19 marca 2021

Budowa farmy fotowoltaicznej na gruncie rolnym

> farma fotowoltaiczna

Farmy fotowoltaiczne stają się powoli inwestycją, która interesuje nie tylko rolników poszukujących dodatkowego źródła dochodu, ale także inwestorów, szukających nowych i efektywnych sposobów na lokowanie kapitału. Planując budowę farmy fotowoltaicznej na gruncie rolnym zacząć trzeba od działki. Na jakie działki uważać? Jak przygotować grunt pod inwestycję? Poniżej kilka zagadnień mogących mieć znaczenie przy podjęciu decyzji o takiej a nie innej lokalizacji instalacji PV.

 

Budowa farmy fotowoltaicznej ma sens na nieruchomościach spełniających określone kryteria. Z punktu widzenia biznesowego znaczenie będzie mieć lokalizacja, odpowiednia powierzchnia gruntu, jego nachylenie, nasłonecznienie czy odległość od infrastruktury technicznej lub drogowej. Czasami jednak, nawet gdy dana nieruchomość spełni wszystkie kryteria biznesowe, nie będzie możliwe zrealizowanie na niej farmy fotowoltaicznej. Równie bowiem ważne, są aspekty formalnoprawne takie jak:

 

  • zapisy studium,
  • istnienie miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego, a jeśli plan taki istnieje to dokładna treść jego postanowień, analiza możliwości wydania warunków zabudowy w przypadku braku planu,
  • objęcie obszaru nieruchomości formami ochrony przyrody lub ochrony konserwatorskiej.

Z uwagi na wielkość powierzchni niezbędną pod budowę farm jak i położenie nieruchomości najbardziej atrakcyjne są bez wątpienia grunty dotychczas wykorzystywane rolniczo lub nieużytki. Fakt ten powoduje szereg dodatkowych uwarunkowań, które wymagają szczegółowej analizy, w tym w szczególności uwarunkowań dotyczących możliwości nabycia gruntów rolnych. Nowym trendem staje się też agrofotowoltaika, która daje możliwość kontynuacji upraw z jednoczesnym powstaniem instalacji PV.

 

 

Możliwość nabycia gruntu i jego konsekwencje

Jeśli nieruchomość, na której chcemy realizować inwestycję jest gruntem rolnym bardzo prawdopodobne, że do nabycia takiego gruntu zastosowanie znajdą przepisy ustawy o kształtowaniu ustroju rolnego (ukur). Zgodnie z ukur zasadą jest, że grunt rolny może być nabyty jedynie przez rolnika indywidualnego. Powyższa zasada nie dotyczy gruntów o powierzchni poniżej 1 ha. Co ważne jednak z punktu widzenia możliwości realizacji na takim gruncie farmy fotowoltaicznej to fakt, że nabywca gruntu o powierzchni nawet mniejszej niż 1 ha (grunt o pow. powyżej 0,3 ha) zobowiązany jest do prowadzenia działalności rolniczej na nieruchomości przez co najmniej 5 lat od dnia nabycia. Jeśli wobec tego nabycie dotyczyć miałoby gruntu o powierzchni poniżej 1 ha to możliwe, że nabycie formalnie będzie dopuszczalne nawet gdy nabywca nie jest rolnikiem indywidualnym, jednak nie będzie on mógł zrealizować na niej planowanej inwestycji. Gdy z kolei grunt rolny ma powierzchnię powyżej 1 ha wpadamy w reżim generalnej zasady wynikającej z ukur – nabywca powinien być rolnikiem indywidualnym albo… uzyskać  w formie decyzji zgodę KOWR na nabycie nieruchomości. Jeśli nawet możliwe będzie uzyskanie takiej decyzji (mało prawdopodobne przy zadeklarowaniu przez wnioskodawcę, że nieruchomość nie będzie wykorzystana pod uprawę lub hodowlę) to i tak obowiązywał będzie przepis mówiący o 5-letnim obowiązku prowadzenia na niej działalności rolniczej. Pytanie zatem czy nabywca będzie zainteresowany zakupem gruntu, którego przez 5 lat nie będzie mógł wykorzystać na realizację farmy fotowoltaicznej?

 

Najlepszym remedium na powyższe jest doprowadzenie - jeszcze przed nabyciem nieruchomości - do uchwalenia planu zagospodarowania przestrzennego, zgodnie z którym jej przeznaczeniem nie będzie już działalność rolnicza, a jeśli nieruchomość jest już objęta planem to jego zmiana z przeznaczenia rolnego na takie, które umożliwi realizację instalacji PV.  

 

Ważnym aspektem w kontekście możliwości realizacji farmy fotowoltaicznej jest też kwestia klasy użytków - od tego bowiem zależy procedura odrolnienia. Więcej na ten temat w artykule "Odrolnienie gruntu - kiedy jest możliwe i na czym polega". Kliknij i przejdź.

 

Dokumenty planistyczne a dopuszczalność realizacji farmy fotowoltaicznej

Plan miejscowy o określonych zapisach ważny jest jednak nie tylko dla możliwości nabycia gruntu, ale ma ogromne znaczenia dla dopuszczalności realizacji inwestycji fotowoltaicznej o określonych parametrach. Od istnienia planu zależeć będzie nie tylko to czy grunt ma charakter rolny czy nie i czy wobec tego może być przedmiotem swobodnego obrotu, ale przede wszystkim, od jego treści zależeć będzie bowiem dopuszczalność planowanej inwestycji w ogóle.  

