19 września 2018

Opłata za przekształcenie prawa użytkowania wieczystego w prawo własności nieruchomości

> opłata za użytkowanie wieczyste > przekształcenie gruntu > użytkowanie wieczyste

W poprzednim artykule pt. „Nadchodzi koniec użytkowania wieczystego”, przybliżyliśmy ogólny zarys reformy, mającej na celu usunięcie użytkowania wieczystego gruntów z porządku prawnego, która czeka nas już od stycznia 2019 roku. Dziś przejdziemy do szczegółów, rozpoczynając od najistotniejszej kwestii, czyli opłat. Czym różni się nowa opłata za przekształcenie od opłaty za użytkowanie wieczyste i jak będzie wyglądać procedura jej aktualizacji? Kiedy właściciel nieruchomości może starać się o bonifikatę i co stanie się z rozpoczętymi już postępowaniami aktualizacyjnymi?

 

Opłata przekształceniowa

 

Osoby i podmioty objęte reformą, muszą wiedzieć, że przekształcenie prawa użytkowania wieczystego w prawo własności wiązać się będzie z obowiązkiem ponoszenia opłaty przekształceniowej przez okres 20 lat. Wysokość tej opłaty jest równa wysokości opłaty rocznej z tytułu użytkowania wieczystego, która obowiązywałaby w dniu przekształcenia. W praktyce (ale i w pewnym uproszczeniu) – opłata przekształceniowa odpowiadać będzie zwykle 20-krotności dotychczasowej opłaty rocznej.

 

Bonifikata

 

Każdy właściciel (dotąd użytkownik wieczysty), który nabędzie własność nieruchomości w wyniku wejścia w życie omawianej ustawy, w każdym czasie trwania obowiązku wnoszenia opłaty przekształceniowej będzie mógł dokonać jej spłaty jednorazowo (opłata jednorazowa). Wysokość opłaty jednorazowej będzie obliczana poprzez pomnożenie wysokości obowiązującej w danym roku opłaty przez liczbę lat pozostałych do upływu 20-letniego okresu ponoszenia opłaty przekształceniowej. I tak przykładowo, załóżmy, że właściciel nieruchomości, będący osobą fizyczną, który nabędzie (w 2019 roku) nieruchomość będącą wcześniej w użytkowaniu wieczystym, będzie chciał w 2020 roku spłacić opłatę przekształceniową jednorazowo. Obowiązek wnoszenia opłaty przekształceniowej rozpoczął się w dniu 1 stycznia 2019 roku, a więc trwać będzie, 20 lat, czyli do końca 2039 roku. W związku z tym, właściciel, chcąc w 2020 roku spłacić jednorazowo zobowiązanie będzie musiał pomnożyć obowiązującą w 2020 opłatę przez 19, bo przez tyle lat, do 2039 roku trwałby okres ponoszenia opłaty przekształceniowej, gdyby właściciel nie skorzystał z możliwości jednorazowej spłaty.

 

To co jednak szczególnie istotne, to fakt, że taka osoba będzie mogła skorzystać z bonifikaty. Wysokość bonifikaty różnić się będzie w zależności od podmiotu, który był wcześniej właścicielem nieruchomości oddanej w użytkowanie wieczyste. Bonifikata dla gruntu, który przed wejściem w życie ustawy stanowił własność Skarbu Państwa wynosić będzie od 10% do nawet 60%, w zależności od tego czy opłata zostanie wniesiona odpowiednio w szóstym czy też w pierwszym roku po przekształceniu. W przypadku gruntów stanowiących własność gminy, powiatu lub województwa bonifikata określana będzie każdorazowo w uchwale właściwej rady lub sejmiku.

 

Przechodząc do bardziej technicznych kwestii nowej regulacji – warto mieć świadomość, że wraz z nową ustawą może zostać wprowadzone całkowicie nowe rozwiązanie dotyczące ujawnienia obowiązku ponoszenia opłaty przekształceniowej. Zostanie on bowiem ujawniony w księdze wieczystej, w dziale, w którym wpisuje się obciążenia nieruchomości. Oznacza to, że każdorazowy właściciel takiej nieruchomości będzie miał świadomość ciążącego na nim obowiązku. Po całkowitym uiszczeniu opłaty przekształceniowej, właściwy organ wyda z urzędu zaświadczenie, które będzie podstawą wykreśleniu tego wpisu z księgi wieczystej. 

