12 czerwca 2019

Czy dojazd do nieruchomości i dostęp do drogi publicznej to to samo?

> dostęp do drogi publicznej > służebność

Analiza dostępu do drogi publicznej stanowi jeden z elementów (czasami najważniejszych) audytu stanu prawnego nieruchomości. Ma on istotne znaczenie niezależnie od skali planowanej transakcji – zakupu działki budowlanej pod budowę domu jednorodzinnego, mieszkania w budynku wielorodzinnym, czy dużej powierzchni gruntu pod budowę hal magazynowych lub zakładu produkcyjnego. Brak dostępu do drogi publicznej może nieść za sobą negatywne konsekwencje, a w skrajnych przypadkach przekreślić planowaną inwestycję – dlatego też warto na to zagadnienie zwrócić szczególną uwagę.

 

Droga publiczna – czyli jaka?

Zgodnie z ustawą o drogach publicznych, drogą publiczną jest droga zaliczona na podstawie tej ustawy do jednej z kategorii dróg (krajowej, wojewódzkiej, powiatowej, gminnej), z której może korzystać każdy, zgodnie z jej przeznaczeniem, z ograniczeniami i wyjątkami określonymi w obowiązujących przepisach. Kluczowa jest kwestia powszechnego dostępu do takiej drogi – droga taka nie stanowi bowiem własności podmiotów prywatnych, zatem każdy może, bez konieczności uzyskiwania zgody bądź uiszczania opłat, wykorzystywać taką drogę w ruchu pieszym bądź samochodowym.

 

Z drugiej strony, nie każda powszechnie używana droga, nawet stanowiąca element publicznego układu komunikacyjnego, jest jednocześnie drogą publiczną. Fakt utwardzenia drogi (np. kostką brukową) bądź istnienie nawierzchni asfaltowej nie jest także jednoznaczny z posiadaniem przez nią statusu drogi publicznej.

 

Wszystkie drogi publiczne podlegają ewidencji przez odpowiedni organ. W zależności od rodzaju drogi ewidencję prowadzi właściwy wójt (drogi gminne), zarząd powiatu (drogi powiatowe), zarząd województwa (wojewódzkie), Generalny Dyrektor Dróg Krajowych i Autostrad (drogi krajowe). Weryfikacja statusu drogi jest stosunkowo prosta – informacje tę można uzyskać telefonicznie we właściwej jednostce bądź na piśmie, w odpowiedzi na złożony wniosek o udzielenie informacji. Droga uzyskania informacji (pisemna/telefoniczna) zależy od wewnętrznej praktyki danej jednostki. Jednakże na potrzeby przeprowadzenia transakcji nabycia nieruchomości rekomenduje się uzyskiwanie stosownych zaświadczeń na piśmie.

 

Sposoby uzyskania dostępu do drogi publicznej

Najprostszą i budzącą najmniej wątpliwości jest sytuacja, w której dana nieruchomość bezpośrednio sąsiaduje z działką drogową, której status został potwierdzony w zaświadczeniu. Co jednak w sytuacji, gdy okaże się, że faktyczna droga nie stanowi drogi publicznej bądź działka nie graniczy z jakąkolwiek drogą?

 

Takie sytuacje mają często miejsce w odniesieniu do terenów, na których dopiero rozwija się zabudowa, czy to mieszkaniowa czy o charakterze przemysłowym. Czasami zdarza się również, że jest to wynik zaszłości – obecny właściciel, a często także jego poprzednicy prawni od kilkudziesięciu lat korzystają z drogi, która faktycznie nie jest ani drogą publiczną ani ich własnością, bądź jest wynikiem wielokrotnych podziałów nieruchomości, w rezultacie których bezpośredni dostęp do drogi publicznej zostaje utracony.

