Od 1 września 2026 r. w Poznaniu będą obowiązywać nowe zasady współpracy między Miastem a inwestorami przy budowie i przebudowie dróg publicznych. Zarządzenie nr 613/2026/P Prezydenta Miasta Poznania, podpisane 13 sierpnia 2026 r., zastępuje dotychczasowe zarządzenie nr 103/2024/P. Zmiana dotyczy przede wszystkim inwestorów realizujących inwestycje mieszkaniowe, handlowe i przemysłowe, których przedsięwzięcia mogą wymagać budowy lub przebudowy układu drogowego.

Poniżej przedstawiamy najważniejsze zmiany i ich praktyczne znaczenie dla inwestorów.

Skąd bierze się obowiązek partycypacji – art. 16 ustawy o drogach publicznych

Punktem wyjścia jest art. 16 ustawy o drogach publicznych. Zgodnie z nim budowa lub przebudowa drogi publicznej spowodowana inwestycją niedrogową należy do inwestora tego przedsięwzięcia, a szczegółowe warunki jej wykonania określa umowa zawierana między zarządcą drogi a inwestorem.

Kluczowe jest słowo „spowodowana”. Obowiązek nie powstaje automatycznie z faktu, że ktoś buduje osiedle mieszkaniowe czy magazyn. Musi istnieć rzeczywisty związek: to konkretna inwestycja musi wywoływać konieczność budowy lub przebudowy drogi, aby zapewnić bezpieczne włączenie i obsługę ruchu, który ta inwestycja generuje. Jeżeli takiej konieczności nie ma, art. 16 ustawy o drogach publicznych nie znajduje zastosowania.

Jeden gospodarz procesu – Zarząd Dróg Miejskich

Najbardziej odczuwalna zmiana ma charakter organizacyjny. Dotychczas sprawami udziału inwestorów w budowie lub przebudowie infrastruktury drogowej zajmował tzw. Zespół ds. Partycypacji, złożony z przedstawicieli kilku jednostek – Wydziału Gospodarki Nieruchomościami (WGN), Wydziału Urbanistyki i Architektury (WUiA), Zarządu Dróg Miejskich (ZDM) oraz Miejskiego Inżyniera Ruchu (MIR).

Nowe zarządzenie zastępuje ten model rozwiązaniem opartym na jednej jednostce. Od 1 września całość spraw będzie prowadzić Zarząd Dróg Miejskich – zarówno tych, w których inwestor sam wykonuje roboty drogowe (partycypacja rzeczowa), jak i tych, w których przekazuje Miastu środki na ich realizację (partycypacja finansowa). To ZDM będzie przyjmować wniosek inwestora, oceniać wpływ inwestycji na drogi, ustalać zakres koniecznej infrastruktury drogowej, koordynować opiniowanie koncepcji drogowej przez pozostałe jednostki miejskie i przygotowywać umowę partycypacyjną. Pozostałe jednostki (w szczególności Miejski Inżynier Ruchu, Wydział Urbanistyki i Architektury, Aquanet Retencja, Miejska Pracownia Urbanistyczna, Miejski Konserwator Zabytków, Zarząd Transportu Miejskiego) nadal będą opiniować sprawę w zakresie swoich kompetencji, co ma być koordynowane przez ZDM.

Sprawniejszy proces i wsparcie kadrowe dla ZDM

Zapowiadanym, głównym celem zmianyma być uporządkowanie i przyspieszenie współpracy z inwestorami oraz zwiększenie nadzoru nad prowadzonymi sprawami. Ma temu służyć m.in. skupienie procesu w jednej jednostce oraz wzmocnienie kadrowe ZDM – w jego strukturze ma powstać wyodrębniony pion zajmujący się inwestycjami realizowanymi przez podmioty zewnętrzne. Założenie jest słuszne: rozproszenie kompetencji i braki kadrowe były jedną z głównych przyczyn długiego czasu trwaniadotychczasowej procedury.

Stawki orientacyjne

Nowością (przynajmniej dla Poznania) jest wprowadzenie stawek orientacyjnych (załącznik nr 7 do zarządzenia). Służą one pomocniczo do wstępnego oszacowania wartości udziału finansowego inwestora. Zarządzenie wyraźnie zastrzega, że nie są one taryfą ani automatyczną opłatą i nie zastępują indywidualnej oceny wpływu inwestycji – w każdej sprawie o zakresie obowiązku decyduje ustalony wpływ inwestycji na układ drogowy.

ZDM oparł stawkę bazową na analizie statystycznej ok. 40 umów zawartych w ciągu ostatnich około półtora roku. Dla każdej inwestycji odniesiono wartość udziału inwestora do jej powierzchni użytkowej, uzyskując wartość jednostkową w zł/m².

