Od 1 stycznia 2024 roku wejdą w życie nowe przepisy dotyczące opodatkowania zakupu szóstego i kolejnego lokalu mieszkalnego podatkiem od czynności cywilnoprawnych (PCC) w wysokości 6%. Celem projektu było ograniczenie masowego wykupu mieszkań przez podmioty inwestycyjne (głównie fundusze) i tym samym przeciwdziałanie wzrostom cen na rynku nieruchomości. Czy zaproponowane przez rząd rozwiązania mają jednak szansę ten cel zrealizować?

Nowelizacja ustawy o PCC

Zmiany zostały wprowadzone na mocy ustawy z dnia 26 maja 2023 roku o zmianie ustawy o samorządzie gminnym, ustawy o społecznych formach rozwoju mieszkalnictwa, ustawy ogospodarce nieruchomościami, ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych orazniektórych innych ustaw (dalej jako „ustawa zmieniająca”), która co do zasady weszła w życie z dniem 31 sierpnia 2023 roku. Część przepisów, a w tym także postanowienia dotyczące 6% PCC, wejdą w życie jednak dopiero 1 stycznia 2024 roku.

Podwójne opodatkowanie

Dotychczas nabycie lokalu mieszkalnego z rynku pierwotnego podlegało opodatkowaniu podatkiem VAT. W takim przypadku PCC nie znajdował zastosowania, obowiązywała bowiem zasada, że jeśli czynność jest opodatkowana podatkiem od towarów i usług (VAT), to nie może być równocześnie opodatkowana podatkiem od czynności cywilnoprawnych (PCC). Podatki te nie mogły występować łącznie.

Nowe regulacje zmieniają jednak tę zasadę – w określonych przypadkach nabycie lokalu będzie opodatkowane nie tylko VAT, ale także PCC w wysokości 6%.

Zasady opodatkowania podwyższonym PCC

Podwójnego opodatkowania powinni obawiać się ci inwestorzy, którzy zamierzają nabyć co najmniej sześć (6) lokali mieszkalnych stanowiących odrębne nieruchomości w jednym lub w kilku budynkach wybudowanych na jednej nieruchomości gruntowej. Nie ma przy tym znaczenia, czy sześć lokali zostanie zakupionych jednorazowo, czy w kilku transakcjach – ustawa zmieniająca przewiduje, że podatkiem zostaną objęte także te osoby, które nabyły już co najmniej pięć (5) lokali i przystępują do umowy dotyczącej następnego, szóstego (6) i każdego kolejnego lokalu mieszkalnego. Dotyczy to także sytuacji, w której poprzednie lokale zostały nabyte jeszcze przed wejściem w życie ustawy, np.: jeśli w 2023 roku Jan Nowak nabył 6 lokali, to zapłacił tylko podatek VAT, ale jeśli w 2024 roku kupi jeszcze kolejny, siódmy lokal (i będą spełnione wszystkie pozostałe warunki), to od tego lokalu Jan Nowak oprócz podatku VAT zapłaci dodatkowo 6% PCC.

Istotna jest jednak nie tylko liczba lokali, ale także tożsamość nieruchomości gruntowej i kupującego.

Nieruchomość gruntowa

Wyższe opodatkowanie będzie dotyczyć tylko takiej sytuacji, w której wszystkie 6 lokali będzie położonych na jednej i tej samej nieruchomości gruntowej. Nie oznacza to jednak, że wszystkie 6 lokali musi znajdować się w tym samym budynku – ustawa zmieniająca wprost przeciwnie wskazuje, że lokale mogą znajdować się w jednym lub kilku budynkach.

Zgodnie z przeważającym poglądem przyjmuje się, że jedna nieruchomość gruntowa może składać się z wielu działek geodezyjnych, o ile są one objęte tą samą księgą wieczystą. Jeśli jednak deweloper wydzieli poszczególne działki do odrębnych ksiąg wieczystych, to sześcioprocentowa stawka PCC może już nie znaleźć zastosowania.

Strona kupująca

Drugim warunkiem jest tożsamość po stronie kupującego – jeśli na jednej nieruchomości lokale kupi kilka różnych (nawet powiązanych ze sobą) spółek, wtedy również przepisy nie znajdą zastosowania.

