14 lutego 2022

Czy lex deweloper potrzebuje zmian?

O ustawie z dnia 5 lipca 2018 r. o ułatwieniach w przygotowaniu i realizacji inwestycji mieszkaniowych oraz inwestycji towarzyszących częściej usłyszeć można jako „lex deweloper”. Ustawa miała umożliwić budowanie nowych mieszkań na terenach „poblokowanych”, na których uzyskanie pozwolenia na budowę z różnych przyczyn byłoby praktycznie niemożliwe (na przykład ze względu na inne przeznaczenie w miejskim planie zagospodarowania przestrzennego), podczas gdy w rzeczywistości tereny te od dawna nie są użytkowane, a ich potencjał pozostaje niewykorzystany. Opór wobec lex deweloper wynikał z obaw o to, że inwestorzy nie będą w żaden sposób ograniczani, a zamiast ładu przestrzennego nastanie chaos.

 

Nie taki lex deweloper straszny, jak go malują

Po kilku latach funkcjonowania ustawy wydaje się, że przyczyn do obaw nie ma. Po pierwsze, możliwość realizacji inwestycji nadal uzależniona jest od decyzji rady gminy, a więc tego samego podmiotu, który jest odpowiedzialny za uchwalanie MPZP. Ponadto organy do wydawania uchwał podchodzą bardzo ostrożnie. Po drugie, choć ustawa miała uprościć procedurę, to właśnie z przyczyn formalnych wiele wniosków o ustalenie lokalizacji inwestycji nie zostało nawet rozpatrzonych. Deweloperzy często nie byli w stanie przedstawić tak szczegółowej i licznej dokumentacji, jaką ustawa i urzędy uznawały za konieczne. Trzecim czynnikiem hamującym jest fakt, że gminy bardzo chętnie korzystają z możliwości określenia własnych, lokalnych standardów urbanistycznych, czyli szczegółowych wymogów, które musi spełnić deweloper, aby móc budować w trybie ustawy. Progów zwalniających na drodze lex deweloper jest zatem naprawdę sporo.

 

Standardy urbanistyczne

Standardy urbanistyczne dotyczą maksymalnej liczby kondygnacji, odległości od szkół i przystanków komunikacyjnych czy też dostępu do terenów wypoczynkowo-rekreacyjnych. Podstawowe standardy wyznacza ustawa, ale każda gmina może te standardy odpowiednio zaostrzyć lub złagodzić o maksymalnie 50% w stosunku do postanowień lex deweloper. Uchwalane lokalne standardy urbanistyczne są zazwyczaj „wyśrubowane” i bardzo rygorystyczne – na przykład w Poznaniu inwestor musi sprostać wymogom zaostrzonym do maksymalnego stopnia, na jaki tylko pozwala ustawa. Oznacza to, że budynek mieszkalny musi znajdować się w odległości nie większej niż 250 m od przystanku komunikacji publicznej, odległość od szkoły i przedszkola nie może wynosić więcej niż 750 m, a na każdy lokal w zabudowie wielorodzinnej muszą przypadać co najmniej 2 miejsca parkingowe.

 

Miasta powoli przekonują się do lex deweloper

Z biegiem czasu w niektórych lokalizacjach ustawa zaczęła jednak coraz lepiej funkcjonować. O ile przez pierwsze dwa lata istniała niemalże tylko na papierze, tak w ostatnim roku liczba uchwał  wydawanych w trybie lex deweloper wzrosła, zdecydowanie zwiększył się też odsetek uchwał pozytywnych. W Warszawie opracowano instrukcje dotyczące prowadzenia konsultacji społecznych oraz spełnienia standardu edukacyjnego, w których określono m.in. powierzchnię lokalu, jaki deweloper powinien przekazać na cele oświatowe w ramach realizacji danej inwestycji. Dzięki negocjacjom, staraniom i współpracy zarówno inwestorów jak i urzędów, lex deweloper zaczął działać.

 

Na ten moment wydaje się, że ustawa powoli zaczyna spełniać swoje cele: procedura inwestycyjna ma szansę przyspieszyć, powstawać będą nowe mieszkania, dalsze potrzeby lokalnej społeczności (takie jak dostęp do placówek edukacyjnych czy obiektów rekreacyjnych) zostaną zaspokojone, a jednocześnie ład przestrzenny pozostanie nienaruszony.

 

Jesteś deweloperem? Masz problem z inwestycją?

Napisz lub zadzwoń.

