Od dawna zapowiadano, że projekt ustawy o ułatwieniach w przygotowywaniu i realizacji inwestycji mieszkaniowych oraz inwestycji towarzyszących, zwany także „specustawą mieszkaniową”, ma zostać przygotowany maksymalnie do końca drugiego kwartału bieżącego roku. Prace nad projektem nabrały tempa, projekt został przedłożony do rozpatrzenia na posiedzeniu Rady Ministrów, więc wszystko wskazuje na to, że jeszcze w tym miesiącu jego finalna wersja trafi do Sejmu. W majowej wersji projektu ustawy wprowadzono szereg zmian, które dodatkowo uzupełnione zostały w ramach projektu z 19 czerwca 2018 r. Warto wobec tego prześledzić jakie są aktualnie zasadnicze założenia ustawodawcy w tym zakresie.   

Przedmiot regulacji

Przedmiotem regulacji mają być inwestycje mieszkaniowe. Ustawa wyraźnie definiuje, co należy rozumieć pod tym pojęciem. Ma to być przedsięwzięcie obejmujące budowę, przebudowę lub zmianę sposobu użytkowania, w wyniku których to powstać ma budynek bądź budynki mieszkalne wielorodzinne, o minimalnej liczbie 25 lokali mieszkalnych, względnie 10 budynków mieszkalnych jednorodzinnych. Inwestycję mieszkaniową stanowić mają też części budynków przeznaczone na działalność handlową lub usługową. Projekt ustawy  premiuje wobec tego budownictwo wielkoformatowe, stanowiąc niejako ukłon w stronę deweloperów. Przedmiotem ustawy objęte zostały również inwestycje towarzyszące, którymi są m.in. inwestycje w zakresie sieci uzbrojenia terenu, dróg publicznych, placówki opieki zdrowotnej, szkoły, przedszkola, czy obiekty sportu i rekreacji, o ile służyć mają obsłudze mieszkańców inwestycji mieszkaniowej.

Możliwość realizacji inwestycji a dokumenty planistyczne

Zgodnie z ustawą, inwestycję mieszkaniową, jak i towarzyszącą, będzie można realizować na terenie, który objęty jest miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego, który nie przewiduje możliwości przeznaczenia nieruchomości na cele mieszkalne oraz na nieruchomości, dla której plan zagospodarowania nie jest w ogóle uchwalony. Warunkiem, od którego ustawodawca uzależnił możliwość skorzystania z uproszczonych instrumentów projektowanej ustawy, ma być natomiast brak sprzeczności takiej inwestycji ze studium uwarunkowań i kierunków zagospodarowania przestrzennego gminy.

Standardy lokalizacji i realizacji inwestycji

Możliwość skorzystania z dobrodziejstw projektowanej ustawy została uzależniona od spełnienia tzw. standardów lokalizacji i realizacji inwestycji mieszkaniowych. Wymogi te zostały szczegółowo uregulowane w art. 17 i n. projektu ustawy. Przykładowo, lokalizacja obiektów mieszkaniowych mogłaby nastąpić wyłącznie na takim terenie, który ma zapewniony dostęp do infrastruktury technicznej, drogowej (w tym transportu zbiorowego), społecznej (placówki oświatowe), jak również do podstawowych punktów handlowo-usługowych. W porównaniu z poprzednią, marcową wersją projektu, wyraźnie zmniejszono odległości, jakie powinny dzielić inwestycje mieszkaniowe od szkół, przedszkoli, terenów rekreacji czy przystanków transportu publicznego. Doprecyzowano także, iż punkty handlowo–usługowe mogą być realizowane w odrębnym, aniżeli wyłącznie mieszkalnym, budynku (nadal wchodzącym w skład tzw. inwestycji mieszkaniowej). Standardy określone ustawą obowiązują o ile gmina nie określi w drodze uchwały lokalnych standardów, dlatego przed podjęciem decyzji o realizacji inwestycji mieszkaniowej zgodnie z omawianą ustawą należy upewnić się czy uchwała taka nie została podjęta.

Procedura

Jeszcze w maju projekt zakładał, że w przypadku zamiaru realizacji inwestycji mieszkaniowej na terenie, dla którego obowiązujący plan zagospodarowania przewiduje inne przeznaczenie, inwestor powinien najpierw przeprowadzić publiczny konkurs na koncepcję urbanistyczno-architektoniczną dla tego terenu. Projekt czerwcowy wyraźnie odchodzi od tego założenia. Obecnie projekt zakłada sporządzenie (przez osobę posiadającą stosowne uprawnienia) koncepcji urbanistyczno-architektonicznej, która to stanowić ma załącznik do wniosku o ustalenie lokalizacji inwestycji.

