11 sierpnia 2020

Zakup nieruchomości – na co zwrócić uwagę?

> grunt rolny > pierwokup > służebność drogi > umowa sprzedaży > zakup nieruchomości

„Kupujemy nieruchomość!” - tak najczęściej Klienci zaczynają rozmowę o wymarzonej działce na Mazurach, siedlisku na Kaszubach albo lokalu w apartamentowcu w górach. Często przed pierwszą rozmową z nami działka lub lokal są już przez Klienta wybrane, zaliczka lub zadatek wpłacone, a pośrednik umówił już strony na spotkanie, podczas którego zawarta ma zostać umowa. Zanim jednak wpłacimy jakąkolwiek część ceny, czy podpiszemy dokument należy sprawdzić stan formalnoprawny nieruchomości, zweryfikować czy w ogóle możemy ją prawidłowo nabyć i zastanowić się czy jej parametry formalne odpowiadają planom, które wobec niej mamy. W innym wypadku kupujemy „ładną nieruchomość”, o której niewiele więcej wiemy. Ujawnienie się szczegółowych informacji o nieruchomości już po podjęciu decyzji o jej nabyciu, ustaleniu ceny, wpłacie zadatku, a tym bardziej po podpisaniu aktu notarialnego może okazać się co najmniej kłopotliwe, a często wręcz przekreślać nasze plany. Jak nie kupić kota w worku? Dlaczego sprawdzenie stanu prawnego nieruchomości powinniśmy skonsultować z prawnikiem? Co warto sprawdzić?

 

Po co komu prawnik?

Każdego miesiąca mnożą się w naszej Kancelarii przykłady inwestycji w nieruchomości podejmowane przez nabywców na własną rękę, które miały być „wymarzone”, a okazały się „koszmarem”.

 

Przykład 1

Klient kupił „okazyjnie”  działkę rolną na obrzeżach miasta, z zamiarem podziału i wybudowania kilku domów jednorodzinnych. Nowy właściciel nie przewidział , że przez co najmniej 5 lat od dnia jej nabycia powinien na nieruchomości realizować  działalność rolniczą, a nie deweloperską. Nie zbadał też czy w ogóle możliwe będzie uzyskanie stosownych opinii i decyzji niezbędnych do realizacji inwestycji. Realizacja planowanej inwestycji nie tylko przesunęła się w czasie, ale też stanęła pod znakiem zapytania.

 

Przykład 2

Innym przykrym doświadczeniem naszego Klienta było nabycie nieruchomości, która nie miała formalnie zapewnionego dojazdu do drogi publicznej. Dopiero na etapie prób uzyskania pozwolenia na budowę okazało się, że organ słusznie zwrócił uwagę na konieczność uregulowania tego z sąsiadami - zgodnie ustalając stosowne służebności u notariusza albo, w razie braku porozumienia, występując na drogę sądową.

 

Przykład 3  

Klient zwrócił się do nas z pytaniem czego może dotyczyć „dziwny wpis” w dziale IV księgi wieczystej prowadzonej dla nieruchomości, którą zamierza lada dzień nabyć i na poczet której wpłacił już sporą sumę. „Dziwny wpis” okazał się być wzmianką o wniosku o wpis hipoteki. Do transakcji finalnie nie doszło, ale Klient do dziś toczy spór z właścicielem nieruchomości o zwrot wpłaconych pieniędzy.

 

Dlaczego tak się dzieje? Scenariusze są zwykle bardzo podobne. Po tygodniach, a często miesiącach, poszukiwań odnajdujemy tę „idealną” nieruchomość. Nie mamy czasu by sprawdzić dokładnie jej stan prawny, a przy tym boimy się, że ktoś nas uprzedzi. Obawiamy się, że okazja wymknie nam się sprzed nosa. Innym razem kusi nas dobra cena, podpisujemy umowę, wpłacamy zadatek, wszystko po to by skorzystać z atrakcyjnej oferty. Nierzadko też po prostu nie dokładamy należytej staranności podczas analizy dokumentacji związanej z nieruchomością, sprawdzamy minimum, pomijając (celowo lub bezwiednie) inne dokumenty. Co zatem sprawdzać? Oto kilka - naszym zdaniem - absolutnie najważniejszych kwestii.

