17 października 2023 roku Sąd Najwyższy podjął uchwałę (III CZP 113/22), w której jednoznacznie stwierdził, że ​do będącej przedmiotem zbycia po podziale geodezyjnym części nieruchomości rolnej, podlegającej regulacjom na podstawie art. 2b ust. 1 i 2 ustawy z dnia 11 kwietnia 2003 r. o kształtowaniu ustroju rolnego (dalej: „UKUR”), stanowiącej działkę o powierzchni mniejszej niż 0,3 ha stosuje się wyłączenie przedmiotowe zawarte w art. 1a pkt 1b UKUR. Co to oznacza w praktyce? Czy uchwała Sądu Najwyższego poluzuje obrót nieruchomościami rolnymi?

Stan faktyczny

Podjęta przez Sąd Najwyższy uchwała stanowi odpowiedź na zagadnienie prawne budzące poważne wątpliwości, które zostało zadane przez Sąd Okręgowy w Sieradzu (sygn. akt I Ca 69/22) podczas rozpoznawania sprawy dotyczącej możliwości odłączenia z dotychczasowej księgi wieczystej prowadzonej dla nieruchomości rolnej o łącznej powierzchni ponad 2 hektarów działki wydzielonej z tejże nieruchomości wskutek podziału geodezyjnego posiadającej powierzchnię mniejszą niż 0,3 ha do odrębnej księgi wieczystej oraz wpisania w nowozałożonej księdze wieczystej prawa własności nabywcy tejże działki.

Dotychczasowa interpretacja przepisów UKUR

Zgodnie z przepisami UKUR nabywca nieruchomości rolnej, której powierzchnia przekracza 0,3 ha zobowiązany jest do przestrzegania obowiązków nabywcy nieruchomości rolnej tzn. w okresie 5 lat od dnia nabycia nieruchomości rolnej nie może jej sprzedać, wydzierżawić ani oddać w posiadanie innym podmiotom. Dodatkowo, w sytuacji, w której nabycie konkretnej nieruchomości rolnej sprawi, że łączna powierzchnia posiadanych przez nabywcę nieruchomości rolnych będzie przekraczać 1 ha, nabywca będzie zobowiązany prowadzić gospodarstwo rolne, w skład którego weszła nabyta nieruchomość rolna, przez okres co najmniej 5 lat od dnia nabycia przez niego tej nieruchomości, a w przypadku osoby fizycznej prowadzić to gospodarstwo osobiście.

Od powyższej zasady UKUR przewiduje określone w zamkniętym katalogu wyjątki, do których można przykładowo zaliczyć zbywanie lub oddawanie w posiadanie nabytej nieruchomości rolnej osobie bliskiej czy okoliczność uchwalenia (co istotne, po nabyciu nieruchomości rolnej) miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego, zgodnie z którym nabyta nieruchomość jest przeznaczona na cele inne niż rolne. Wśród enumeratywnego wyliczenia zwalniającego nabywcę nieruchomości rolnej z ustawowych obowiązków nie znajduje się okoliczność dokonania w 5 letnim okresie obowiązywania wskazanych wyżej zakazów, podziału geodezyjnego nieruchomości rolnej na działki o powierzchni mniejszej niż 0,3 ha.

Jednakże, UKUR zawierał ogólną zasadę głosząca, iż przepisów ustawy nie stosuje się wobec nieruchomości rolnej o powierzchni mniejszej niż 0,3 ha. Wskutek niedawnej nowelizacji obecnie UKUR nie stosuje się do nieruchomości rolnych, w których powierzchnia użytków rolnych jest mniejsza niż 0,3 ha. Więcej o nowelizacji UKUR piszemy w artykule: Nowelizacja ustawy o gospodarowaniu nieruchomosciami rolnymi skarbu panstwa

Należy przy tym podkreślić, iż jednocześnie UKUR nie zakazuje nabywcy nieruchomości rolnej dokonywania podziałów geodezyjnych czy wyodrębniania powstałych wskutek podziału działek do odrębnych ksiąg wieczystych.

Do tej pory w doktrynie prawa cywilnego prezentowane były różne koncepcje.

Pierwsza wskazywała, że nieruchomość rolna obejmuje cały grunt będący przedmiotem własności jednego właściciela, niezależnie od tego, ile działek ewidencyjnych obejmuje oraz bez względu na to, ile ksiąg wieczystych zostało urządzonych dla jego części. W świetle tej wykładni nie było zatem możliwe "odłączanie" od całości gruntu i sprzedawanie bez zastosowania UKUR poszczególnych działek ewidencyjnych o powierzchni mniejszej niż 0,3 ha, choćby nawet miały urządzone odrębne księgi wieczyste.

Druga koncepcja z kolei zakładała, że grunt będący przedmiotem własności jednego właściciela stanowi tyle nieruchomości, ile ksiąg wieczystych urządzono dla składających się na niego działek ewidencyjnych lub ich grup, co wynika wprost z ustawy o księgach wieczystych i hipotece i znajduje poparcie w orzecznictwie Sądu Najwyższego.

Co jednak w sytuacji, w której właściciel nieruchomości rolnej w okresie 5 lat od dnia nabycia chciałby ją podzielić na podstawie decyzji o warunkach zabudowy na działki mniejsze niż 0,3 ha, a następnie dokonać ich sprzedaży? Do tej pory zarówno KOWR, jak i sądy wieczystoksięgowe stały na stanowisku, że dokonanie takich czynności nie niweczy obowiązków właściciela – nabywcy nieruchomości rolnej, które powstały w dniu nabycia danej nieruchomości rolnej, a zatem sprzedaż takich działek wymaga zgody Dyrektora KOWR.

