Tak zwana ustawa o jawności cen (będąca tak naprawdę nowelizacją do ustawy „deweloperskiej”, czyli ustawy o ochronie praw nabywcy lokalu mieszkalnego lub domu jednorodzinnego oraz Deweloperskim Funduszu Gwarancyjnym) miała uporządkować jeden z najbardziej wrażliwych obszarów rynku mieszkaniowego: dostęp do informacji o cenach lokali oferowanych przez deweloperów. Założeniem ustawy było między innymi to, aby nabywca nie musiał dzwonić do biura obsługi klienta, żeby poznać cenę lokalu czy np. nabywanych wraz z nim miejsc postojowych - nabywca powinien mieć możliwość swobodnego dostępu do takich danych i kompleksowego porównania interesujących go ofert.

Po roku funkcjonowania nowych przepisów widać jednak, że nie do końca jeszcze udało się osiągnąć cel ustawy, jakim było nie tylko zapewnienie pełnej transparentności, ale też możliwości łatwego porównywania danych dzięki raportowaniu ich do strony dane.gov.pl. Trudności wynikały przede wszystkim ze względu na niedoprecyzowanie niektórych pojęć w ustawie czy też brak jednolitej formuły raportowania danych, co jednak obecnie ma się zmienić.

Warto więc krótko podsumować, jak w praktyce sprawdziła się ustawa o jawności cen w pierwszym roku obowiązywania, jakie są największe problemy przy jej stosowaniu i czy te problemy rozwiąże najnowsza nowelizacja.

Jawność cen, ale jakich?

Na początku trzeba rozróżnić dwie kwestie, które w praktyce często mogą budzić wątpliwości - czym innym jest jawność cen ofertowych, a czym innym jawność cen transakcyjnych.

Ustawa deweloperska w obecnym brzmieniu (uwzględniającym zmiany wprowadzone tzw. ustawą o jawności cen) dotyczy wyłącznie cen ofertowych lokali, domów jednorodzinnych oraz określonych elementów dodatkowych, takich jak komórki lokatorskie czy miejsca postojowe. Deweloper ma obowiązek publikować te informacje na własnej stronie internetowej i raportować je do portalu dane.gov.pl. Zgodnie z ustawą dane mają być przekazywane raz na dobę.

Nie oznaczato jednak, że ujawniane są  także ceny transakcyjne, czyli ceny, za które lokale faktycznie zostały sprzedane. Na ten moment deweloperzy nie są zobowiązani do przekazywania informacji o tym, jaka cena ostatecznie została uzgodniona przez strony w umowie. Ten temat funkcjonuje równolegle w debacie o Portalu DOM, który ma zapewniać dostęp do statystyk dotyczących właśnie średnich cen transakcyjnych mieszkań i domów w wybranej lokalizacji. Ustawa w tym zakresie ma wejść w życie w większości 2 kwietnia 2027 roku.

Niezależnie od przepisów ustawy deweloperskiej funkcjonuje również Rejestr Cen Nieruchomości (RCN), prowadzony na podstawie danych o transakcjach wynikających z zawartych aktów notarialnych. Dane z rejestru są dostępne m.in. za pośrednictwem serwisu Geoportal.gov.pl i pozwalają sprawdzić ceny transakcyjne oraz podstawowe informacje o transakcjach, przy czym zakres dostępnych danych zależy od tego, czy dany powiat je udostępnia.

To rozróżnienie ma znaczenie. Kupujący widzi dziś więcej niż wcześniej, ale nadal nie zawsze wie, za ile realnie doszło do sprzedaży porównywalnych lokali – w praktyce ceny te mogą się natomiast dość znacząco różnić.

W jaki sposób deweloper powinien ujawniać ceny?

Najważniejszy obowiązek jest prosty: ceny mają być dostępnei czytelne. Nie wystarczą widełki, informacja „cena od […]” ani odesłanie klienta do formularza kontaktowego. Dla każdego oferowanego lokalu lub domu należy wskazać cenę za metr kwadratowy powierzchni użytkowej oraz cenę całej nieruchomości.