 

Służebność

Najpowszechniejszym sposobem na uzyskanie dostępu do drogi publicznej jest ustanowienie ograniczonego prawa rzeczowego w postaci służebności gruntowej (lub służebności drogi koniecznej). Służebność gruntowa może zostać ustanowiona w drodze umowy, orzeczenia sądowego lub zasiedzenia. W pierwszym przypadku dochodzi do zawarcia umowy (w formie aktu notarialnego) pomiędzy właścicielem nieruchomości niemającej dostępu do drogi publicznej (nieruchomość władnąca) a właścicielem nieruchomości sąsiedniej posiadającej taki dostęp (nieruchomość obciążona). W jej ramach właściciel nieruchomości obciążonej wyraża zgodę na korzystanie z określonej części jego nieruchomości na potrzeby przechodu i przejazdu. W zamian za udostępnienie nieruchomości właściciel nieruchomości władnącej może zobowiązać się do zapłaty określonego wynagrodzenia – jednorazowo lub okresowo (miesięcznie), jednak nie jest to warunek konieczny.

 

Istotną przewagą ustanowienia służebności gruntowej nad innymi formami uzyskania dostępu do drogi publicznej jest stosunkowa trwałość tego rozwiązania oraz fakt, że raz ustanowiona służebność wiąże każdorazowego właściciela zarówno nieruchomości władnącej i obciążonej. Oznacza to, że zarówno w przypadku zmiany właściciela nieruchomości władnącej lub obciążonej (zbycie, śmierć), uprawnienie do korzystania z cudzej nieruchomości nadal istnieje. Co więcej, okoliczność ustanowienia służebności może zostać, a wręcz powinna zostać ujawniona w dziale III księgi wieczystej nieruchomości obciążonej i lustrzanie w dziale I-Sp nieruchomości władnącej.

 

Umowa

Innym rozwiązaniem, również bazującym na umowie właścicieli dwóch różnych nieruchomości jest zawarcie umowy o korzystanie z nieruchomości mającej dostęp do drogi publicznej. W ramach takiej umowy strony mogą uregulować zasady korzystania z drogi oraz wynagrodzenie z tego tytułu. Ważne w tym przypadku jest odpowiednie ukształtowanie uprawnień do korzystania z drogi, tak by mógł się nią poruszać nie tylko właściciel nieruchomości (strona zawartej umowy), ale także jego domownicy, goście czy najemcy itd. W stosunku do ustanowienia służebności gruntowej jest to rozwiązanie znacznie mniej trwałe. Umowa ta wiąże tylko jej strony, więc jej postanowienia nie znajdą zastosowania w przypadku zmiany właścicieli którejkolwiek z nieruchomości.

 

Udział w nierichomości drogowej

Trzecim wariantem jest nabycie udziału w nieruchomości mającej dostęp do drogi publicznej. Jest to drugie po ustanowieniu służebności gruntowej najpopularniejsze rozwiązanie, zwłaszcza w przypadku budowy nowych osiedli mieszkaniowych realizowanych przez deweloperów (zabudowa szeregowa lub domy jednorodzinne). W takich sytuacjach oprócz prawa własności domu sprzedawany jest udział w nieruchomości drogowej, w konsekwencji czego wszyscy właściciele domów na nowo wybudowanym osiedlu stają się współwłaścicielami tej nieruchomości drogowej. W związku z tym ciąży na nich obowiązek utrzymania drogi – odśnieżanie, naprawa itd., co stanowi zdecydowaną wadę tego rozwiązania. Idealnym i często zakładanym przez deweloperów rozwiązaniem jest przejęcie działek drogowych przez np. gminę i włączenie tych dróg do zasobu dróg gminnych. Trudno jednak uzyskać pewność, kiedy dojdzie do takiego przejęcia. Praktyka pokazuje, że czasem proces ten odwleka się znacznie w czasie. W związku z tym warto zwrócić większą uwagę na tę kwestię, zarówno z perspektywy nabywcy nieruchomości jak i dewelopera.

