Celem, który przyświecał uchwaleniu ustawy o ochronie praw nabywcy lokalu mieszkalnego lub domu jednorodzinnego, czyli tzw. ustawy deweloperskiej, było – jak sugeruje sama nazwa – zapewnienie ochrony słabszej stronie transakcji zakupu nieruchomości, a więc osobie fizycznej (zwykle konsumentowi). Po prawie siedmiu latach obowiązywania ustawy, obserwując funkcjonowanie rynku obrotu nieruchomościami, Urząd Ochrony Konsumentów i Konkurencji zauważył potrzebę jej zmiany. W związku z powyższym, Prezes UOKiK w pierwszej połowie 2018 roku przedstawił projekt nowelizacji ustawy. Projekt jest dopiero na etapie opiniowania, niemniej warto już dziś zapoznać się z proponowanymi kierunkami zmian.

Koniec otwartych rachunków powierniczych

Bez wątpienia jest to kwestia, która budzi najwięcej kontrowersji, w tym wielkie obawy deweloperów. Przypomnijmy, że obecna ustawa przewiduje cztery rodzaje zabezpieczeń środków wpłacanych przez nabywców na zakup lokalu lub domu jednorodzinnego, przy czym to deweloper dokonuje wyboru stosownego wariantu:

1)  zamknięty mieszkaniowy rachunek powierniczy;

2)  otwarty mieszkaniowy rachunek powierniczy i gwarancję ubezpieczeniową;

3)  otwarty mieszkaniowy rachunek powierniczy i gwarancję bankową;

4)  otwarty mieszkaniowy rachunek powierniczy.

W praktyce szacuje się, że w ponad 90% (niektórzy twierdzą, że nawet w 99%) przypadków, deweloperzy korzystają z tego ostatniego – otwartego rachunku powierniczego bez dodatkowego zabezpieczenia (jest to rozwiązanie generujące najniższe koszty). Model ten polega na tym, że w miarę realizacji inwestycji, tj. po zakończeniu określnych etapów budowy, bank uwalnia środki zgromadzone na rachunku. Oznacza to, że w pewnej (znacznej) części, inwestycja jest realizowana z wpłat nabywców, a deweloper nie musi angażować własnych (lub pozyskanych od instytucji finansujących lub inwestorów zewnętrznych) środków finansowych. Projekt nie zakłada takiej formy zabezpieczenia po nowelizacji. Co ciekawe, funkcjonowanie otwartych rachunków powierniczych pozytywnie oceniają nie tylko deweloperzy, ale również banki oraz nabywcy. Czy na pewno ich likwidacja jest na korzyść nabywców? Zamknięte rachunki powiernicze spowodują, że środki zgromadzone na rachunkach zostaną uwolnione dopiero po zakończeniu inwestycji. Logicznym więc jest, że koszty inwestycji będą musiały wzrosnąć. Kto ostatecznie zostanie nimi obciążony? Oczywiście nabywcy.

Proponowane rozwiązanie jest również krytykowane z tego powodu, że – zgodnie z założeniem – chroni środki nabywców przed niemożliwością ich wypłacenia w przypadku upadłości dewelopera, zakłada jednak, że upadłość nie dotknie banku. A jak pokazała praktyka, założenie takie jest błędne (upadłość SKOK, w których prowadzone były zamknięte rachunki powiernicze).

Kwoty zgromadzone na rachunku pozostają bowiem teoretycznie w wysokości wpłaconej przez nabywców. Gdyby jednak bank nie był w stanie ich wypłacić, nabywcy, zgodnie z projektem nowelizacji, otrzymają zwrot wpłaconych przez siebie środków od Bankowego Funduszu Gwarancyjnego, nie więcej jednak niż limit gwarancyjny. Limit wynosi równowartość 100.000,00 euro na deponenta, co oznacza, po pierwsze, że kupujący mieszkania powyżej tej kwoty nie będą w pełni chronieni (ceny mieszkań 3-pokojowych i większych w Poznaniu znacząco przekraczają ten limit), a po drugie, że jeżeli w tym samym banku nabywca posiada także swoje oszczędności (lokaty, środki na rachunkach oszczędnościowych), limit obejmie sumę wszystkich środków na deponenta, a więc zarówno tych będących w dyspozycji nabywcy, jak i tych wpłaconych na rachunek powierniczy.