Problem zaczyna się przy elementach dodatkowych. W praktyce wiele wątpliwości dotyczy tego, jak prezentować cenę miejsca postojowego, komórki lokatorskiej, udziału w garażu, boksu rowerowego czy teżprawa do korzystania z infrastruktury.Te „dodatki” często mogą natomiast istotnie wpływać na rzeczywisty koszt zakupu.

Ustawodawca nie narzuca jednego sposobu prezentowania takich informacji, dlatego kluczowe jest, aby były one przedstawiane w sposób możliwie prosty, czytelny i intuicyjny dla nabywcy. Chodzi przede wszystkim o to, aby nabywca już na etapie zapoznawania się z ofertą miał świadomość pełnego kosztu, jaki będzie wiązał się z zakupem nieruchomości.

Dane.gov.pl – transparentność z komplikacjami

W założeniu dane publikowane centralnie miały nie tylko ułatwiać monitorowanie wypełniania ustawowych obowiązków przez deweloperów, ale miało też między innymi umożliwiać łatwiejsze porównywanie ofert nabywcom. W praktyce okazało się jednak, że brak jednolitego wzoru co do sposobu publikacji danych, a także sama szata graficzna portalu dane.gov.pli jego ograniczona funkcjonalność nie sprzyjają wygodnemu porównywaniu danych czy opracowywaniu na ich podstawie rzetelnych statystyk. Głównym problemem są przede wszystkim różnice w formatach czy nazewnictwie w danych przekazywanych przez poszczególnych deweloperów.

Ustawodawca zareagował na zgłaszane zastrzeżenia w tym zakresie i tak 7 sierpnia 2026 roku Prezydent RP podpisał nowelizację ustawy deweloperskiej, która ma uporządkować techniczny sposób raportowania danych. Po upływie 3 miesięcy od dnia ogłoszenia ustawy dane będą musiały być przekazywane w formie dokumentu elektronicznego, zgodnie z jednolitą strukturą określoną w rozporządzeniu. Zakres raportowanych informacji zasadniczo się nie zmieni – zmieni się natomiast sposób ich przekazywania.

Kierunek ten należy ocenić pozytywnie, ponieważ dopiero wprowadzenie jednolitego standardu raportowania pozwoli w pełni wykorzystać potencjał jawności cen, a nabywcy zyskają możliwość nie tylko prostego porównywania poszczególnych ofert, ale również szerszej, statystycznej analizy danych rynkowych. Pozwoli to też uniknąć wątpliwości po stronie deweloperów, którzy dotychczas, w oparciu o jedynie ogólne wytyczne, samodzielnie opracowywali raportowane pliki.

Ustawa o jawności cen – ocena i przemyślenia po roku

Ustawa wprowadziła potrzebny standard transparentności i wzmocniła pozycję nabywców. Dla kupujących jest to niewątpliwie krok w dobrą stronę, a dla deweloperów – nowe obowiązki, które w dłuższej perspektywie powinny sprzyjać większej przejrzystości rynku i budowaniu zaufania.

Po roku obowiązywania przepisów widać, że ich stosowanie w praktyce przysparza jeszcze nieco trudności. Deweloperzy nie zawsze mają pewność, w jaki sposób prezentować poszczególne dane, zwłaszcza dotyczące elementów dodatkowych czy poszczególnych składników cen. Brak pełnego ujednolicenia sposobu przedstawiania informacji jest jednocześnie wyzwaniem dla samych nabywców, ponieważ nawet przy dostępie do większej ilości danych nie zawsze łatwo ocenić, czy porównywane oferty obejmują analogiczny zakres świadczeń i w związku z tym trudno wskazać, która oferta jest rzeczywiście bardziej korzystna.

Dlatego dalszym, naturalnym kierunkiem zmian, który widać w nowelizacji podpisanej 7 sierpnia 2026 roku przez Prezydenta RP, powinno być możliwie szerokie ujednolicenie sposobu prezentowania i raportowania danych, co zapewni większy komfort nabywcom poszukującym mieszkań, a jednocześnie rozwieje wątpliwości deweloperów co do prawidłowego sposobu wypełniania swoich ustawowych obowiązków.

Autorzy:

Martyna Świderska
Magdalena Bartczak