenia, w wyznaczonym terminie, dokumentów legalizacyjnych,

• niewykonania, w wyznaczonym terminie, postanowienia o usunięciu nieprawidłowości w dokumentach legalizacyjnych,

• nieuiszczenia opłaty legalizacyjnej w wyznaczonym terminie,

• kontynuowania budowy pomimo postanowienia o wstrzymaniu budowy.

Jak wygląda procedura naprawcza?

W pierwszej kolejności organ wydaje postanowienie o wstrzymaniu budowy (również w sytuacji gdy inwestycja jest już zakończona). W postanowieniu organ wskazuje przyczynę wstrzymania robót oraz ustala wymagania dotyczące niezbędnych zabezpieczeń.

W postanowieniu o wstrzymaniu robót budowlanych PINB może nałożyć obowiązek przedstawieniainwentaryzacji wykonanych robót budowlanych lub ocen technicznych bądź ekspertyz.

Jeśli mimo wstrzymania robót budowlanych, prace budowlane są kontynuowane, wówczas PINB nakazuje rozbiórkę części obiektu budowlanego wykonanego po doręczeniu postanowienia albo doprowadzenie obiektu budowlanego do stanu poprzedniego.

Co istotne, postanowienie o wstrzymaniu robót budowlanych traci ważność po upływie 2 miesięcy od dnia doręczenia, chyba że w tym terminie wydana zostanie jedna z poniższych decyzji:

• nakazująca zaniechania robót budowlanych / rozbiórkę obiektu budowlanego lub jego części / przywrócenie obiektu do stanu poprzedniego,

• nakładająca obowiązek wykonania określonych czynności / robót budowlanych w celu doprowadzenia wykonywanych prac do skany zgodnego z przepisami, jednocześnie określająca ich termin,

• w przypadku istotnego odstępstwa od zatwierdzonego projektu zagospodarowania działki lub terenu, projektu architektoniczno-budowlanego lub innych warunków decyzji o pozwoleniu na budowę – nakładającaobowiązek sporządzenia i przedstawienia projektu zagospodarowania działki lub terenu lub projektu architektoniczno-budowlanego zamiennego uwzględniającego zmiany wynikające z dotychczas wykonanych robót budowlanych, wraz z określeniem terminu. W razie potrzeby PINB nakłada również obowiązek wykonania określonych czynności lub robót budowlanych w celu doprowadzenia wykonywanych robót budowlanych do stanu zgodnego z prawem.

W sytuacji określonej w pkt 2) powyżej, po upływie terminu na wykonanie obowiązku bądź na wniosek inwestora, PINB sprawdza wykonanie obowiązku i wydaje decyzję:

• o stwierdzeniu wykonania obowiązku,

• nakazującą zaniechanie dalszych robót budowlanych bądź rozbiórkę obiektu lub jego części, bądź doprowadzenie obiektu do stanu poprzedniego (w przypadku niewykonania obowiązku).

Natomiast, w sytuacji określonej w pkt 3) powyżej, po upływie terminu na wykonanie obowiązku bądź na wniosek inwestora, PINB sprawdza wykonanie obowiązku i wydaje decyzję:

• o zatwierdzeniu dokumentacji projektowej,

• o pozwoleniu na wznowienie robót budowlanych, jeżeli roboty budowlane nie zostały zakończone,

• nakazującą zaniechanie dalszych robót budowlanych bądź rozbiórkę obiektu lub jego części, bądź doprowadzenie obiektu do stanu poprzedniego (jeśli obowiązek nie zostanie wypełniony).

PINB wydając ww. decyzje, nakłada również obowiązek uzyskania pozwolenia na użytkowanie, jeśli z przepisów wynika taka konieczność.

W trybie naprawczym nie występuje opłata legalizacyjna. Nie znaczy to jednak, że procedura jest „bezkosztowa”, ponieważ to po stronie inwestora pozostają m.in. koszty dokumentacji, ekspertyz i ewentualnych robót korygujących.

„Stare” samowole budowlane

W wyjątkowych sytuacjach, tj. gdy od zakończenia budowy obiektu budowlanego lub jego części:

• bez pozwolenia na budowę,

• bez wymaganego zgłoszenia albo

• pomimo wniesienia sprzeciwu do tego zgłoszenia

upłynęło co najmniej 20 lat, PINB wszczyna uproszczone postępowanie legalizacyjne.

W ramach tzw. uproszczonego postępowania legalizacyjnego organ zobowiązuje do przedłożenia:

• oświadczenia o dysponowaniu nieruchomością na cele budowlane,

• geodezyjnej inwentaryzacji powykonawczej obiektu budowlanego,

• ekspertyzy technicznej sporządzonej przez osobę posiadającą odpowiednie uprawnienia budowlane, wskazującej, czy stan techniczny obiektu budowlanego: a) nie stwarza zagrożenia dla życia lub zdrowia ludzi oraz b) pozwala na bezpieczne użytkowanie obiektu budowlanego zgodne z dotychczasowym lub zamierzonym sposobem użytkowania.

Po przeanalizowaniu dokumentów, PINB wydaje decyzję:

• o legalizacji, jeśli dokumenty są kompletne, a z ekspertyzy technicznej wynika że stan techniczny obiektu budowlanego nie stwarza zagrożenia dla życia lub zdrowia ludzi oraz pozwala na bezpieczne użytkowanie obiektu budowlanego zgodne z dotychczasowym lub zamierzonym sposobem użytkowania,

• o nakazie rozbiórki, jeśli wymagane dokumenty nie zostaną przedłożone, bądź jeśli z ekspertyzy technicznej wynika, że stan techniczny obiektu budowlanego stwarza zagrożenie dla życia lub zdrowia ludzi lub nie pozwala na bezpieczne użytkowanie obiektu budowlanego zgodne z dotychczasowym lub zamierzonym sposobem użytkowania.

Decyzja o legalizacji stanowi podstawę użytkowania obiektu budowlanego.

Ponadto, uproszczone postępowanie legalizacyjne jest zwolnione z opłat.

Postępowanie naprawcze a legalizacyjne – podsumowanie

Na gruncie Prawa budowlanego wyróżnia się dwa podstawowe tryby postępowania w przypadku nieprawidłowości: legalizacyjny i naprawczy. Choć na pierwszy rzut oka mogą wydawać się podobne, w praktyce dotyczą innych sytuacji i wiążą się z odmiennymi konsekwencjami.

Legalizacja dotyczy „klasycznej” samowoli budowlanej, czyli budowy obiektu bez wymaganego pozwolenia lub zgłoszenia. Inwestor może wówczas złożyć wniosek o legalizację, jednak musi przedstawić pełną dokumentację oraz uiścić opłatę legalizacyjną. Jeżeli wniosek nie zostanie złożony albo dokumentacja okaże się niekompletna, organ wydaje decyzję o rozbiórce.

Tryb naprawczy obejmuje natomiast roboty prowadzone niezgodnie z prawem w ramach istniejącego obiektu, np. przebudowę, remont czy istotne odstępstwo od projektu. W tym przypadku organ nadzoru w pierwszej kolejności nakłada obowiązki mające „uzdrowić” sytuację, czyli,np. przygotowanie projektu zamiennego. Dopiero wtedy gdy jest to niemożliwe lub obowiązki nie są wykonane – konieczna jest rozbiórka, czy przywrócenie obiektu do stanu poprzedniego.

Autorka:

Zuzanna Kaczmarek