09 grudnia 2021

Nowa ustawa deweloperska – do jakich umów i kto musi ją stosować

> nowa ustawa deweloperska

W poprzednim artykule opisaliśmy przepisy przejściowe, wyjaśniliśmy od kiedy nowa ustawa deweloperska wchodzi w życie i w jakich sytuacjach możliwe będzie dokończenie przedsięwzięć deweloperskich na dotychczasowych przepisach.  W dzisiejszym wpisie omówimy szczegółowo, do jakich umów znajdzie zastosowanie nowa regulacja oraz jakie podmioty będą zobowiązane ją stosować.

 

Dotychczasowa regulacja – przepisy tzw. starej ustawy deweloperskiej

Pierwszą z istotnych zmian wprowadzanych przez nową ustawę deweloperską jest rozszerzenie zakresu przedmiotowego jej stosowania. Oznacza to, że niektóre z zawieranych umów, które dotychczas nie podlegały pod rygor (starej) ustawy deweloperskiej, po wejściu w życie nowej ustawy będą podporządkowane jej przepisom. Aby uwidocznić zmianę, skrótowo przedstawimy zakres regulacji starej ustawy.

 

Przepisy dotychczasowej ustawy deweloperskiej znajdowały zastosowanie jedynie do umów, w których deweloper zobowiązywał się do wybudowania, ustanowienia odrębnej własności lokalu mieszkalnego i przeniesienia na nabywcę własności tego lokalu (lub domu jednorodzinnego). Tym samym, ustawa obejmowała wyłącznie lokale mieszkalne w trakcie budowy (tzn. bez pozwolenia na użytkowanie), natomiast tzw. lokale „gotowe” były już sprzedawane według ogólnych zasad kodeksu cywilnego (najczęściej w modelu: najpierw zawarcie przedwstępnej umowy sprzedaży, a następnie umowy przyrzeczonej).

 

Zakres zastosowania nowej ustawy – jakie umowy zostaną objęte nową regulacją?

Tak jak już wspominaliśmy, nowa ustawa obejmie szerszy krąg umów, w tym umowy przedwstępne i sprzedaży gotowych lokali. Niemniej jednak, nie do wszystkich umów będzie miała zastosowanie w tym samym zakresie. Możemy wyróżnić zastosowanie nowej ustawy w całości lub w części, w zależności od tego, jaka umowa będzie zawierana.

 

Stosowanie nowej ustawy deweloperskiej w całości

Przepisy nowej ustawy deweloperskiej będziemy stosować w całości, gdy przedmiotem umowy będzie zobowiązanie do:

 

  • wybudowania, wyodrębnienia i przeniesienia własności – „klasyczna” umowa deweloperska (zarówno lokale, jak i domy jednorodzinne),
  • wyodrębnienia i przeniesienia własności (lokalu z pozwoleniem na użytkowanie bez księgi wieczystej),
  • przeniesienia własności (lokalu lub domu jednorodzinnego z pozwoleniem na użytkowanie oraz założoną księgą wieczystą),

a także do umów przedwstępnych do wszystkich wyżej wymienionych umów.  

 

Warto zauważyć, że mowa jest wyłącznie o umowie zobowiązującej (czyli takiej, po której zawsze zawierana jest kolejna umowa – przyrzeczona), a więc o „klasycznej” umowie deweloperskiej oraz umowie przedwstępnej lokalu bez księgi wieczystej, jak i lokalu z księgą wieczystą. Ustawodawca założył również stosowanie przepisów ustawy do umów przedwstępnych do tych umów, przy czym w praktyce trudno sobie wyobrazić umowę przedwstępną do umowy deweloperskiej lub „umowę przedwstępną do umowy przedwstępnej”. W tym zakresie przepis będzie zatem najprawdopodobniej martwy.

 

Przepisy nowej ustawy stosuje się w całości także wtedy, gdy wraz z jedną z ww. umów i w ramach tego samego przedsięwzięcia zawierana będzie umowa, której przedmiotem będzie lokal użytkowy (zarówno w trakcie budowy, jak i już wybudowany) bądź ułamkowa część w takim lokalu.

 

Jako lokal użytkowy należy rozumieć lokal inny niż mieszkalny z wyłączeniem lokali przeznaczonych do prowadzenia działalności gospodarczej. Chodzi zatem o lokale w postaci hal garażowych lub komórek lokatorskich (na które dotychczas często zawierano zwykłe umowy przedwstępne w formie pisemnej, a następnie umowy sprzedaży), a nie „klasyczne” lokale usługowe, przeznaczone np. pod działalność sklepu spożywczego (takie lokale nie będą objęte ustawą).

 

Stosowanie nowej ustawy deweloperskiej w części

Przepisy nowej ustawy będziemy natomiast stosować częściowo (tylko niektóre przepisy), jeżeli przedmiotem umowy będzie:

 

  • przeniesienie własności lokalu mieszkalnego lub domu jednorodzinnego,
  • przeniesienie własności lokalu użytkowego albo ułamkowej części lokalu użytkowego, gdy umowa jest zawierana wraz z umową z punktu powyżej.

Są to klasyczne umowy sprzedaży gotowych lokali.

 

W tej sytuacji (stosowania częściowego) trzeba stosować przepisy dotyczące:

 

  • zapewnienia nabywcy możliwości zapoznania się z wymienionymi dokumentami (art. 26 ust. 1 pkt 1-8),
  • przekazania na trwałym nośniku informacji o nieruchomości i przedsięwzięciu inwestycyjnym, posiadaniu zgody banku na bezciężarowe przeniesienie (lub zobowiązaniu do udzielenia takiej zgody) oraz możliwości zapoznania się z dokumentami wymienionymi w 26 (art. 27 ust. 1),
  • formy i treści umowy rezerwacyjnej, opłaty rezerwacyjnej i jej wysokości a także zwrotu jednokrotności opłaty rezerwacyjnej (art. 29-32, art. 34 ust. 1 pkt 1 i 2),
  • obowiązku poprzedzenia przeniesienia praw z umowy odbiorem dokonanym w obecności nabywcy oraz podpisania protokołu, w którym zgłaszane są wady, a także w którym odnotowuje się odmowę odbioru w razie stwierdzenia wady istotnej (art. 41 ust. 1-3).