Wśród przedstawicieli doktryny pojawiały się liczne postulaty wskazujące na konieczność uznania, że w przypadku, w którym przedmiotem obrotu ma być nieruchomość o powierzchni mniejszej niż 0,3 ha, to obrót nią nie powinien podlegać reglamentacji z perspektywy UKUR, choć nabycie większej nieruchomości, z której będąca przedmiotem obrotu nieruchomość została wydzielona, nastąpiło w reżimie ustawy.

Z drugiej zaś strony biorąc pod uwagę cel UKUR należałoby uznać, że podziały ewidencyjne istniejących nieruchomości rolnych w celu utworzenia jednostek mniejszych niż 0,3 ha oraz sztuczne urządzanie ksiąg wieczystych dla poszczególnych działek ewidencyjnych wchodzących w skład danej nieruchomości rolnej stanowi obejście przepisów prawa.

Kazus 1

Kupujący, który nie posiada żadnych gruntów zamierza nabyć nieruchomość rolną, której powierzchnia zgodnie z wypisem z rejestru gruntów wynosi 0,29 ha. W takim przypadku przepisy UKUR nie znajdują zastosowania.

Kazus 2

Świeżo upieczony właściciel nieruchomości rolnej o powierzchni 2 ha planuje przeprowadzić podział geodezyjny nieruchomości i utworzyć 4 działki (każda o powierzchni 0,5 ha), jak również wyodrębnić nowopowstałe wskutek podziału działki do nowozałożonych ksiąg wieczystych. Czy może to zrobić? Jak najbardziej, bowiem UKUR nie zakazuje takich działań wobec nieruchomości rolnej. Czy właściciel może zbyć nowopowstałą wskutek podziału geodezyjnego którąkolwiek z działek? Nie, gdyż właściciela przez okres 5 lat od dnia nabycia nieruchomości rolnej obowiązuje zakaz sprzedaży nieruchomości (w tym jakiejkolwiek jej części) oraz obowiązek prowadzenia gospodarstwa rolnego, a przy tym nowopowstała działka ma powierzchnię większą niż 0,3 ha. Aby móc sprzedać taką działkę właściciel powinien uzyskać zgodę Dyrektora KOWR na zbycie nieruchomości rolnej.

Kazus 3

Właściciel nieruchomości rolnej, który nabył ją ponad 5 lat temu, planuje podzielić nieruchomości na podstawie decyzji o warunkach zabudowy na działki mniejsze niż 0,3 ha, a następnie sprzedać je innym podmiotom. Czy może to zrobić? Jak najbardziej – tak, gdyż właściciela nie obowiązują już obowiązki nabywcy wynikające z UKUR, a nowopowstałe działki będą mieć powierzchnię mniejszą niż 0,3 ha, a zatem ich sprzedaż odbędzie się z wyłączeniem stosowania UKUR.

Kazus 4

Świeżo upieczony właściciel nieruchomości rolnej o powierzchni 1 ha planuje na podstawie uzyskanej decyzji o warunkach zabudowy przeprowadzić podział geodezyjny nieruchomości i utworzyć 4 działki (każda o powierzchni 0,25 ha), jak również wyodrębnić nowopowstałe wskutek podziału działki do nowozałożonych ksiąg wieczystych. Czy może to zrobić? Jak najbardziej - tak, bowiem UKUR nie zakazuje takich działań wobec nieruchomości rolnej. Czy właściciel może zbyć nowopowstałą wskutek podziału geodezyjnego działkę? Tak jak już wyżej wspomniano, do tej pory KOWR i sądy wieczystoksięgowe stały na stanowisku, że dokonanie takich czynności nie tworzy nowego stanu prawnego i nie eliminuje obowiązków nabywcy, które powstały w dniu nabycia nieruchomości rolnej o powierzchni większej niż 0,3 ha, a zatem konieczne jest uzyskanie zgody Dyrektora KOWR na zbycie.

Co zmienia uchwała Sądu Najwyższego?

Uchwała Sądu Najwyższego przedstawia całkowicie odmienną niż dotychczasowa interpretację przepisów.

Sąd Najwyższy stwierdza, że jeżeli przedmiotem zbycia jest powstała wskutek podziału geodezyjnego nieruchomości rolnej działka o powierzchni mniejszej niż 0,3 ha, to pomimo tego, że obecny właściciel posiada obowiązki nabywcy nieruchomości rolnej, do tak wydzielonej działki na mocy wyłączenia przedmiotowego nie stosuje się przepisów UKUR.

Taka wykładnia przepisów stanowi istotną liberalizację dotychczasowego podejścia organów i sądów. Dzięki uchwale Sądu Najwyższego właściciele nieruchomości nawet w okresie 5 lat od dnia nabycia będą mogli swobodnie sprzedawać wydzielone wskutek podziału geodezyjnego działki mające mniej niż 0,3 ha i nie będą przy tym zobowiązani do uzyskania zgody Dyrektora KOWR na zbycie.

Należy pamiętać, iż uchwała została podjęta w składzie 3 sędziów, a zatem nie stanowi zasady prawnej, a jedynie wyznacza kierunek interpretacji przepisów.

Stanowisko Sądu Najwyższego przerzuca znaczną odpowiedzialność na organy wydające decyzje o warunkach zabudowy, bowiem zgodnie z przepisami ustawy o gospodarce nieruchomościami, tylko wcześniejsze uzyskanie takiej decyzji (w przypadku braku MPZP) będzie umożliwiało dokonanie podziału nieruchomości rolnej na działki o powierzchni mniejszej niż 0,3 ha.

Uzasadnienie uchwały nie zostało jeszcze opublikowane, a zatem na głębszą analizę motywów Sądu Najwyższego należy poczekać.

Autor: Adrianna Janicka