W następnym etapie, za pośrednictwem wójta, burmistrza bądź prezydenta, należy wystąpić do właściwej miejscowo rady gminy z wnioskiem o ustalenie lokalizacji danej inwestycji. Wniosek wraz z załącznikami zamieszczany będzie na stronie Biuletynu Informacji Publicznej danej gminy. Jednocześnie ogłoszony powinien być termin, forma i miejsce składania uwag do wniosku. Rada gminy, w terminie 60 dni od dnia złożenia wniosku, podejmie uchwałę o odmowie lub ustaleniu lokalizacji inwestycji - biorąc pod uwagę stan zaspokojenia potrzeb mieszkaniowych gminy oraz potrzeby i możliwości rozwoju gminy wynikające z ustaleń studium. Każdy wniosek o ustalenie lokalizacji inwestycji mieszkaniowej podlega konsultacji w obrębie lokalnej społeczności oraz stanowi przedmiot niewiążącej opinii przeszło 20 organów wymienionych w projekcie ustawy (m.in. gminna komisja urbanistyczno-architektoniczna, właściwy zarządca drogi, właściwy wojewoda, marszałek województwa, starosta, regionalny dyrektor ochrony środowiska czy wojewódzki inspektorat sanitarny).

Uchwała o ustaleniu lokalizacji inwestycji mieszkaniowej ważna będzie przez 3 lata od dnia jej opublikowania w dzienniku urzędowym województwa – jeśli w tym okresie nie zostało wydane pozwolenie na budowę inwestycji mieszkaniowej, uchwała wygasa. Projekt ustawy milczy niestety, czy pozwolenie na budowę powinno dotyczyć całej inwestycji mieszkaniowej, czy wystarczy, że obejmie jej część. Nie sprecyzowano także, czy jeśli pozwolenie obejmie część inwestycji to uchwała wygasa jedynie co do pozostałej części, czy w całości.

Rada gminy może w odniesieniu do danego terenu wydać więcej niż jedną uchwałę. W przypadku wydania pozwolenia na budowę dla tego terenu na podstawie jednej z nich, pozostałe uchwały wygasają.    

Ograniczenia w korzystaniu z nieruchomości w związku z realizacją inwestycji

Zgodnie z projektem ustawy właściciel, użytkownik wieczysty oraz inna osoba dysponująca stosownym tytułem prawnym do nieruchomości, może zostać ograniczona w dotychczasowym sposobie korzystania z terenu – w związku z realizacją inwestycji mieszkaniowej. Jeżeli więc dana nieruchomość znajduje się w sąsiedztwie miejsca planowanej inwestycji i została objęta uchwałą rady gminy o ustaleniu lokalizacji takiej inwestycji, można spodziewać się, że zezwolenie właściwego organu administracji budowlanej na zakładanie i przeprowadzenie szeroko pojętej infrastruktury technicznej obejmie także i tę działkę. Do wniosku o pozwolenie na budowę obejmującego m.in. teren takiej sąsiedniej nieruchomości inwestor nie będzie musiał załączyć zgody jej właściciela na dysponowanie nieruchomością na cele budowlane. Udostępnienie nieruchomości inwestorowi może nastąpić dobrowolnie - w drodze rokowań, które powinny mieć miejsce jeszcze przed złożeniem wniosku o wydanie pozwolenia na budowę, ale też – w razie braku porozumienia co do przeprowadzenie robót budowlanych na takiej działce – w drodze decyzji o pozwoleniu na budowę wydawanej przez właściwy organ administracji budowlanej.

Uciążliwości dla właściciela nieruchomości sąsiedniej związane z takim rozwiązaniem rozciągają się także na okres po wybudowaniu infrastruktury – na właścicielu i użytkowniku wieczystym nieruchomości sąsiadujących spoczywać ma bowiem także obowiązek udostępnienia terenu celem konserwacji, czy usunięcia ewentualnej awarii.

Pozyskanie nieruchomości w ww. trybie miałoby nastąpić za (uzgodnionym z inwestorem bądź ustalonym przez organ) odszkodowaniem. Ustawodawca, chcąc chronić interesy podmiotów ograniczonych w sposobie korzystania z własnej nieruchomości, planuje nałożyć na inwestora obowiązek przywrócenia jej do stanu poprzedniego w terminie 3 dni od dnia zakończenia prac uzasadniających ograniczenie w korzystaniu z nieruchomości. W przypadku takiego zaawansowania robót, które czyniłoby przywrócenie stanu poprzedniego niemożliwym, jak również w razie ujawnienia się dalszych szkód, nieobjętych uprzednio wypłaconym odszkodowaniem – właścicielowi bądź użytkownikowi wieczystemu przysługiwać miałoby dalsze odszkodowanie. Postanowienia dotyczące procedury uzgodnienia odszkodowania, zaproponowane na tym etapie prac nad projektem, są mało precyzyjne. Trudno na ich podstawie określić czas niezbędny na jej zakończenie jak i finalną wysokość odszkodowania, z wypłatą którego musi liczyć się inwestor.  

W jakim kształcie zostanie uchwalona ustawa oraz jaki efekt odniosą proponowane zmiany – dowiemy się w najbliższych miesiącach.

Autor:

Agata Pawlak-Jaszczak

Katarzyna Janiak