 

Konsekwencje braku dostępu do drogi publicznej

 

Uzyskanie pozwolenia na budowę oraz decyzji WZ

Najdonioślejszym skutkiem, w przypadku nabycia nieruchomości niemającej dostępu do drogi publicznej, na której planujemy budowę domu, hali lub fabryki jest brak możliwości uzyskania decyzji pozwolenia na budowę. Wymóg posiadania dostępu do drogi publicznej przez nieruchomość przewidują przepisy prawa budowlanego (art. 5 ust. 1 pkt 9 p.b.). Dostęp ten musi być faktyczny jak i prawny. Co więcej, dostęp do drogi publicznej ma istotne znaczenie w sytuacji, gdy dana działka nie została objęta miejscowym planem zagospodarowania przestrzeni i kiedy przed rozpoczęciem procedury uzyskania pozwolenia na budowę konieczne jest uzyskanie decyzji WZ. Zgodnie z art. 61 ust. 1 pkt. 2 ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym uzyskanie decyzji o warunkach zabudowy jest możliwe w przypadku łącznego spełnienia wskazanych w tym przepisie przesłanek, wśród których wymienia się właśnie dostęp do drogi publicznej. Oznacza to, że brak prawnego dostępu do drogi publicznej uniemożliwia nie tylko samo uzyskanie decyzji WZ, ale w dalszej kolejności uzyskania pozwolenia na budowę, a tym samym znacząco utrudni realizację planowanej inwestycji.

 

„Pusta” służebność"

Nie zawsze ujawnienie służebności w księdze wieczystej oznacza, że nieruchomość posiada dostęp do drogi publicznej. Zdarza się bowiem, że treść ujawnionej w księdze wieczystej służebności sugeruje, że z jej wykorzystaniem dostęp ten został zapewniony. Tego typu wpisy brzmią na przykład: „każdoczesnemu właścicielowi niniejszej nieruchomości przysługuje nieodpłatna i na czas nieokreślony służebność gruntowa polegająca na prawie swobodnego przejazdu i przechodu przez nieruchomość obciążoną celem zapewnienia dostępu do drogi publicznej oraz na prawie przeprowadzenia przez tę nieruchomość wszelkich mediów (…)”. Jednakże może się okazać, że ta konkretna służebność nie daje tego dostępu – jest to jedno z ogniw w tzw. łańcuszku służebności, w którym brakuje jednak jego dalszej części, bowiem nieruchomość obciążona nie ma również dostępu do drogi publicznej (graniczy z inną nieruchomością nie drogową lub z drogą niebędącą jednocześnie drogą publiczną).

 

Podział nieruchomości władnącej

Inny problem związany z istniejącymi służebnościami gruntowymi może powstać w związku z wielokrotnym podziałem nieruchomości władnącej i obciążonej. Sytuacja taka może mieć miejsce wówczas, gdy inwestycja obejmująca budowę kilku domów (np. zabudowa szeregowa) jest realizowana na jednej nieruchomości (ujętej w jednej księdze wieczystej), która dostęp do drogi publicznej uzyskała przez ustanowienie służebności gruntowej. Następnie, w związku z zakończeniem inwestycji dochodzi do wyodrębnienia własności poszczególnych działek wraz z domami i ich przeniesienie na nowych właścicieli. Wówczas, co do zasady, służebność utrzymuje się w mocy na nieruchomościach powstałych przez podział. Powinna więc zostać ona ujawniona w dziale I-Sp księgi wieczystej prowadzonej dla nowej wyodrębnionej nieruchomości. Analogiczne regulacje istnieją w odniesieniu do podziału nieruchomości obciążonej. Ponadto, zgodnie z § 93 ust. 2 rozporządzenia Ministra Sprawiedliwości z dnia 15 lutego 2016 roku w sprawie zakładania i prowadzenia ksiąg wieczystych w systemie teleinformatycznym w przypadku założenia nowej księgi wieczystej dla części obciążonej nieruchomości bądź przeniesienia części obciążonej nieruchomości do innej księgi wieczystej sąd z urzędu przenosi do współobciążenia wszystkie prawa, roszczenia, inne ciężary lub ograniczenia ciążące na nieruchomości, więc zasadniczo ujawnienie tych wpisów w nowej księdze wieczystej powinno nastąpić bez ingerencji jej właściciela. Niestety doświadczenie pokazuje, że częste są sytuacje, w których w toku podziałów i tworzenia nowych ksiąg wieczystych dla wyodrębnionych nieruchomości, wpisy służebności „giną”. Konsekwencją tego jest konieczność podejmowania dodatkowych czynności przez właściciela nieruchomości, mających doprowadzić do ujawnienia odpowiednich wpisów w dziale I-Sp lub III księgi wieczystej.  Jak już wskazano wcześniej, wykazanie przed właściwym organem, że dostęp do drogi publicznej istnieje ma kluczowe znaczenie w procedurze np. uzyskania pozwolenia na budowę.