Jesteś deweloperem? Masz problem z inwestycją?

Napisz lub zadzwoń.

 

 

 

Jacek Łubecki

radca prawny

 

jacek.lubecki@kniw.pl

61 646 84 56

Kancelaria Prawna Norek i Wspólnicy

 

Kogo dotyczy nowa ustawa deweloperska? Kto musi stosować nową ustawę deweloperską?

 

Deweloper – stosowanie ustawy w całości

Jak z samej potocznej nazwy wynika, obowiązek stosowania przepisów ustawy deweloperskiej dotyczy przede wszystkim deweloperów, czyli przedsiębiorców w rozumieniu art. 431 kodeksu cywilnego, którzy w ramach prowadzonej działalności gospodarczej realizują przedsięwzięcie deweloperskie. Ustawa znajdzie zastosowanie w całości wtedy, gdy drugą stroną umowy jest nabywca, zdefiniowany jako osoba fizyczna, która w celu niezwiązanym bezpośrednio z jej działalnością gospodarczą lub zawodową, zawiera jedną z umów objętych ustawą.

 

Przykład:

Osoba prowadząca działalność fryzjerską zawiera z deweloperem umowę dotyczącą lokalu mieszkalnego. W takiej sytuacji ustawa znajdzie zastosowanie w całości, gdyż nabycie lokalu (nawet na potrzeby prowadzenia w nim zakładu) nie jest bezpośrednio związane z działalnością fryzjerską.

 

Przykład:

Osoba prowadząca działalność w zakresie pośrednictwa lub szeroko pojętego obrotu nieruchomościami zawiera z deweloperem umowę dotyczącą lokalu mieszkalnego. Należy uznać, że taka umowa została zawarta w celu związanym bezpośrednio z jej działalnością gospodarczą. Wobec tego osoba ta nie jest nabywcą w rozumieniu ustawy i jej przepisy nie znajdą tu zastosowania. 

 

Przedsiębiorca inny niż deweloper – stosowanie ustawy w części

Ustawa wprowadza jednak jeszcze jedną ważną zmianę – przepisy znajdą zastosowanie w części także wtedy, gdy stroną umowy będzie przedsiębiorca inny niż deweloper. Stanie się tak w przypadku, gdy:

 

  • po drugiej stronie umowy występuje nabywca (zgodnie z ww. definicją),
  • przedmiotem umowy jest przeniesienie własności lokalu mieszkalnego (lub domu, a także lokalu użytkowego wraz z lokalem mieszkalnym),
  • przedmiot umowy powstał w wyniku realizacji przedsięwzięcia deweloperskiego, a przeniesienie praw z tych umów na nabywcę następuje po raz pierwszy.

Powyższe warunki muszą być spełnione łącznie.

 

Przykład:

Deweloper wybudował i wyodrębnił lokal mieszkalny, a także przeniósł jego własność na rzecz przedsiębiorcy zajmującego się obrotem nieruchomościami. Następnie ten przedsiębiorca zawiera umowę sprzedaży z osobą fizyczną, która dokonuje zakupu na cele mieszkalne, niezwiązane z żadną działalnością gospodarczą. W tej sytuacji do umowy między przedsiębiorcą a nabywcą ustawa znajdzie zastosowanie w części. Częściowe zastosowanie ustawy jest zbieżne z częściowym zastosowaniem w przypadku umów sprzedaży – patrz akapit Stosowanie nowej ustawy deweloperskiej w części.

 

Założeniem ustawodawcy miało być objęcie ustawą transakcji dokonywanych przez tzw. flipperów. Proszę jednak zauważyć, że wskutek nieprecyzyjności przepisów, ustawa może znaleźć zastosowanie do sytuacji, w której np. kancelaria notarialna (jako spółka partnerska) kupiła 5 lat temu lokal od dewelopera, za 3 lata postanowi go sprzedać, a kupującym będzie osoba fizyczna (nabywca w rozumieniu ustawy).

 

W kolejnym wpisie z tej serii poruszymy problematykę umowy rezerwacyjnej, która również została objęta regulacją nowej ustawy deweloperskiej i zyskała definicję ustawową.

 

Autorzy:

Magdalena Komudzińska

Magdalena Mazur

 

komentarze (0)

Kontakt do specjalistów

Jacek Łubecki

Jacek Łubecki

radca prawny

 

 

http://www.norekwspolnicy.pl/kontakt

skontaktuj się

Magdalena Mazur

Magdalena Mazur

radca prawny

 

 

/kontakt

skontaktuj się

 


Czytaj także: nowa ustawa deweloperska

12 lipca 2022

Nowa ustawa deweloperska – Deweloperski Fundusz Gwarancyjny

Deweloperski Fundusz Gwarancyjny (dalej jako „DFG”) to całkowicie nowa instytucja, nieznana dotychczas obowiązującej ustawie deweloperskiej. DFG wzorowany jest na innych,...

komentarze (0)

czytaj więcej

01 lipca 2022

Prospekt informacyjny w nowej ustawie deweloperskiej

Prospekt informacyjny to zestawienie danych, które deweloper już na gruncie starej ustawy miał obowiązek doręczyć osobie zainteresowanej zawarciem umowy deweloperskiej. Do tej pory prospekt...

komentarze (0)

czytaj więcej