Warto zauważyć, że ustawa zmieniająca w ogóle nie odnosi się do strony sprzedającej, w związku z czym nie musi to być jeden i ten sam podmiot – jeśli na tej samej nieruchomości gruntowej ten sam podmiot kupi np. 3 lokale od spółki ABC i 3 lokale od spółki XYZ (która np. nabyła grunt od spółki ABC), to nabycie szóstego lokalu również zostanie objęte sześcioprocentowym PCC.

Odrębna nieruchomość

Dodatkowo konieczne jest, aby nabywane lokale były odrębnymi nieruchomościami – podatek nie będzie zatem naliczany na przykład wtedy, gdy kupujący nabędzie cały budynek, a następnie sam ustanowi odrębną własność lokali.

Opodatkowanie podatkiem VAT

PCC w wysokości 6% znajdzie zastosowanie tylko w przypadku nabywania lokali opodatkowanych podatkiem od towarów i usług (czyli lokali z rynku pierwotnego). PCC w wysokości 6% zawsze wystąpi więc razem z podatkiem VAT – ustawa zmieniająca nie przewiduje, żeby transakcja była opodatkowana tylko i wyłącznie podwyższonym PCC.

Udział w lokalu mieszkalnym i współwłasność lokalu

Podwyższone opodatkowanie wystąpi także wtedy, gdy kupujący nie nabędzie prawa własności całych lokali mieszkalnych, a jedynie udziały w nich. Miało to zapobiegać sytuacjom, w którym kupujący będzie nabywał np. tylko 99% udziałów, aby uniknąć opodatkowania – pod kątem znowelizowanej ustawy nie ma zatem znaczenia, jak duży udział nabywa kupujący. Ponadto, jeśli po stronie kupującej znajdzie się kilka osób, które nabędą lokal we współwłasności, to podatek zostanie naliczony już wtedy, gdy dla chociażby jednego z kupujących/współwłaścicieli jest to szósty lokal na tej samej nieruchomości gruntowej.

Przepisy przejściowe – wyjątek od reguły

Co do zasady przepisy ustawy zmieniającej będziemy stosować od ich wejścia w życie, czyli od dnia 1 stycznia 2024 roku. Jeśli umowa sprzedaży zostanie zawarta po tej dacie i będą spełnione wszystkie warunki opisane powyżej, wtedy kupujący oprócz podatku VAT zapłaci także 6% PCC.

Jeżeli jednak wcześniej, tj. do końca 2023 roku kupujący zawarł przedwstępną umowę sprzedaży, a następie w 2024 roku w wykonaniu tej umowy przystąpi do przyrzeczonych umów sprzedaży, to nowe przepisy nie znajdą zastosowania. Wynika to z art. 13 ustawy zmieniającej, a dodatkowo taką wykładnię potwierdziła interpretacja indywidualna z dnia 6 grudnia 2023 roku wydana przez Dyrektora Krajowej Informacji Skarbowej (0111-KDIB2-2.4014.287.2023.1.PB):

„Jeśli więc do zawarcia umowy przedwstępnej na zakup co najmniej sześciu lokali mieszkalnych stanowiących odrębne nieruchomości w jednym lub kilku budynkach wybudowanych na jednej nieruchomości gruntowej doszło/dojdzie przed 1 stycznia 2024 roku,zawarcie umowy przyrzeczonej po tej dacie nie będzie skutkować opodatkowaniem sprzedaży szóstego i każdego następnego lokalu według stawki 6 %."

Czy ustawa zmieniająca rzeczywiście coś zmieni?

Analizując szczegółowo zasady naliczania podwójnego opodatkowania wydaje się, że nowe przepisy znajdą zastosowanie w dość wąskim zakresie i w związku z tym raczej nie zrewolucjonizują rynku nieruchomości. W trakcie roku przekonamy się, czy ustawa zmieniająca będzie mieć jakikolwiek wpływ na decyzje podejmowane przez podmioty inwestujące w nieruchomości i czy wpływ ten nie ograniczy się jedynie do podejmowania takich działań, które pozwolą znaleźć się poza zakresem obowiązywania nowych przepisów.

Autorka: Magdalena Bartczak