 

Tytuł prawny do nieruchomości

Po pierwsze – szalenie ważne jest zweryfikowanie jakim tytułem do nieruchomości dysponuje osoba, z którą rozmawiamy o nabyciu nieruchomości. Ważne żeby ustalić czy prawem, które mamy nabyć jest własność czy też użytkowanie wieczyste, które w odróżnieniu od prawa własności jest prawem terminowym i celowym tj. ustanowionym na potrzeby realizacji konkretnego celu. Kolejnym krokiem jest weryfikacja obciążeń tego prawa, jak na przykład roszczenia osób trzecich, służebności czy hipoteki. Jeśli nie wykryjemy ich przed zakupem, to  nabędziemy je „w pakiecie”, wraz z nieruchomością. Identyfikacja takich obciążeń, ale też zrozumienie ich znaczenia dla praw właściciela nieruchomości, często pomaga w odpowiednim oszacowaniu wartości nieruchomości, co powinno mieć bezpośrednie odzwierciedlenie w jej cenie. Innymi słowy, wykryte przez nas obciążenia stanowią silny argument w negocjacjach ceny nieruchomości. To doprowadza nas do kolejnego pytania. Czy nabyć „obciążoną” nieruchomość? Odpowiedź na to pytanie musi podjąć nabywca. Warto jednak wspomnieć, że jeśli wyrazimy taką wolę to sprzedający może być skłonny do „wyczyszczenia” nieruchomości z takich obciążeń jeszcze przed zawarciem umowy z nami. Pamiętajmy, że po nabyciu prawa sprzedający nie będzie chętny do pomocy przy usunięciu kłopotliwych uprawnień osób trzecich do naszej nieruchomości. Warto więc porozmawiać o nich już w trakcie wstępnych rozmów o nieruchomości. Nie powinniśmy też obawiać się nabywania tzw. nieruchomości „obciążonych kredytem”. Ważna jest świadomość istnienia obciążeń i możliwych rozwiązań dających komfort nabywcy  zakupu nieruchomości za cenę stanowiącą jej faktyczną wartość.

 

Dozwolony sposób wykorzystania nieruchomości

Po drugie -  sprawdźmy czy możliwa jest na danej nieruchomości realizacja założonych przez nas planów. Niezależnie od tego czy nieruchomość kupujemy w celu wybudowania domu jednorodzinnego, siedliska, czy zabudowy mającej służyć prowadzonej działalności, to nie zrealizujemy naszych planów, jeśli nie są one zgodne z obowiązującym planem zagospodarowania przestrzennego lub decyzjami wydanymi dla nieruchomości. Jeśli nabywamy lokal lub nieruchomość gruntową wraz z istniejącymi budynkami to warto sprawdzić również w jaki sposób mogą być one wykorzystywane. Może bowiem okazać się, że chcąc np. prowadzić działalność usługową w lokalu, który pierwotnie powstał jako mieszkalny, konieczne będzie podjęcie dodatkowych czynności mających na celu zmianę sposobu użytkowania, zanim jeszcze zaczniemy z niego korzystać. W przypadku nieruchomości oddanej w użytkowanie wieczyste ważne jest też dodatkowo zweryfikowanie celu w jakim nieruchomość została oddana w użytkowanie wieczyste. Korzystanie niezgodne z celem użytkowania wieczystego może doprowadzić bowiem do utraty przez nas prawa użytkowania wieczystego.   

 

Rolny charakter gruntu

Po trzecie - jeśli chcemy nabyć działkę, niezależnie od tego czy jest to działka wśród jezior czy w strefie podmiejskiej, należy sprawdzić czy ma ona charakter rolny w rozumieniu ustawy o kształtowaniu ustroju rolnego. Działkę rolną większą niż 1 ha co do zasady może bowiem nabyć jedynie rolnik indywidualny. Jeśli nawet powierzchnia działki nie przekracza jednego hektara, lecz ma powierzchnię większą niż 3000 m2 i wobec tego nie będąc rolnikiem możemy stać się jej właścicielem, musimy pamiętać, że działka taka i tak będzie co do zasady musiała być przez nas wykorzystywana rolniczo oraz przez co najmniej 5 lat nie będziemy mogli jej zbyć. Jeśli działkę nabyliśmy, ale nie chcemy wykorzystywać jej rolniczo konieczne będzie przeprowadzenie procedury jej odrolnienia… a ta z kolei, jeśli w ogóle możliwa, może okazać się długotrwała i kosztowna. Dlatego tak ważne jest w przypadku nieruchomości gruntowych określenie czy mają status gruntów rolnych.