 

Analizując możliwość realizacji inwestycji fotowoltaicznej z punktu widzenia dokumentów planistycznych należy zacząć od dokumentu wyznaczającego kierunki zagospodarowania przestrzennego danej gminy czyli tzw. studium. Zgodnie z ustawą o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym,  już w studium należy bowiem  uwzględnić obszary, na których rozmieszczone będą urządzenia wytwarzające energię z odnawialnych źródeł energii o mocy przekraczającej 100 kW. Granice takich terenów powinny być również następczo określone w miejscowym planie zagospodarowania przestrzennego. Wobec zasady zgodności zapisów planu ze studium jeżeli takie obszary nie zostały wyznaczone w studium, nie będzie możliwe uchwalenie nowego planu miejscowego lub jego zmiana w sposób umożliwiający realizację na danym terenie farmy fotowoltaicznej o takich parametrach.

 

Zapisy obowiązujących planów bywają mniej lub bardziej szczegółowe. Często ich treść powinna być wobec tego przedmiotem indywidualnej analizy, aby definitywnie przesądzić o możliwości realizacji na danej nieruchomości inwestycji farmy fotowoltaicznej.

 

Decyzja WZ dla inwestycji PV

Jeśli dla danej lokalizacji gmina nie uchwaliła planu zagospodarowania alternatywą dla doprowadzenia do uchwalenia nowego planu jest zawnioskowanie o wydanie decyzji o warunkach zabudowy dla inwestycji PV. Zasadniczo z wnioskiem o wydanie decyzji WZ można wystąpić nie będąc nawet właścicielem gruntu. Można wobec tego wystąpić o uzyskanie takiej decyzji zanim nieruchomość zostanie nabyta. Procedura uzyskania decyzji jest z pewnością krótsza niż doprowadzenie do uchwalenia planu i z tego punktu widzenia łatwiejsza. Jeśli jednak inwestor planuje nabyć nieruchomość, a nie ją np. wydzierżawić na potrzeby budowy farmy fotowoltaicznej, to trzeba pamiętać, że samo uzyskanie decyzji o warunkach zabudowy nie powoduje zmiany przeznaczenia i charakteru gruntu z rolnego na inny i w takim wypadku z nabyciem gruntu mogą nadal wiązać się ograniczenia wskazane w ukur, opisane powyżej. Inaczej natomiast wygląda ta kwestia przy uzyskaniu pozwolenia na budowę.

 

Co niezmiernie ważne dla instalacji fotowoltaicznej decyzja o warunkach zabudowy wydawana jest w uproszczonej procedurze. Organ nie bada tego czy dla danej inwestycji spełniona jest przesłanka tzw. „dobrego sąsiedztwa”, tj. czy co najmniej działka sąsiednia, dostępna z tej samej drogi publicznej, zabudowana jest w sposób „podobny” – tak aby umożliwić kontynuację zabudowy. Co ważne: teren inwestycji nie musi posiadać dostępu do drogi publicznej.

 

Jedynie na marginesie warto wspomnieć, że decyzja o warunkach zabudowy nie jest wymagana dla instalacji fotowoltaicznych służących do wytwarzania energii elektrycznej na potrzeby danej nieruchomości. Wówczas nie zmienia się sposób użytkowania nieruchomości, a jedynie źródło, z którego pozyskiwana jest energia elektryczna pozwalająca na korzystanie z nieruchomości. Powyższe ma jednak znaczenie jedynie dla mniejszych, przydomowych lub przyzakładowych instalacjach fotowoltaicznych, w których energia elektryczna wytwarzana jest na potrzeby własne.

 

Podsumowanie

Od statusu gruntu planowanego jako lokalizacja farmy zależeć może dopuszczalność jego nabycia przez podmiot nie będący rolnikiem indywidualnym. Brak planu miejscowego dla gruntu rolnego oznaczać będzie co do zasady, że nawet jeśli nabycie będzie dopuszczalne to nabywca, przez 5 lat od nabycia, nie będzie mógł realizować w tej lokalizacji działalności innej niż rolnicza (uprawa lub hodowla). W wypadku gdy inwestor zainteresowany jest realizacją inwestycji na własnym gruncie nabycie powinno zostać poprzedzone procedurą uchwalenia nowego lub zmiany istniejącego planu. Wstępna analiza dotyczyć powinna jednak zapisów obowiązującego studium. W przypadku braku miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego oraz chęci realizacji inwestycji na gruncie obcym, np. dzierżawionym można rozważyć też uzyskanie decyzji uzgadniających warunki zabudowy zamiast uchwalenie nowego planu, które przewidywać będą realizację farmy fotowoltaicznej. Uzyskanie decyzji o warunkach zabudowy jest z pewnością szybsze niż zmiana planu miejscowego oraz studium, jednak w odróżnieniu od uchwalenia planu przewidującego inne niż rolne przeznaczenie sama decyzja o warunkach zabudowy jakkolwiek może przewidywać lokalizację farmy fotowoltaicznej to nie otwiera drogi do nabycia takiego gruntu rolnego przez osobę nie będącą rolnikiem.

komentarze (0)

Agata Pawlak-Jaszczak

Kontakt do specjalisty

Agata Pawlak-Jaszczak

radca prawny

 

/kontakt

skontaktuj się

 


Czytaj także: farma fotowoltaiczna

01 kwietnia 2021

Umowa dzierżawy gruntu rolnego pod farmę fotowoltaiczną

Z roku na rok odnotowujemy skokowy wzrost zainteresowania fotowoltaiką. Według europejskiego stowarzyszenia branży fotowoltaicznej SolarPower Europe, Polska niedługo może zająć czwarte miejsce w...

komentarze (0)

czytaj więcej