Grant OZE - procedura przed złożeniem wniosku

Instalacja fotowoltaiczna znajdująca się na budynku wielorodzinnym realnie zwiększa wartość i atrakcyjność nieruchomości. Inwestycja związana z montażem paneli wiążę się jednak z poniesieniem sporych kosztów. Szansą na zmniejszenie nakładów jest  rządowy program dotacji do paneli fotowoltaicznych (o jego szczegółach pisaliśmy na naszym blogu: Fotowoltaika na dachu bloku). Z grantu OZE skorzystać mogą m.in. wspólnoty mieszkaniowe. Jednak przed złożeniem wniosku o dofinansowanie należy przejść procedurę poprzedzającą. Jakie działania należy podjąć i w jakiej kolejności? Jakie dokumenty są potrzebne do prawidłowego skompletowania wniosku o przyznanie grantu OZE?

 

I etap - zarząd nad nieruchomością wspólną

Nieruchomość wspólna to grunt, na którym znajduje się budynek, w którym zostały wyodrębnione lokale, oraz te części budynku i inne urządzenia, które nie są przeznaczone na wyłączny użytek właścicieli lokali. Jest to zatem część nieruchomości, z której w ramach posiadanych udziałów we współwłasności mogą korzystać wszyscy członkowie wspólnoty mieszkaniowej, np. klatka schodowa, winda, pomieszczenia techniczne, korytarze czy też dach, będący miejscem najczęściej wybieranym do zamontowania paneli fotowoltaicznych.

 

Zgodnie z art. 18. ust. 1 ustawy o własności lokali („Ustawa”) właściciele lokali mogą w umowie o ustanowieniu odrębnej własności lokali albo w umowie zawartej później w formie aktu notarialnego określić sposób zarządu nieruchomością wspólną, a w szczególności mogą powierzyć zarząd osobie fizycznej albo prawnej – deweloperowi, bądź innemu podmiotowi specjalizującemu się w zarządzaniu nieruchomościami.

 

Sposób zarządu nad nieruchomością wspólną został wskazany w Ustawie. Ze względu na brak jednolitej definicji zarządu powszechnie uznaje się, iż jest nim podejmowanie wszelkich czynności i decyzji, które są konieczne w ramach normalnego użytkowania nieruchomości, jak i w nietypowych sytuacjach. Czynności dzielimy na te dotyczące zwykłego zarządu i przekraczające zwykły zarząd.

Zgodnie treścią Ustawy czynności zwykłego zarządu podejmuje samodzielnie zarząd, czyli do podjęcia ich nie potrzeba uzyskiwać zgody właścicieli lokali. Przyjmuje się, że są to sprawy związane z bieżącą eksploatacją budynku takie jak odśnieżanie chodników, czyutrzymywanie czystości w budynku.

 

Jednak do podjęcia czynności, która przekracza zakres zwykłego zarządu niezbędna jest uchwała właścicieli lokali wyrażająca zgodę na dokonanie danej czynności orazudzielająca pełnomocnictwa do zawierania umów w zakresie wskazanej czynności.Ustawa zawiera otwarty katalog czynności, które można zaliczyć do tych przekraczających zwykły zarząd – są nimi przykładowo w szczególności nabycie nieruchomości, przyjęcie rocznego planu gospodarczego, zmiana przeznaczenia części nieruchomości wspólnej.

 

Montaż instalacji fotowoltaicznej jest zdecydowanie na tyle poważną, kosztowną i ingerującą w budynek inwestycją, że należy uznać ją za czynność przekraczającą zarząd zwykły. W związku z powyższym do jej dokonania niezbędna jest uchwała ogółu właścicieli lokali mieszkalnych.

 

Uchwały zapadają większością głosów, liczoną według wielkości udziałów, chyba, że w umowie lub innej uchwale podjętej w tym trybie postanowiono, że w określonej sprawie na każdego właściciela przypada jeden głos.

 

W tym miejscu warto więc podkreślić, że do montażu instalacji fotowoltaicznej w budynku mieszkalnym wielorodzinnym nie jest wymagana zgoda wszystkich właścicieli lokali.

Sama uchwała w przedmiocie instalacji paneli jest jednak niewystarczająca. Do prawidłowego przebiegu procedury konieczne jest podjęcie kolejnej, która udzieli zarządowi pełnomocnictwa do zawierania umów i dokonywania wszelkich czynności, które zmierzać będą do prawidłowego zakończenia procesu instalacyjnego.

 

Uchwała stanowi również potwierdzenie statusu prosumenta lokatorskiego.

 

II etap –przeprowadzenie ekspertyzy

Po podjęciu stosownych uchwał zarząd zostaje umocowany do działania w kwestii zainstalowania paneli fotowoltaicznych. Zarządca w pierwszej kolejności powinien wskazać potencjalne miejsce zainstalowania paneli fotowoltaicznych, a następnie wybrać odpowiedniego wykonawcę.