Zakres obowiązywania dotychczasowej ustawy obejmował przypadki zawierania umów z nabywcami w okresie przed zakończeniem inwestycji budowlanej, tj. do momentu uzyskania pozwolenia na użytkowanie. Nowelizacja zakłada poszerzenie zakresu przedmiotowego obowiązywania ustawy o umowy przedwstępne, w których przedmiotem sprzedaży są już gotowe lokale – z pozwoleniem na użytkowanie. W konsekwencji ustawa nie tylko będzie zakreślać minimalną treść takich umów, ale oznacza to przede wszystkim, że obowiązki dewelopera po zakończeniu inwestycji będą w istocie takie same jak w trakcie jej trwania. Do tej pory, jeżeli nabywca był zainteresowany zakupem gotowego lokalu (tzn. z pozwoleniem na użytkowanie), mógł podpisać z deweloperem umowę przedwstępną w zwykłej formie pisemnej, a środki na zakup lokalu wpłacał już bezpośrednio na rachunek bankowy dewelopera. Projekt przewiduje, że nawet po zakończeniu inwestycji deweloper będzie obowiązany do utrzymywania rachunków powierniczych, a strony będę musiały podpisać umowę przedwstępną w formie aktu notarialnego. W uzasadnieniu do projektu ustawy możemy przeczytać, że powodem do zmiany jest zrównanie sytuacji nabywcy kupującego lokal przed pozwoleniem na użytkowanie z sytuacją nabywcy, który decyzję o zakupie podejmuje już co do gotowego lokalu. Czy jednak aby na pewno interes tego drugiego wymaga takiego samego zabezpieczenia jak interes nabywcy podpisującego umowę na tzw. dziurę w ziemi? Przeciwko zmianie w powyżej opisanym kierunku przemawia także fakt, że podpisywanie umowy przedwstępnej jest często podyktowane interesem nabywcy. Deweloper jest bowiem gotów przenieść własność na nabywcę pod warunkiem zapłaty środków. Często to jednak konieczność uzyskania finansowania przez kupującego warunkuje sytuację, w której pomiędzy umową przedwstępną, a umową ostateczną występuje kilkumiesięczny odstęp czasu.

Zmiana procedury odbiorowej

Obecnie, choć nie jest to wyrażone wprost, nabywca ma obowiązek dokonać odbioru lokalu, przysługuje mu jednak uprawnienie do zgłaszania wad. Deweloper w terminie 14 dni powinien poinformować nabywcę o uznaniu bądź nieuznaniu wady, a w ciągu kolejnych 30 dni wadę usunąć. Gdyby usunięcie wady w powyższym terminie nie było możliwe, deweloper może wskazać inny, późniejszy termin, uzasadniając opóźnienie. Nowelizacja ustawy proponuje rozwiązanie, w którym w przypadku wystąpienia istotnych wad lokalu, nabywca ma prawo do odmowy dokonania odbioru. Ponadto w przypadku zgłoszenia wady przez nabywcę i nieusunięcia jej przez dewelopera w ustawowym terminie 30 dni, deweloper może wyznaczyć inny, późniejszy termin, o ile nie będzie on powodować nadmiernych uciążliwości dla nabywcy. Gdyby i w tym terminie deweloper nie wywiązał się z obowiązku usunięcia wady, nabywca sam może wyznaczyć odpowiedni termin, a po bezskutecznym upływie tego terminu, od umowy odstąpić. Obawy deweloperów budzi fakt, że w ustawie brak jest definicji „istotnych wad lokalu”. Ponadto łatwo sobie wyobrazić, że każde opóźnienie w usunięciu wady może być potencjalnie nadmiernie uciążliwe dla nabywcy. Z kolei nowy termin wyznaczany przez nabywcę, nie ma żadnych ograniczeń – teoretycznie może być to zatem jeden dzień. Po tym terminie nabywca będzie uprawniony do odstąpienia od umowy. W realiach budowlanych, w których nierzadko usunięcie wady związane jest z wydłużonym czasem oczekiwania na dostawę elementu, rozwiązanie takie może okazać się zbyt surowe dla deweloperów. Jeżeli kwestie te nie zostaną doprecyzowane w ustawie, wówczas deweloperzy będą skazani na ich wypracowanie i ukształtowanie w drodze praktyki stosowania nowych przepisów, a nie jest to rozwiązanie pożądane z punktu widzenia procesu prawidłowej legislacji (tworzenia prawa).

Zaproponowane przez Prezesa UOKiK zmiany ustawy budzą uzasadnione obawy deweloperów. Ukierunkowane są one bowiem jednostronnie i zmierzają do zwiększenia ochrony nabywców, czasami w sytuacjach, w których ochrona ta, obiektywnie rzecz biorąc, nie jest potrzebna (poddanie reżimowi ustawy deweloperskiej sprzedaży gotowych lokali). Jak jednak zostało wspomniane na wstępie, projekt jest jeszcze na etapie opiniowania, tak więc na ostateczną jego wersję, będziemy musieli jeszcze poczekać. Możliwe, że po zasięgnięciu opinii różnych instytucji, UOKiK wycofa się z niektórych z zaproponowanych zmian.