Grunty, na których mogą być zlokalizowane elektrownie i farmy wiatrowe muszą spełnić m.in. wymagania wynikające z ustawy o inwestycjach w zakresie elektrowni wiatrowych, a co za tym idzie, jest ich w Polsce niewiele. Przede wszystkim – minimalna odległość elektrowni wiatrowej m.in. od budynków mieszkalnych jest równa lub większa od dziesięciokrotności całkowitej wysokości elektrowni wiatrowej. Dlatego właśnie inwestorzy bardzo często rywalizują między sobą chcąc zapewnić sobie tytuł prawny do gruntu, na którym możliwa jest lokalizacja turbin wiatrowych wraz z niezbędną infrastrukturą energetyczną i drogową. W takich przypadkach często zdarza się, że właściciel „unikatowej” nieruchomości rolnej jest zasypywany ofertami i zachodzi w głowę, którą powinien wybrać.

Skomplikowana i wieloletnia umowa dzierżawy

Najbardziej popularnym i powszechnie akceptowalnym przez inwestorów tytułem prawnym umożliwiającym realizację inwestycji elektrowni wiatrowej jest długoterminowa - zwykle z okresem obowiązywania 29 lat - umowa dzierżawy, która zapewnia inwestorowi zarówno prawo do dysponowania gruntem na cele budowlane, jak i gwarantuje trwałość inwestycji. Rzadko zdarza się, żeby pierwszy projekt umowy dzierżawy tworzony był przez właściciela gruntu. Najczęściej takie gotowe projekty dokumentów proponowane są przez samego inwestora. Nietrudno domyślić się, że projekty takie rzadko są symetryczne dla obu stron, często zabezpieczają jedynie interesy inwestora pomijając podstawowe uprawnienia właściciela gruntu. Będąc właścicielem gruntu, który tego typu działalności wcześniej nigdy nie prowadził, trudno jest od razu znaleźć w zaproponowanej umowie wszystkie postanowienia, które mogą być niekorzystne dla niego, lub które napisane są niejednoznacznie. Poniżej przedstawiamy podstawowe kwestie zwykle zawarte w umowie o oddanie gruntu w dzierżawę, z naszym krótkim komentarzem, który mamy nadzieję pomoże choćby w pierwszym czytaniu projektu jaki przekazał inwestor.

Strony umowy i oświadczenia właściciela nieruchomości

Zanim dojdzie do jakichkolwiek negocjacji postanowień umowy, właściciel nieruchomości rolnej powinien w pierwszej kolejności zweryfikować zainteresowanego dzierżawą inwestora. Szczególnie ważna jest jego historia, doświadczenie w branży, zrealizowane projekty i płynność finansowa. Zdarza się, iż umowy zawierane są z nowopowstałymi spółkami, które mają stosunkowo niewielki kapitał i krótko funkcjonują na rynku. Projekty umów zawierają również szereg oświadczeń składanych przez właściciela, które dotyczą stanu prawnego i faktycznego danej nieruchomości. Właściciel nieruchomości powinien przeanalizować dokładnie każde oświadczenie i ocenić, czy jest prawdziwe. Złożenie oświadczeń niezgodnych ze stanem faktycznym bądź prawnym może prowadzić do powstania po stronie dzierżawcy roszczeń odszkodowawczych.

Przedmiot umowy

Przedmiot umowy dzierżawy stanowią co do zasady jedynie obszary, na których faktycznie zlokalizowane zostaną turbiny wiatrowe oraz tereny niezbędne dla wybudowania infrastruktury energetycznej i drogowej służącej elektrowni. W umowie dzierżawy należy prawidłowo określić przedmiot umowy, jego powierzchnię, wyraźne granice oraz warunki, na których dzierżawca będzie mógł dokonywać ewentualnej korekty finalnej powierzchni przedmiotu dzierżawy w oparciu o uzyskane zgody i zezwolenia. Wielkość powierzchni faktycznie zajętej pod instalacje będzie miała znaczenie przy procedurze wyłączenia gruntu z produkcji rolnej, a co za tym idzie, wpłynie na wysokość należnego za dany obszar podatku od nieruchomości.

Okres trwania umowy

Instalacje OZE, czy to w postaci farm fotowoltaicznych, czy też wiatrowych, to inwestycje wieloletnie, wymagające ogromnego kapitału początkowego i dużego nakładu czasu. W związku z tym umowy dzierżawy zawierane są przeważnie na czas oznaczony – do 30 lat. Zwykle okres obowiązywania umowy jest określany na 29 lat. Dlaczego tak długo? Inwestycja musi na siebie zarobić i zwrócić się inwestorowi. Dodatkowo, w tego typu umowach inwestorzy często zastrzegają możliwość przedłużenia okresu dzierżawy o kolejny czas. W takim przypadku należy zwrócić uwagę na zapisy postanowień dotyczące aneksowania umowy, a przede wszystkim, na warunki, na jakich nastąpić ma kontynuacja umowy, w tym ustalenia dotyczące wysokości czynszu.