 

 

 

Jacek Łubecki

radca prawny

 

jacek.lubecki@kniw.pl

61 646 84 56

Kancelaria Prawna Norek i Wspólnicy

 

Projektowane zmiany

W tym czasie, kiedy inwestorzy przecierali szlaki, Ministerstwo Rozwoju i Technologii pracowało nad projektem zmiany ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym oraz innych ustaw, przewidującym także reformę lex deweloper. Zakres ustawy miałby zostać rozszerzony także na inwestycje inne niż mieszkaniowe, w tym inwestycje usługowe, produkcyjne czy też produkcji rolniczej. Co istotne – zamiast uchwał o ustalenie lokalizacji inwestycji pojawić ma się zintegrowany plan inwestycyjny. ZPI ma stanowić szczególną formę miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego, uchwalanego na wniosek inwestora oraz poprzedzonego zawarciem umowy urbanistycznej. W umowie urbanistycznej inwestor może zobowiązać się w szczególności do:

 

  • realizacji lub pokrycia kosztów inwestycji towarzyszącej,
  • przekazania nieruchomości stanowiących część przedmiotu inwestycji głównej,
  • pokrycia kosztów uchwalenia zintegrowanego planu inwestycyjnego.

W uzasadnieniu projektu ustawy podkreśla się, że wprowadzenie zintegrowanego planu inwestycyjnego umożliwi większy udział lokalnych społeczeństw w prowadzonych postępowaniach i przyczyni się do uporządkowania zasad lokalizacji.

 

Zgodność z planem ogólnym

Kolejną istotną zmianą ma być powiązanie zintegrowanego planu inwestycyjnego z planem ogólnym. Plany ogólne zgodnie z projektem ustawy mają zastąpić studium uwarunkowań i kierunków zagospodarowania przestrzennego gminy najpóźniej do 2026 roku. Plan ogólny ma być aktem prawa miejscowego, w którym wyznaczone zostaną granice stref planistycznych i gminne standardy urbanistyczne. Zapowiadany obowiązek zgodności ZPI z planem ogólnym rodzi wątpliwości, czy nie doprowadzi to do nadmiernego ograniczenia terenów, na których możliwa będzie budowa w trybie lex deweloper.

 

Inwestorzy obawiają się, że reforma znacznie wydłuży i utrudni realizację inwestycji na podstawie ustawy, która (jak sama nazwa wskazuje), proces inwestycyjny miała ułatwić i przyspieszyć. Stosowanie wypracowanych dotychczas metod i praktyk prawdopodobnie nie będzie możliwe w nowym stanie prawnym, a na działanie znowelizowanej ustawy trzeba będzie zapewne poczekać kolejne kilka lat.

 

Projekt ustawy jest obecnie na etapie prekonsultacji, wobec czego proponowane rozwiązania mogą jeszcze ulec zmianie.

 

Idąc w ślad za tytułem artykułu: czy lex deweloper potrzebuje zmian? Częściowych – na pewno, ale chyba nie w kształcie obecnie proponowanym przez ustawodawcę. Propozycję rozszerzenia zakresu ustawy na inwestycje inne niż mieszkaniowe należy ocenić pozytywnie. Wydaje się jednak, że tak daleko idąca reforma, jaką zapowiada rząd, nie jest w tym momencie pożądana. Nowa regulacja będzie nieść za sobą kolejne pułapki i przeszkody, a dopiero co wypracowane i zaczynające działać rozwiązania mogą pójść na marne.

 

Autorka: Magdalena Komudzińska

komentarze (0)

Jacek Łubecki

Kontakt do specjalisty

Jacek Łubecki

radca prawny

 

http://www.norekwspolnicy.pl/kontakt

skontaktuj się

 


Czytaj także:

02 sierpnia 2022

Warunki przyłączenia farmy fotowoltaicznej (instalacji OZE) – jak je uzyskać i co zrobić gdy nie zostaną wydane?

Aktualnie jednym z najszerzej dyskutowanych tematów w branży OZE jest skala odmów wydania warunków przyłączenia do sieci elektroenergetycznej instalacji OZE, przede wszystkim...

komentarze (0)

czytaj więcej

25 lipca 2022

Inwestycje w fotowoltaikę a zmiany w ustawie o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym

Wszystko wskazuje na to, że w stosunkowo niedługim okresie możemy się spodziewać dużych zmian dotyczących inwestowania w energię słoneczną. To wszystko za sprawą nadchodzącej nowelizacji ustawy o...

komentarze (0)

czytaj więcej