13 listopada 2017

Zmiany w ustawie o własności lokali a budowa wielolokalowych domów jednorodzinnych

> odrębna własność lokali

Ustawa z dnia 20 lipca 2017 r. o Krajowym Zasobie Nieruchomości wprowadziła w ustawie z dnia 24 czerwca 1994 r. o własności lokali pewne istotne zmiany, które bez wątpienia rzutować będą na cały rynek nieruchomości. Jedną z modyfikacji, która odbije się szerokim echem, zwłaszcza w kręgach deweloperskich, jest ograniczenie możliwości dowolnego ustanawiania odrębnej własności samodzielnych lokali mieszkalnych w budynkach jednorodzinnych. Przepisy te weszły w życie 11 września 2017 roku.

 

Dotychczas istniejące przepisy (obowiązujące przed dniem 11. września 2017 r.) umożliwiały swoiste „manewrowanie” liczbą wyodrębnionych lokali mieszkalnych, znajdujących się w obrębie jednego budynku. W praktyce budowlanej można było zaobserwować realizowanie dwulokalowych budynków mieszkalnych jednorodzinnych, które z czasem, na podstawie stosownego zaświadczenia, przekształcano w domy wielorodzinne, zaspokajające potrzeby mieszkaniowe kilku, a w skrajnych przypadkach nawet kilkunastu gospodarstw domowych. Często działanie to związane było z niekorzystną dla inwestorów treścią obowiązujących planów miejscowych.

 

 

 

Proces budowania takich obiektów przedstawiał się następująco. W pierwszej kolejności, inwestor występował z wnioskiem o pozwolenie na budowę wielkokubaturowego budynku jednorodzinnego. Ze względu na fakt, iż przepisy prawa budowlanego w zasadzie nie ograniczają maksymalnej powierzchni, jaką może mieć dom jednorodzinny, działanie takie nie było kwalifikowane na żadnym etapie procesu budowlanego jako zakazane. Po uzyskaniu prawomocnej decyzji o pozwoleniu na budowę, realizowano inwestycję i zgłaszano jej ukończenie.

 

Następnym krokiem podejmowanym przez inwestora była modyfikacja układu przestrzennego budynku, ażeby możliwe było wydzielenie kilku (lub kilkunastu) samodzielnych lokali mieszkalnych. Inwestor, występując do starosty z wnioskiem o wydanie zaświadczenia o samodzielności danych lokali, przedkładał komplet rzutów budynku wraz z naniesionymi zmianami, uwzględniającymi nowe lokale, a starosta, bez weryfikacji zgodności liczby samodzielnych lokali mieszkalnych z liczbą wskazaną w pozwoleniu na budowę, oceniał, czy lokal mieszkalny spełnia kryterium samodzielności w rozumieniu ustawy o własności lokali. Z uzyskanym od starosty zaświadczeniem o samodzielności lokalu mieszkalnego, możliwe było notarialne „usankcjonowanie” nowo powstałego układu mieszkalnego w (dotychczas istniejącym) budynku jednorodzinnym, który na skutek podjętych działań, de facto stawał się wielorodzinnym.

 

Taka sytuacja, niezależnie od wątpliwej zgodności zamierzenia budowlanego z prawem (art. 58 k.c.), rodzi dalej idące konsekwencje. Zmiana przeznaczenia budynku, która nie uwzględnia rygorów przeciwpożarowych, bezpieczeństwa konstrukcji i użytkowania, ochrony przed hałasem i drgania, czy wymogów izolacyjności, może kreować sytuacje zagrożenia życia lub zdrowia. Inne wymogi stawiane są bowiem dla budynków jednorodzinnych, inne zaś dla wielorodzinnych.

 

Obiektywna słabość tej regulacji prawnej przejawiała się w dwóch zasadniczych aspektach. Po pierwsze – starosta, na którego przepisy kodeksu postępowania administracyjnego nakładają obowiązek wydania zaświadczenia „bez zbędnej zwłoki, nie później niż w terminie 7 dni”, w zasadzie nie ma możliwości (ani obowiązku) merytorycznego zapoznania się ze stanem faktycznym, w przedmiocie którego ma się wypowiedzieć. Uprawnienia starosty do wydania zaświadczenia sprowadzają się bowiem wyłącznie do stwierdzenia, czy lokal (lokale) odpowiadają kryterium samodzielnego lokalu mieszkalnego zgodnie z definicją ustawy. Bez znaczenia pozostawało więc to, ile lokali przewidywała decyzja o pozwoleniu na budowę, pozwoleniu na użytkowanie, czy też miejscowy plan. Po drugie – możliwości sprawdzenia zgodności zatwierdzonego zamierzenia budowlanego ze zrealizowanym obiektem częstokroć nie miały również organy nadzoru budowlanego – zwłaszcza, że w przypadku realizowania budynku na podstawie zgłoszenia, wówczas nie zachodzi konieczność uzyskania pozwolenia na użytkowanie.

 

Zgodnie z art. 2 ustawy o własności lokali i jego nowo dodanym ustępem 1a, ustanowienie odrębnej własności samodzielnego lokalu mieszkalnego następuje zgodnie z ustaleniami miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego albo treścią decyzji o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu oraz zgodnie z pozwoleniem na budowę albo skutecznie dokonanym zgłoszeniem, i zgodnie z pozwoleniem na użytkowanie. Na szczególną uwagę zasługuje również regulacja zawarta w zdaniu drugim rzeczonego ustępu, tj. odrębną nieruchomość w budynku mieszkalnym jednorodzinnym, mogą stanowić co najwyżej dwa samodzielne lokale mieszkalne.

 

Powyższy przepis ma na celu zaprzestanie działań, których bezpośrednim skutkiem było przekształcenie domów jednorodzinnych w wielorodzinne. Jeżeli więc na terenie planowanej inwestycji obowiązuje plan miejscowy przewidujący przeznaczenie terenu pod zabudowę mieszkaniową jednorodzinną (względnie została wydana decyzja ustalająca warunki zabudowy dla inwestycji obejmującej budynek mieszkalny jednorodzinny), inwestor nie ma możliwości legalnego wyodrębnienia trzeciego lokalu mieszkalnego, ponieważ naruszyłby w ten sposób obowiązujące przepisy prawa. Najprościej rzecz ujmując, skoro na danym obszarze możliwe jest wzniesienie wyłącznie domu jednorodzinnego, w którym, w świetle przepisów prawa można wyodrębnić tylko dwa samodzielne (odrębne) lokale mieszkalne, organ ustanawiający odrębną własność lokalu jest związany aktami i decyzjami, o których mowa w art. 2 ust. 1a ustawy o własności lokali. Wyodrębnienie trzeciego i kolejnego lokalu mieszkalnego stanowić będzie naruszenie obowiązujących aktów planowania przestrzennego oraz może rodzić daleko idące, negatywne konsekwencje.

komentarze (0)

Autorzy

Jacek Łubecki

Jacek Łubecki

radca prawny

 

 

http://www.norekwspolnicy.pl/zespol/czlonkowie-zespolu/jacek-lubecki

skontaktuj się

Katarzyna Janiak

Katarzyna Janiak

prawnik

 

 

/zespol/czlonkowie-zespolu/katarzyna-janiak

skontaktuj się