 

Zadaniem wykonawcy, oprócz samego montażu jest przygotowanie niezbędnych ekspertyz, które określą ile energii należy zainstalować na danym budynku. Istotną kwestią jest przede wszystkim przeanalizowanie ,,relacji” paneli do innych urządzeń, które znajdować się będą w pobliżu instalacji, w celu wyeliminowania ewentualnego ryzyka zakłócenia prawidłowego działania inwestycji.  W przypadku gdy miejscem montażu jest dach należy dodatkowo przeprowadzić instalację odgromową. Wszelkie działania wykonawcy wymagają sporządzenia odpowiednich protokół ze wszystkich podejmowanych czynności.

 

Nadto pożądanym działaniem jest przeprowadzenie audytu energetycznego. Dzięki temu inwestor ma pewność co do prawidłowego dobrania mocy całej instalacji. Nadto, audyt pomaga ocenić istniejący już stan użytkowania energii oraz określa możliwości i środki, które mogą przyczynić się do jego poprawy. Analiza powinna obejmować również szczegółowe obliczenie zapotrzebowania na energię i moc w danym budynku wielorodzinnym.

 

Dokumenty projektowe instalacji są niezbędne w celu uzyskania dofinansowania z tytułu grantu OZE. Obowiązkowo muszą one zawierać informacje o zakresie prac i szacowanych kosztach wykonania inwestycji a nadto, o mocy elektrycznej i cieplnej oraz przewidywanej rocznej ilości wytwarzanej energii elektrycznej lub cieplnej.

 

III etap - pozwolenie na instalację

Montaż paneli fotowoltaicznych, bez względu na to czy odbywa się na dachu budynku, czy na gruncie znajdującym się obok, uznaje się za roboty budowlane. Zgodnie z ustawą prawo budowlane, ogólna zasada jest taka, iż roboty można rozpocząć jedynie po uzyskaniu pozwolenia na budowę, bądź po ich zgłoszeniu.

 

Instalacja paneli wymaga więc w niektórych przypadkach uzyskania odpowiedniego pozwolenia, o które powinna postarać się wspólnotajeszcze przed rozpoczęciem prac. Konieczność uzyskania zezwolenia zależy co do zasady od mocy danej instalacji.

 

Instalacja powyżej 50 kW

Zawsze wymaga uzyskania pozwolenia na budowę, nie ma znaczenia czy montaż odbędzie się na dachu, ścianie czy gruncie obok budynku. Pozwolenie musi być uzyskane przed rozpoczęciem wykonywania instalacji.

 

Instalacja poniżej 50 kW

Nie wymagają uzyskania pozwolenia na budowę ani zgłoszenia. Jednak w sytuacjach, w których urządzenia fotowoltaiczne mają zainstalowaną moc elektryczną większą niż 6,5 kW dodatkowym obowiązkiem jest uzgodnienie montażu z rzeczoznawcą do spraw zabezpieczeń przeciwpożarowych pod względem zgodności z wymaganiami ochrony przeciwpożarowej.

 

Instalacja niezależnie od mocy kW

Uzyskanie pozwolenia na budowę niezależnie od mocy instalacji fotowoltaicznej jest konieczne gdy:

 

  • montaż paneli wiąże się z koniecznością przebudowy lub rozbudowy budynku,
  • inwestycja jest zakwalifikowana jako wymagająca przeprowadzenia oceny oddziaływania na środowisko lub na obszar Natura 2000,
  • panele mają zostać zamontowane na obiekcie budowlanym, który wpisany jest do Rejestru Zabytków.

Przedstawiona procedura jest niezbędna w celu złożenia wniosku o dofinansowanie. Najważniejszym elementem jest podjęcie uchwał, które stanowić będą podstawę do podjęcia dalszych czynności. Przeprowadzenie odpowiednich ekspertyz i audytu energetycznego jest konieczne w celu skompletowania informacji potrzebnych do wniosku o grant OZE. Przed rozpoczęciem procedury instalacji paneli należy również sprawdzić czy planowana przez nas inwestycja wymaga uzyskania odpowiedniego zezwolenia.

 

Po przejściu całej procedury i skompletowaniu wymaganych dokumentów można złożyć wniosek o dofinansowanie w ramach grantu OZE,wskazując jednocześnie przewidywaną wartość inwestycji.

Autor:

Magdalena Liberska

Adrianna Janicka

Kontakt do specjalisty

Agata Pawlak-Jaszczak

radca prawny

skontaktuj się

Czytaj także: fotowoltaika na dachu bloku

2023-02-22 11:35:34

Fotowoltaika na dachu bloku – ruszył grant OZE

Pod koniec ubiegłego roku Minister Rozwoju i Technologii zapowiedział nowy rządowy program dotacji do paneli fotowoltaicznych montowanych na domach wielorodzinnych zarządzanych przez...

 

komentarze (0)

czytaj więcej