 

Droga

Po czwarte – zarówno z praktycznego jak i formalnoprawnego punktu widzenia dla możliwości zabudowania gruntu, ale i prawidłowego korzystania z nieruchomości niezbędne jest jej skomunikowanie z drogą publiczną. Niezależnie od tego czy jesteśmy zainteresowani nabyciem gruntu czy lokalu brak właściwie zapewnionego dojazdu do nich prędzej czy później spowoduje konieczność uzyskiwania dodatkowych decyzji lub uzgodnień z właścicielami nieruchomości sąsiednich. Rzadko zdarza się, żeby takie uzgodnienia możliwe były bez poniesienia dodatkowych kosztów. Nie wspomnę już o czasie jaki niezbędny jest dla skutecznego zapewnienia sobie brakującego dojazdu. Pamiętajmy, że bez właściwego dostępu do drogi publicznej nie będzie też możliwa realizacja na nieruchomości nowych inwestycji.

 

Legalność istniejącej zabudowy

Po piąte -  nabywając działkę z już istniejącą zabudowaną sprawdzajmy czy budynki powstały w zgodzie z wydanymi decyzjami oraz czy korzystanie z nich jest dozwolone. W innym wypadku samo korzystanie może okazać się nielegalne, a w przypadku chęci ich modernizacji czy rozbudowy będziemy mieli kłopot z uzyskaniem odpowiednich zezwoleń. Zdarza się zatem, że istnienie na nieruchomości zabudowy wcale nie jest jej atutem.

 

Prawo pierwokupu

Po szóste – przepisy przewidują niestety szereg okoliczności, w których podmiotowi trzeciemu może przysługiwać prawo pierwokupu do nieruchomości. Chcąc kupić grunt, na przykład oznaczony w ewidencji jako las, nieruchomość, na której znajduje się zbiornik wodny, grunt historycznie nabyty od Skarbu Państwa lub jednostki samorządu terytorialnego albo nieruchomość wpisaną do rejestru zabytków musimy liczyć się z ryzykiem, że w jej zakupie uprzedzi nas podmiot uprawniony z prawa pierwokupu. Prawo pierwokupu działa co do zasady w ten sposób, że po zawarciu, w formie aktu notarialnego, umowy warunkowej pomiędzy właścicielem a kupującym uprawniony z prawa pierwokupu, poinformowany o zawartej umowie albo wyraźne zrzeknie się skorzystania z prawa albo milcząc (co do zasady przez miesiąc) ze swojego prawa nie skorzysta. Dopiero takie zachowanie uprawnionego z prawa pierwokupu otwiera drogę właścicielowi nieruchomości i kupującemu do zawarcia umowy przenoszącej tytuł. Są podmioty, które mają środki na zakup nieruchomości i chętnie korzystają z przysługującego im prawa pierwokupu. Przed podjęciem decyzji o wyborze danej nieruchomości warto wobec tego mieć świadomość ryzyka, że nieruchomość finalnie może nie stać się naszą własnością.       

 

Niechciany lokator

Po siódme – w przypadku nabywania lokali zawsze sprawdzajmy czy nikt nie jest w nich zameldowany. Jeśli będziemy mieć tego świadomość to w wymeldowaniu pomoże sprzedający (często on sam jest zameldowany pod adresem lokalu). Kłopot pojawia się natomiast, gdy o zameldowaniu w lokalu dowiadujemy się już po sprzedaży, a często przy jego wydaniu. Przepisy chronią lokatorów. Niewiedza nabywcy lokalu co do zameldowanych w nim osób może bardzo utrudnić faktyczne przejęcie władania lokalem. Eksmisja niechcianego lokatora może okazać się bowiem bardzo trudna i długotrwała.  

 

Na podstawowe pytania dotyczące danej nieruchomości można odpowiedzieć mając zaledwie księgę wieczystą, wypis i wyrys z ewidencji gruntów, dokumenty planistyczne i ewentualnie decyzje dotyczące istniejącej zabudowy. Każdy sprzedający powinien dysponować takimi aktualnymi dokumentami. Aby uniknąć nie tylko rozczarowań, ale po prostu dodatkowych kosztów związanych z koniecznością doprowadzenia nieruchomości do stanu jakiego oczekiwaliśmy (jeśli w ogóle będzie to możliwe) trzeba przyjąć, że choćby podstawowe badanie stanu prawnego nieruchomości powinno być standardem jeszcze przed podjęciem decyzji o jej nabyciu.

komentarze (0)

Agata Pawlak-Jaszczak

Kontakt do specjalisty

Agata Pawlak-Jaszczak

radca prawny

 

/zespol/czlonkowie-zespolu/agata-pawlak-jaszczak

skontaktuj się