Projekt nowelizacji ustawy deweloperskiej, czyli ustawy z dnia 20 maja 2021 roku o ochronie praw nabywcy lokalu mieszkalnego lub domu jednorodzinnego oraz Deweloperskim Funduszu Gwarancyjnym (t.j. Dz. U. z 2026 r. poz. 880) przewiduje zmianę wzoru prospektu informacyjnego. Rozbudowane mają zostać przede wszystkim informacje o działalności dewelopera oraz o standardzie wykonania inwestycji, co dla deweloperów będzie oznaczać konieczność zebrania i udostępniania nabywcom większej liczby danych już na etapie przygotowywania sprzedaży. Poniżej omawiamy propozycje z ostatniej wersji projektu z dnia 29 lipca 2026 roku – jej treść może jeszcze ulec zmianie.

Historia dewelopera –spory sądowe i opóźnione inwestycje

Projekt rozszerza zakres informacji w części dotyczącej historii i doświadczenia dewelopera. Obok przykładów ukończonych inwestycji trzeba będzie wskazać m.in. przynależność do organizacji branżowych oraz liczbę ukończonych, aktualnie realizowanych i niezakończonych w terminie wynikającym z harmonogramu przedsięwzięć deweloperskich lub zadań inwestycyjnych, dla których prowadzone są mieszkaniowe rachunki powiernicze. Jeżeli inwestycję realizuje spółka celowa, konieczne będzie również podanie nazwy spółki dominującej.

Istotną nowością będzie obowiązek ujawniania liczby i przedmiotu postępowań sądowych dotyczących przedsięwzięć deweloperskich lub zadań inwestycyjnych, których stroną jest deweloper, a także rezultatów postępowań już zakończonych. Wzór obejmuje obowiązek przekazywania informacji codo postępowań z ostatnich pięciu lat. Nie chodzi przy tym wyłącznie o sprawy przegrane ani o pozwy nabywców przeciwko deweloperowi – obowiązek może obejmować również sprawę, w której to deweloper dochodzi roszczeń, na przykład od wykonawcy robót czy projektanta.

W praktyce konieczne będzie nie tylko prowadzenie odpowiedniego zestawienia, ale także dokładny opis postępowania, który pokaże właściwy kontekst. W odpowiedzi na uwagi konsultacyjne projektodawca potwierdził, że deweloper może wyjaśnić, kto wystąpił z powództwem oraz podać przyczyny opóźnienia inwestycji. O rzetelności dewelopera nie musi bowiem świadczyć sama liczba postępowań, których deweloper jest stroną, czy też występujące opóźnienia w inwestycji – na ocenę powinny mieć wpływ także konkretne przyczyny i dokładny opis sytuacji. Deweloper będzie miał prawo do wyjaśnienia nabywcy, z czego wynikają toczące się postępowania lub niedotrzymanie terminów.

Standard wykończenia: zamiast ogólnych rubryk – szczegółowa tabela

Obowiązek opisania standardu prac wykończeniowych istnieje już dzisiaj. Nowością w prospekcie ma być natomiast odrębny dział pod tytułem: „Standard wykończenia”, zawierający szczegółowe rubryki dotyczące lokalu lub domu, pomieszczeń przynależnych, klatek schodowych oraz terenu wokół nieruchomości. Zmieni się więc przede wszystkim zakres i sposób przedstawiania wymaganych informacji.

Deweloper będzie musiał podawać m.in. materiały i grubości ścian, parametry izolacji, sposób wykończenia sufitów i podłoży pod posadzki, klasy drzwi oraz właściwości stolarki okiennej. Opis instalacji obejmie m.in. źródło ciepła, pomieszczenia z ogrzewaniem podłogowym, liczbę gniazdek elektrycznych i włączników, wprowadzenie światłowodu do lokalu oraz przygotowanie instalacji pod montaż fotowoltaiki lub klimatyzacji. Nie będzie to jednak nakaz zapewnienia wszystkich tych rozwiązań – w wielu rubrykach przewidziano odpowiedź „tak/nie”.

W kontekście zmian opisywanych przez nas w artykule pt. Projekt nowelizacji ustawy deweloperskiej 2026 – najważniejsze zmiany, wobec projektowanego zakazu zmiany ceny po zawarciu umowy deweloperskiej, z prospektu ma zniknąć część dotycząca waloryzacji.

Parametry zamiast marki

Szczegółowość nowego wzoru nie oznacza obowiązku wskazywania marki i modelu każdego produktu (tak jak zakładał pierwszy projekt nowelizacji). Przykładowo przy ogrodzeniu projekt wymaga podania jego typu, a przy bramach – informacji o izolacji termicznej i mechanizmie elektrycznym. W tych rubrykach istotne są zatem cechy techniczne i funkcjonalne, a nie oznaczenie producenta.

Nie zmienia to jednak znaczenia zadeklarowanych parametrów. Prospekt wraz z załącznikami już obecnie stanowi integralną część umów wskazanych w art. 23 ust. 2 ustawy deweloperskiej. Dane dotyczące standardu muszą być zgodne z dokumentacją projektową i same staną się wiążącym zobowiązaniem co do zakresu świadczenia oferowanego nabywcy.

Więcej informacji – większe znaczenie aktualizacji prospektu

Rozbudowanie prospektu zwiększy zakres danych, których aktualność trzeba będzie kontrolować. Dotyczy to zarówno informacji o postępowaniach sądowych i realizowanych inwestycjach, jak i deklarowanych rozwiązaniach technicznych. Już obecnie deweloperzy mają obowiązek aktualizowania prospektu informacyjnego i zapewnienia, aby zawarte w nim dane odpowiadały aktualnemu stanowi faktycznemu i prawnemu.

Nowy wzór prospektu informacyjnego będzie wymagany dla tych przedsięwzięć deweloperskich, których sprzedaż rozpocznie się po dniu wejścia w życie nowelizacji.

Podsumowując, planowana nowelizacja to jedna z większych ingerencji we wzór prospektu informacyjnego od kilku lat (po dużej zmianie ustawy w 2021 roku). Kierunek zmian jest przy tym czytelny: nabywca ma otrzymać możliwie szeroki zakres informacji nie tylko o samej inwestycji, ale również o deweloperze, a działalność dewelopera ma podlegać coraz większej transparentności i kontroli. W praktyce prospekt przestaje być wyłącznie dokumentem informacyjnym o konkretnej inwestycji, a coraz bardziej staje się narzędziem pozwalającym nabywcy ocenić również wiarygodność dewelopera i sposób realizacji przedsięwzięcia.

Autor:

Martyna Świderska