Ostatecznie zarządzenie przewiduje stawki (netto) na poziomie 270 i 310 zł/m² powierzchni użytkowo-mieszkalnejdla zabudowy mieszkaniowej (w zależności od strefy) oraz 250 i 290 zł/m² powierzchni użytkowo-usługowej dla hoteli i biur.Na tle innych miast stawki poznańskie są istotnie wyższe. Dla porównania, w Warszawie udział finansowy wynosi od 125 do 193 zł/m² powierzchni mieszkalnej.

Źródło: załącznik nr 7 do zarządzenia nr 613/2026/P Prezydenta Miasta Poznania

Brak wiążących terminów i przewidywalności

Nowe zarządzenie nie usuwa jednak zasadniczej „bolączki”, na którą od dawna wskazują inwestorzy – braku wiążących terminów dla całej procedury. Zarządzenie przewiduje 30 dni na wstępną ocenę kompletnego wniosku przez ZDM oraz 21 dni dla jednostek opiniujących koncepcję drogową. To krok na pewno krok w dobrą stronę.

Są to jednak terminy cząstkowe, dotyczące pojedynczych etapów, które mogą być wydłużane. Zarządzenie nie określa natomiast żadnego terminu granicznego dla najważniejszych czynności: uzgodnienia koncepcji drogowej oraz przygotowania i zawarcia samej umowy partycypacyjnej, a to właśnie te etapy potrafią w praktyce trwać wiele miesięcy. Dla inwestora oznacza to utrzymującą się niepewność. Trudno rzetelnie zaplanować harmonogram i budżet przedsięwzięcia, jeżeli nie wiadomo, kiedy zakończy się procedura warunkująca dalsze decyzje (w szczególności pozwolenie na budowę).

Wstępna kwalifikacja inwestycji

Zarządzenie wprowadza rozwiązanie, które może realnie ułatwić inwestorom planowanie przyszłej inwestycji. Jeszcze zanim inwestor wystąpi o uzgodnienie zmiany zagospodarowania terenu (art. 35 ustawy o drogach publicznych), może złożyć do ZDM osobny wniosek o wstępne ustalenie, czy jego inwestycja w ogóle powoduje konieczność budowy lub przebudowy drogi, a jeśli tak – w jakim zakresie (§ 3 ust. 2 pkt 2 zarządzenia). Na tym etapie ZDM ocenia sprawę, a jeżeli przedstawione materiały są niewystarczające, wskazuje, jakie opracowania będą potrzebne do dalszej oceny. Praktyczna korzyść jest taka, że inwestor poznaje skalę potencjalnego obowiązku wcześniej, zanim zaangażuje się w pełną procedurę, i może uwzględnić ją w harmonogramie oraz budżecie przedsięwzięcia. Co istotne, ustalenia z tego etapu są następnie uwzględniane we właściwej (docelowej) procedurze partycypacyjnej (o ile zakres i założenia inwestycji ani warunki jej obsługi komunikacyjnej nie ulegną istotnej zmianie).

Próg 2.000 m² powierzchni użytkowej

Zarządzenie wskazuje próg, od którego inwestycja będzie trafiać do oceny na podstawie zarządzenia – 2.000 m² powierzchni użytkowej. Próg nie działa jednak sztywno. Zakresem zarządzenia mogą być również objęte mniejsze inwestycje, jeśli ze względu na funkcję, lokalizację, skalę, liczbę miejsc postojowych albo przewidywany wpływ na ruch zachodzi taka potrzeba (§ 3 ust. 5 zarządzenia). Z drugiej strony, samo przekroczenie 2.000 m² niczego nie przesądza – nie oznacza automatycznie, że trzeba będzie budować albo przebudować drogę czy podpisać umowę partycypacyjną. Zawsze decyduje indywidualna ocena konkretnej sprawy. Dla inwestora przekroczenie progu to więc sygnał, że jego inwestycja przejdzie przez procedurę, ale dopiero jej wynik pokaże, czy w ogóle powstanie obowiązek z art. 16 ustawy o drogach publicznych.

Co to w praktyce oznacza dla inwestorów?

Nowe zarządzenie ma z założenia uporządkować proces i uczynić go bardziej przejrzystym – jeden podmiot prowadzący, jawne stawki orientacyjne, jednolite wzory dokumentów (np. Ogólne Warunki Umów dla umów partycypacyjnych). Jednocześnie utrzymuje wysoki poziom obciążeń finansowych i nie daje inwestorowi twardej gwarancji, jak długo potrwa cała procedura.

Dla inwestorów planujących w Poznaniu inwestycje mieszkaniowe, handlowe, biurowe lub przemysłowe kluczowe będzie wczesne rozpoznanie, czy i w jakim zakresie ich przedsięwzięcie może zostać objęte obowiązkiem z art. 16 ustawy o drogach publicznych, a następnie świadome prowadzenie rozmów z ZDM – zarówno co do zakresu koniecznej infrastruktury, jak i formy oraz wysokości udziału (partycypacji) inwestora.

Autor: Jacek Łubecki