Prawa i obowiązki stron

Z uwagi na to, że umowa dzierżawy zawierana jest przeważnie na wiele lat, ważne jest, aby odpowiednio określić zakres praw i obowiązków – zarówno dla wydzierżawiającego, jak i właściciela. W umowach dzierżawy inwestor przeważnie zastrzega możliwość przeniesienia swoich praw i obowiązków wynikających z umowy na trzeci podmiot. Właściciel nieruchomości rolnej, chcąc mieć pewność, iż umowa będzie wykonywana dokładnie w taki sam sposób, jak dotychczas, powinien zadbać o precyzyjne określenie obowiązków dzierżawcy. Oprócz oczywistych zobowiązań finansowych inwestora, przykładowo terminowego uiszczania czynszu oraz innych należności, w umowie powinny znaleźć się postanowienia dotyczące m.in. kosztów budowy i eksploatacji farmy wiatrowej, podatku od nieruchomości, formalności związanych z budową, sposobu korzystania z działki przez wydzierżawiającego w czasie, gdy będzie na niej stała farma wiatrowa, poddzierżawy, służebności (gruntowej, przesyłu), odpowiedzialności dzierżawcy za ewentualne szkody w uprawach, czy „uprzątnięcia” instalacji po okresie dzierżawy i przywrócenia rolnego charakteru przedmiotu dzierżawy. Z punktu widzenia wydzierżawiającego istotnym uprawnieniem jest możliwość korzystania z nieruchomości na cele rolne i pobierania z niej pożytków przed rozpoczęciem przez inwestora prac budowlanych oraz możliwość rozporządzania nieruchomością bez opcji wykupu przez inwestora (prawo pierwokupu). Z kolei dla inwestora istotnym uprawnieniem będzie możliwość ujawnienia w księdze wieczystej praw wynikających z umowy dzierżawy. Z drugiej zaś strony w umowie dzierżawy spotykane są często zapisy uniemożliwiające właścicielowi nieruchomości jej obciążenie w księdze wieczystej chociażby w postaci hipoteki.

Czynsz, należności i zabezpieczenia

Postanowienia, na które większość wydzierżawiających zwraca uwagę w pierwszej kolejności dotyczą wysokości czynszu. Oprócz proponowanej stawki czynszu, należy zwrócić uwagę również na mechanizm jego rozliczania oraz kwestię związaną z uiszczaniem podatków i zabezpieczeniami płatności, bądź ich brakiem.

Wysokość czynszu powinna co do zasady równoważyć interesy wydzierżawiającego oraz inwestora. Co istotne, czynsz powinien być należny przez cały okres trwania umowy dzierżawy (a więc również w okresie uzyskiwania przez inwestora zgód i zezwoleń oraz prowadzenia na nieruchomości badań warunków wiatrowych). Szerzej o samym zagadnieniu czynszu w umowach dzierżawy z przeznaczeniem pod elektrownie wiatrowe pisaliśmy na naszym blogu.

W umowie powinny znaleźć się również zapisy wskazujące, iż to inwestor ponosi wszelkie koszty związane z lokalizacją i budową farmy wiatrowej – w tym koszty podziału nieruchomości, wyłączenia z produkcji rolnej (odrolnienia), a także koszty podatku od nieruchomości i wykreślenia dokonanych przez siebie wpisów w księdze wieczystej.

W umowie dzierżawy nie powinno zabraknąć mechanizmów zabezpieczeń płatności czynszu. Najczęściej spotykanym instrumentem zabezpieczenia jest kaucja, lecz inwestorzy coraz częściej sięgają również po gwarancje bankowe.

Wypowiedzenie umowy

Z uwagi na to, iż inwestycja związana z wybudowaniem farmy wiatrowej niesie za sobą dla inwestora wiele ryzyk i niewiadomych, chociażby związanych z uzależnieniem możliwości realizacji projektu od pozytywnego raportu środowiskowego i uzyskania pozwolenia na budowę, w umowach dzierżawy inwestorzy zastrzegają szeroki katalog okoliczności uprawniający ich do wypowiedzenia umowy. Okoliczności te dotyczą zazwyczaj braku możliwości realizacji inwestycji, czy też braku opłacalności dalszego funkcjonowania farmy wiatrowej np. na skutek zmiany przepisów prawa. Podczas negocjacji istotne jest, aby właściciel nieruchomości dokładnie przeanalizował zaproponowane okoliczności i ocenił ryzyko wypowiedzenia umowy przez inwestora.

Dla wydzierżawiającego postanowienia umożliwiające wypowiedzenie umowy przed okresem, na który została zawarta, powinny dotyczyć przede wszystkim sytuacji, w których dzierżawca wykorzystuje przedmiot dzierżawy w sposób sprzeczny z umową, nie reguluje terminowo płatności czynszu czy należności publicznych, nie rozpoczął prac budowlanych w określonym czasie od podpisania umowy, bądź nie przedstawił wymaganych zabezpieczeń.

Niestety, nie istnieje modelowy wzór umowy dzierżawy z przeznaczeniem pod elektrownię wiatrową. Każdy inwestor operuje własnym wzorem, który jak najlepiej zabezpiecza jego interesy. W celu wyeliminowania ryzyk wydzierżawiającego i nieprzyjemnych niespodzianek, każda umowa musi zostać dokładnie przeanalizowana, sprawdzona i dostosowana do oczekiwań danej strony.

Autor: Adrianna Janicka