09 grudnia 2021

Nowa ustawa deweloperska – do jakich umów i kto musi ją stosować

> nowa ustawa deweloperska

W poprzednim artykule opisaliśmy przepisy przejściowe, wyjaśniliśmy od kiedy nowa ustawa deweloperska wchodzi w życie i w jakich sytuacjach możliwe będzie dokończenie przedsięwzięć deweloperskich na dotychczasowych przepisach.  W dzisiejszym wpisie omówimy szczegółowo, do jakich umów znajdzie zastosowanie nowa regulacja oraz jakie podmioty będą zobowiązane ją stosować.

 

Dotychczasowa regulacja – przepisy tzw. starej ustawy deweloperskiej

Pierwszą z istotnych zmian wprowadzanych przez nową ustawę deweloperską jest rozszerzenie zakresu przedmiotowego jej stosowania. Oznacza to, że niektóre z zawieranych umów, które dotychczas nie podlegały pod rygor (starej) ustawy deweloperskiej, po wejściu w życie nowej ustawy będą podporządkowane jej przepisom. Aby uwidocznić zmianę, skrótowo przedstawimy zakres regulacji starej ustawy.

 

Przepisy dotychczasowej ustawy deweloperskiej znajdowały zastosowanie jedynie do umów, w których deweloper zobowiązywał się do wybudowania, ustanowienia odrębnej własności lokalu mieszkalnego i przeniesienia na nabywcę własności tego lokalu (lub domu jednorodzinnego). Tym samym, ustawa obejmowała wyłącznie lokale mieszkalne w trakcie budowy (tzn. bez pozwolenia na użytkowanie), natomiast tzw. lokale „gotowe” były już sprzedawane według ogólnych zasad kodeksu cywilnego (najczęściej w modelu: najpierw zawarcie przedwstępnej umowy sprzedaży, a następnie umowy przyrzeczonej).

 

Zakres zastosowania nowej ustawy – jakie umowy zostaną objęte nową regulacją?

Tak jak już wspominaliśmy, nowa ustawa obejmie szerszy krąg umów, w tym umowy przedwstępne i sprzedaży gotowych lokali. Niemniej jednak, nie do wszystkich umów będzie miała zastosowanie w tym samym zakresie. Możemy wyróżnić zastosowanie nowej ustawy w całości lub w części, w zależności od tego, jaka umowa będzie zawierana.

 

Stosowanie nowej ustawy deweloperskiej w całości

Przepisy nowej ustawy deweloperskiej będziemy stosować w całości, gdy przedmiotem umowy będzie zobowiązanie do:

 

  • wybudowania, wyodrębnienia i przeniesienia własności – „klasyczna” umowa deweloperska (zarówno lokale, jak i domy jednorodzinne),
  • wyodrębnienia i przeniesienia własności (lokalu z pozwoleniem na użytkowanie bez księgi wieczystej),
  • przeniesienia własności (lokalu lub domu jednorodzinnego z pozwoleniem na użytkowanie oraz założoną księgą wieczystą),

a także do umów przedwstępnych do wszystkich wyżej wymienionych umów.  

 

Warto zauważyć, że mowa jest wyłącznie o umowie zobowiązującej (czyli takiej, po której zawsze zawierana jest kolejna umowa – przyrzeczona), a więc o „klasycznej” umowie deweloperskiej oraz umowie przedwstępnej lokalu bez księgi wieczystej, jak i lokalu z księgą wieczystą. Ustawodawca założył również stosowanie przepisów ustawy do umów przedwstępnych do tych umów, przy czym w praktyce trudno sobie wyobrazić umowę przedwstępną do umowy deweloperskiej lub „umowę przedwstępną do umowy przedwstępnej”. W tym zakresie przepis będzie zatem najprawdopodobniej martwy.

 

Przepisy nowej ustawy stosuje się w całości także wtedy, gdy wraz z jedną z ww. umów i w ramach tego samego przedsięwzięcia zawierana będzie umowa, której przedmiotem będzie lokal użytkowy (zarówno w trakcie budowy, jak i już wybudowany) bądź ułamkowa część w takim lokalu.

 

Jako lokal użytkowy należy rozumieć lokal inny niż mieszkalny z wyłączeniem lokali przeznaczonych do prowadzenia działalności gospodarczej. Chodzi zatem o lokale w postaci hal garażowych lub komórek lokatorskich (na które dotychczas często zawierano zwykłe umowy przedwstępne w formie pisemnej, a następnie umowy sprzedaży), a nie „klasyczne” lokale usługowe, przeznaczone np. pod działalność sklepu spożywczego (takie lokale nie będą objęte ustawą).

 

Stosowanie nowej ustawy deweloperskiej w części

Przepisy nowej ustawy będziemy natomiast stosować częściowo (tylko niektóre przepisy), jeżeli przedmiotem umowy będzie:

 

  • przeniesienie własności lokalu mieszkalnego lub domu jednorodzinnego,
  • przeniesienie własności lokalu użytkowego albo ułamkowej części lokalu użytkowego, gdy umowa jest zawierana wraz z umową z punktu powyżej.

Są to klasyczne umowy sprzedaży gotowych lokali.

