1 września 2026 roku to jedna z najważniejszych dat reformy planowania przestrzennego. Zakończył się okres obowiązywania tzw. specustawy mieszkaniowej „lex deweloper”, a studia uwarunkowań i kierunków zagospodarowania przestrzennego gmin definitywnie przestały obowiązywać. Jednocześnie ustawodawca przewidział szczególne zasady przejściowe dotyczące inwestycji i postępowań rozpoczętych na dotychczasowych zasadach.

Koniec studiów, czas na plany ogólne

Reforma planistyczna zastąpiła dotychczasowe studium uwarunkowań i kierunków zagospodarowania przestrzennego planem ogólnym gminy. Studia zachowywały moc do dnia wejścia w życie planu ogólnego, jednak nie dłużej niż do 31 sierpnia 2026 roku.

Od 1 września 2026 roku studia nie obowiązują już zatem w żadnej gminie. Tymczasem, według danych Ministerstwa Rozwoju i Technologii, do 31 sierpnia 2026 roku uchwalono i opublikowano 877 planów ogólnych, czyli około 35% wszystkich gmin w Polsce, z czego 831 weszło już w życie. W wielu gminach powstała więc sytuacja, w której studium już nie obowiązuje, a plan ogólny jeszcze nie wszedł w życie.

Ma to szczególne znaczenie dla terenów nieobjętych miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego – w takim przypadku uzyskanie decyzji o warunkach zabudowy na podstawie wniosku złożonego od dnia 1 września 2026 roku będzie możliwe dopiero po wejściu w życie planu ogólnego w danej gminie. W gminach, które nie zakończyły jeszcze procedury planistycznej czasowo ograniczy to możliwość uzyskania nowych decyzji WZ.

Inaczej wygląda sytuacja postępowań o wydanie decyzji WZ wszczętych przed 1 września 2026 roku. Mogą one być nadal prowadzone i zakończone wydaniem decyzji także wówczas, gdy w danej gminie plan ogólny jeszcze nie wszedł w życie.

„Lex deweloper” przeszło do historii

Równolegle 1 września 2026 roku utraciła moc tzw. specustawa mieszkaniowa „lex deweloper”, która przez osiem lat umożliwiała lokalizowanie inwestycji mieszkaniowych w szczególnym trybie, także niezależnie od ustaleń miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego. Od tej daty nie można już rozpoczynać nowych procedur na jej podstawie, co w praktyce oznacza, że inwestorzy planujący nowe projekty mieszkaniowe muszą opierać się na instrumentach przewidzianych w ustawie o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym.

Wygaśnięcie specustawy nie przekreśla jednak projektów już rozpoczętych. Uchwały lokalizacyjne podjęte przed 1 września 2026 roku zachowują moc, a inwestycje objęte wnioskami złożonymi przed tą datą nadal mogą być prowadzone według dotychczasowych zasad. W przypadku takich projektów kluczowe znaczenie ma więc moment złożenia wniosku i etap, na którym znajdowała się procedura przed 1 września 2026 roku.

Istotne jest również to, czy w danej gminie wszedł już w życie plan ogólny. Jeżeli wniosek w trybie „lex deweloper” został złożony przed 1 września 2026 roku i jednocześnie przed wejściem w życie planu ogólnego w danej gminie, przy ocenie inwestycji nadal będzie uwzględniane dotychczasowe studium. W przypadku projektów rozpoczętych wcześniej, kluczowe znaczenie mają więc konkretne daty, od których zależne jest to, które zasady planistyczne mają zastosowanie.

Co w zamian za „lex deweloper”?

Po wygaśnięciu „lex deweloper” inwestorzy nie mają już do dyspozycji odrębnej, uproszczonej ścieżki lokalizacyjnej przewidzianej w specustawie mieszkaniowej. Realizacja nowych projektów będzie więc zależała od sytuacji planistycznej konkretnej nieruchomości - przede wszystkim od tego, czy teren jest objęty miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego, czy możliwe jest uzyskanie decyzji o warunkach zabudowy oraz czy w danej gminie obowiązuje już plan ogólny.

W przypadku większych lub bardziej złożonych inwestycji istotnym narzędziem może być zintegrowany plan inwestycyjny (ZPI). Pozwala on inwestorowi zainicjować procedurę planistyczną i uzgodnić z gminą warunki realizacji przedsięwzięcia, w tym zobowiązania związane z infrastrukturą lub innymi inwestycjami uzupełniającymi. ZPI nie zastępuje jednak „lex deweloper” wprost, jest częścią zwykłego systemu planowania przestrzennego i wymaga przeprowadzenia odrębnej procedury planistycznej.

1 września 2026 r. – co w praktyce się zmienia?

Sam upływ daty 1 września 2026 roku nie oznacza zatrzymania inwestycji będących już w toku. Nadal obowiązują miejscowe plany zagospodarowania przestrzennego oraz wcześniej wydane decyzje o warunkach zabudowy, a postępowania wszczęte przed datą graniczną mogą być kontynuowane na zasadach wynikających z przepisów przejściowych.

Zmiana jest natomiast istotna dla nowych projektów. Inwestorzy nie mogą już rozpocząć procedury na podstawie „lex deweloper”, a w gminach, w których nie wszedł jeszcze w życie plan ogólny, nie będzie możliwe uzyskanie decyzji WZ na podstawie nowo składanych wniosków. W praktyce oznacza to, że dostępna ścieżka realizacji inwestycji będzie w większym stopniu zależała od tego, jakie akty planistyczne obowiązują w danej gminie, a także od tego, jakie działania inwestor zdążył podjąć przed 1 września 2026 roku.

Autor:

Justyna Fręś