 

Użyteczność posiadanego dostępu do drogi publicznej

Należy mieć również na uwadze, że nie zawsze dysponowanie dostępem do drogi publicznej rozwiązuje kwestie dotarcia do nieruchomości. W pierwszej kolejności należy dysponować zjazdem z drogi publicznej. Konieczne jest zatem zweryfikowanie czy dana nieruchomość posiada taki zjazd lub czy wybudowanie takiego zjazdu jest w danym przypadku możliwe. Inną kwestią, nie mniej istotną jest to, czy droga, przez którą zapewniony jest dostęp do drogi publicznej pozwala na zamierzone korzystanie z nieruchomości – chodzi o to jakie pojazdy mogą korzystać z danej drogi, czy występują ograniczenia masy bądź wysokości pojazdów. Ograniczenia w tym zakresie mogą nie tylko stanowić istotny problem na etapie realizacji planowanej inwestycji, ale także uniemożliwić późniejsze korzystanie z nieruchomości. Istotę problemu obrazuje sytuacja nieruchomości, która jest zlokalizowana przy uczęszczanej drodze, wzdłuż której znajdują różne przedsiębiorstwa produkcyjne i usługowe. Nieruchomość ta nie ma jednak bezpośredniego zjazdu z drogi publicznej, a jego wybudowanie nie jest możliwe (np. z uwagi na bliską lokalizację skrzyżowania). Okazuje się, że istnieje inna droga, która posiada status drogi publicznej, zapewniająca dojazd do nieruchomości od innej strony. Choć wydaje się, że w takiej sytuacji problem jest rozwiązany, to jednak jest tak tylko z pozoru. Istniejąca droga publiczna nie tylko jest drogą bardzo wąską, ale także istnieją na niej ograniczenia w zakresie wagi pojazdów, które mogą się nią poruszać (droga biegnie przez osiedle domków jednorodzinnych). Planowany na kupionej nieruchomości duży zakład produkcyjno-usługowy, dla którego kluczowe są transporty samochodami ciężarowymi, w konsekwencji nie mógłby funkcjonować. Chociaż lokalizacja jest bardzo atrakcyjna i kusząca dla potencjalnego inwestora, a gołym okiem widać tylko same jej zalety, po bliższym przyjrzeniu jest ona dla niego bezużyteczna, a jej zakup bez dokonania rzetelnego badania stanu prawnego może być co najmniej nietrafioną inwestycją. Jest to typowa sytuacja, w której sam fakt istnienia dostępu do drogi publicznej nie przesądza o możliwości realizacji inwestycji.

 

Jak pokazują powyżej opisane sytuacje, kwestia dostępu do drogi publicznej powinna zostać rzetelnie zbadana, nie tylko na zasadzie stwierdzenia dysponowania tym dostępem, ale również pod kątem jego użyteczności. Takie podejście znacząco zwiększa szanse powodzenia planowanej transakcji.

komentarze (0)

Olga Sawastian-Lipska

Kontakt do specjalisty

Olga Sawastian-Lipska

aplikant radcowski

 

http://www.norekwspolnicy.pl/zespol/czlonkowie-zespolu/olga-lipska

skontaktuj się