 

W tej sytuacji (stosowania częściowego) trzeba stosować przepisy dotyczące:

 

  • zapewnienia nabywcy możliwości zapoznania się z wymienionymi dokumentami (art. 26 ust. 1 pkt 1-8),
  • przekazania na trwałym nośniku informacji o nieruchomości i przedsięwzięciu inwestycyjnym, posiadaniu zgody banku na bezciężarowe przeniesienie (lub zobowiązaniu do udzielenia takiej zgody) oraz możliwości zapoznania się z dokumentami wymienionymi w 26 (art. 27 ust. 1),
  • formy i treści umowy rezerwacyjnej, opłaty rezerwacyjnej i jej wysokości a także zwrotu jednokrotności opłaty rezerwacyjnej (art. 29-32, art. 34 ust. 1 pkt 1 i 2),
  • obowiązku poprzedzenia przeniesienia praw z umowy odbiorem dokonanym w obecności nabywcy oraz podpisania protokołu, w którym zgłaszane są wady, a także w którym odnotowuje się odmowę odbioru w razie stwierdzenia wady istotnej (art. 41 ust. 1-3).

Kogo dotyczy nowa ustawa deweloperska? Kto musi stosować nową ustawę deweloperską?

 

Deweloper – stosowanie ustawy w całości

Jak z samej potocznej nazwy wynika, obowiązek stosowania przepisów ustawy deweloperskiej dotyczy przede wszystkim deweloperów, czyli przedsiębiorców w rozumieniu art. 431 kodeksu cywilnego, którzy w ramach prowadzonej działalności gospodarczej realizują przedsięwzięcie deweloperskie. Ustawa znajdzie zastosowanie w całości wtedy, gdy drugą stroną umowy jest nabywca, zdefiniowany jako osoba fizyczna, która w celu niezwiązanym bezpośrednio z jej działalnością gospodarczą lub zawodową, zawiera jedną z umów objętych ustawą.

 

Przykład:

Osoba prowadząca działalność fryzjerską zawiera z deweloperem umowę dotyczącą lokalu mieszkalnego. W takiej sytuacji ustawa znajdzie zastosowanie w całości, gdyż nabycie lokalu (nawet na potrzeby prowadzenia w nim zakładu) nie jest bezpośrednio związane z działalnością fryzjerską.

 

Przykład:

Osoba prowadząca działalność w zakresie pośrednictwa lub szeroko pojętego obrotu nieruchomościami zawiera z deweloperem umowę dotyczącą lokalu mieszkalnego. Należy uznać, że taka umowa została zawarta w celu związanym bezpośrednio z jej działalnością gospodarczą. Wobec tego osoba ta nie jest nabywcą w rozumieniu ustawy i jej przepisy nie znajdą tu zastosowania. 

 

Przedsiębiorca inny niż deweloper – stosowanie ustawy w części

Ustawa wprowadza jednak jeszcze jedną ważną zmianę – przepisy znajdą zastosowanie w części także wtedy, gdy stroną umowy będzie przedsiębiorca inny niż deweloper. Stanie się tak w przypadku, gdy:

 

  • po drugiej stronie umowy występuje nabywca (zgodnie z ww. definicją),
  • przedmiotem umowy jest przeniesienie własności lokalu mieszkalnego (lub domu, a także lokalu użytkowego wraz z lokalem mieszkalnym),
  • przedmiot umowy powstał w wyniku realizacji przedsięwzięcia deweloperskiego, a przeniesienie praw z tych umów na nabywcę następuje po raz pierwszy.

Powyższe warunki muszą być spełnione łącznie.

 

Przykład:

Deweloper wybudował i wyodrębnił lokal mieszkalny, a także przeniósł jego własność na rzecz przedsiębiorcy zajmującego się obrotem nieruchomościami. Następnie ten przedsiębiorca zawiera umowę sprzedaży z osobą fizyczną, która dokonuje zakupu na cele mieszkalne, niezwiązane z żadną działalnością gospodarczą. W tej sytuacji do umowy między przedsiębiorcą a nabywcą ustawa znajdzie zastosowanie w części. Częściowe zastosowanie ustawy jest zbieżne z częściowym zastosowaniem w przypadku umów sprzedaży – patrz akapit Stosowanie nowej ustawy deweloperskiej w części.

 

Założeniem ustawodawcy miało być objęcie ustawą transakcji dokonywanych przez tzw. flipperów. Proszę jednak zauważyć, że wskutek nieprecyzyjności przepisów, ustawa może znaleźć zastosowanie do sytuacji, w której np. kancelaria notarialna (jako spółka partnerska) kupiła 5 lat temu lokal od dewelopera, za 3 lata postanowi go sprzedać, a kupującym będzie osoba fizyczna (nabywca w rozumieniu ustawy).

 

W kolejnym wpisie z tej serii poruszymy problematykę umowy rezerwacyjnej, która również została objęta regulacją nowej ustawy deweloperskiej i zyskała definicję ustawową.

 

Autorzy:

Magdalena Komudzińska

Magdalena Mazur

 

komentarze (0)

Kontakt do specjalistów

Jacek Łubecki

Jacek Łubecki

radca prawny

 

 

http://www.norekwspolnicy.pl/kontakt

skontaktuj się

Magdalena Mazur

Magdalena Mazur

radca prawny

 

 

/kontakt

skontaktuj się

 


Czytaj także: nowa ustawa deweloperska

01 grudnia 2021

Nowa ustawa deweloperska – od kiedy należy ją stosować

Nowa ustawa deweloperska wchodzi w życie 1 lipca 2022 roku, ale w pewnych przypadkach możliwe będzie jednak dokończenie przedsięwzięć deweloperskich na starych przepisach. Kto może liczyć na...

komentarze (0)

czytaj więcej