 

Co z aktualizacją opłaty?

 

W myśl dotychczasowych przepisów opłata roczna za użytkowanie wieczyste ustalana była poprzez pomnożenie wartości nieruchomości i przyjętej dla danego rodzaju nieruchomości stawki procentowej. Jej aktualizacja wynikała najczęściej ze zmiany wartości danej nieruchomości, rzadziej z powodu zmiany sposobu korzystania z nieruchomości.

 

I tu do tej pory rodził się największy problem związany z opłatą roczną, bowiem samorządy i Skarb Państwa musiały zlecać wycenę nieruchomości specjalistom (rzeczoznawcom majątkowym), co w przypadku jednostek publicznych nie należy do najprostszych (gdyż wymaga formy przetargu). W praktyce skutkowało to z reguły rażąco niskim poziomem sporządzanych wycen, a czasami rzadkim inicjowaniem przez właściciela procedury aktualizacyjnej. Rzadka aktualizacja opłat, przy stałym wzroście wartości nieruchomości, prowadziła z kolei do tego, że użytkownicy wieczyści otrzymywali zawiadomienia o nawet kilkuset procentowym wzroście opłaty obowiązującej od następnego roku.

 

W myśl nowych przepisów mechanizm aktualizacji opłaty zostanie zastąpiony waloryzacją. Właściwy organ będzie mógł zmienić wysokość opłaty zgodnie ze wskaźnikiem zmian cen nieruchomości, właściwym dla danego typu nieruchomości w danym województwie, ogłaszanym co kwartał przez Główny Urząd Statystyczny. Przykładowo, dla lokali mieszkalnych w Wielkopolsce w I kwartale 2017 roku, wskaźnik ten wyniósł 100,2, co oznaczałoby wzrost opłaty o 0,2%.

 

Postępowania aktualizacyjne w toku

 

Co natomiast z trwającymi już postępowaniami aktualizacyjnymi? Jako, że projekt ustawy o przekształceniu użytkowania wieczystego w prawo własności gruntów, wskazuje, że toczyć będą mogły się jedynie postępowania o aktualizację opłaty rocznej wszczęte przed dniem 1 stycznia 2019 roku, przyjąć należy, że ustalona wcześniej wartość nieruchomości (jako podstaw obliczenia wysokości opłaty) nie będzie mogła być zmieniona.

 

Wskazany powyżej aspekt jest kolejnym istotnym elementem projektowanych zmian z punktu widzenia nowych właścicieli nieruchomości, które wcześniej oddane były im w użytkowanie wieczyste. Nowe reguły ustalania wysokości opłaty przekształceniowej są przejrzyste i odnoszą się do obiektywnych danych. Dawni użytkownicy wieczyści nie będą już więcej zaskakiwani wycenami sporządzanymi przez rzeczoznawców i koniecznością ich dalszego zaskarżania przed przez Samorządowym Kolegium Odwoławczym, czy sądami powszechnymi. Z drugiej zaś strony należy pamiętać, że czasami to właśnie użytkownicy wieczyści składali wnioski o aktualizację opłat (w praktyce – o obniżenie ich wysokości), uważając że wartość nieruchomości będąca podstawą obliczenia wysokości opłaty jest zawyżona (nie odpowiada aktualnej wartości rynkowej). W sytuacji, w której mechanizm aktualizacji opłaty zostanie zastąpiony waloryzacją, właściciele nieruchomości pozbawieni zostaną możliwości obniżenia opłaty przekształceniowej.

 

 

komentarze (0)

Franciszek Horała

Kontakt do specjalisty

Franciszek Horała

aplikant radcowski

 

/zespol/czlonkowie-zespolu/franciszek-horala

skontaktuj się