Termin wejścia w życie nowej ustawy deweloperskiej przewidziany na 1 lipca 2022 r. zbliża się wielkimi krokami. W ostatnim czasie można było zaobserwować wzmożenie działań legislacyjnych związanych z ustawą, dzięki czemu deweloperzy i nabywcy nareszcie poznali proponowaną wysokość składki na Deweloperski Fundusz Gwarancyjny. Ponadto, w związku z coraz trudniejszą sytuacją ekonomiczną, wysoką inflacją, stale podnoszonymi stopami procentowymi oraz agresją Rosji na Ukrainę, pojawił się także projekt zmiany terminu wejścia w życie nowej ustawy deweloperskiej.

Wysokość składki na Deweloperski Fundusz Gwarancyjny

Nowa ustawa deweloperska wprowadza Deweloperski Fundusz Gwarancyjny (dalej jako „DFG”), który ma zapewnić ochronę środków wpłacanych przez nabywców na mieszkaniowe rachunki powiernicze (dalej jako „MRP”) na wypadek upadłości dewelopera lub banku prowadzącego MRP.

Artykuł 49 ust. 7 ustawy przewiduje maksymalną wysokość stawki procentowej, według której wylicza się wysokość składki na DFG, która wynosi:

1. 1% - w przypadku otwartego mieszkaniowego rachunku powierniczego albo
2. 0,1% - w przypadku zamkniętego mieszkaniowego rachunku powierniczego.

Wysokość stawki ustala w drodze rozporządzenia minister właściwy do spraw budownictwa, planowania i zagospodarowania przestrzennego oraz mieszkalnictwa w porozumieniu z ministrem właściwym do spraw instytucji finansowych, po zasięgnięciu opinii Ubezpieczeniowego Funduszu Gwarancyjnego oraz Prezesa Urzędu Ochrony Konkurencji i Konsumentów.

W dniu 4 kwietnia 2022 r. pojawił się projekt rozporządzenia Ministra Rozwoju i Technologii, w którym ustalono następujące stawki procentowe:

1. 0,45% - w przypadku otwartego mieszkaniowego rachunku powierniczego,
2. 0,1% - w przypadku zamkniętego mieszkaniowego rachunku powierniczego.

W uzasadnieniu projektu podkreślano, że nowa regulacja ma zapewnić nabywcom szeroką ochronę przed utratą środków w przypadku niepowodzenia inwestycji realizowanej przez dewelopera. Ukształtowanie wysokości składek na różnym poziomie jest związane ze zróżnicowaniem ryzyka, które ponosi nabywca w zależności od tego, czy wpłaca on środki na otwarty czy zamknięty MRP.

W ocenie skutków regulacji wskazano, że przy ustalaniu wysokości stawki procentowej wzięto pod uwagę nie tylko ochronę interesów konsumentów, ale również stanowisko deweloperów. Wpływ na wysokość stawki miały mieć także „czynniki rynkowe, wnioski z analizy sytuacji w branży nieruchomości i kondycji rynku deweloperskiego”.

Na zlecenie Ministerstwa Rozwoju i Technologii zostało przeprowadzane badanie dotyczące wartości sprzedaży rynku deweloperskiego w Polsce w ubiegłych oraz nadchodzących latach. Uzyskane wyniki skorygowano o wartość lokali użytkowych sprzedawanych razem z mieszkaniami, odjęto także wartość tych transakcji, które nie podlegają ochronie na podstawie ustawy deweloperskiej. Podstawą do obliczenia wysokości stawek stały się zatem wyliczenia, zgodnie z którymi wartość transakcji objętych ustawą deweloperską wynosiły ok. 30 mld złotych w 2021 roku, a w 2022 wyniosą ok. 33 mld złotych.

W ocenie skutków regulacji przyjęto, że w najbliższych latach powinna utrzymać się niska liczba upadłości wśród deweloperów. Jednocześnie podkreśla się, że panujące obecnie okoliczności takie jak wysoka inflacja i rosnące stopy procentowe, a także destabilizacja związana z wojną na Ukrainie może negatywnie wpłynąć na sytuację podmiotów na rynku deweloperskim.  

Wyliczając potencjalne wydatki DFG wzięto pod uwagę wydatki związane z:

• upadłością lub restrukturyzacją deweloperów,
• odstąpieniem nabywcy od umowy,
• upadłością banku prowadzącego MRP,
• kosztami obsługi DFG.

Projekt rozporządzenia został przesłany do konsultacji z wyznaczeniem 14-dniowego terminu na zgłaszanie uwag. Rozporządzenie ma wejść w życie z dniem 1 lipca 2022 roku.

Jesteś deweloperem? Masz problem z inwestycją?

Napisz lub zadzwoń.

 

 

 

Jacek Łubecki

radca prawny

 

jacek.lubecki@kniw.pl

61 646 84 56

Projekt zmiany terminu wejścia w życie nowej ustawy deweloperskiej

W dniu 11 kwietnia 2022 r. do Sejmu RP wpłynął poselski projekt ustawy o zmianie nowej ustawy deweloperskiej. W projekcie zaproponowano przesunięcie terminu wejścia w życie ustawy o kolejne 12 miesięcy, to jest na dzień 1 lipca 2023 roku.

Autorzy uzasadniają, że choć celem nowej ustawy deweloperskiej jest zapewnienie szerszej ochrony nabywcom, to realnym skutkiem będzie wzrost ceny mieszkań, który zdecydowanie nie leży w interesie nabywców. Przewiduje się, że wprowadzenie składki na DFG będzie skutkować wzrostem cen mieszkań o ok. 3-5%. W świetle obecnych warunków gospodarczych i ekonomicznych, to jest wysokiego wskaźnika inflacji, rosnących stóp procentowych oraz już wysokich cen nieruchomości, dalszy wzrost cen może pozbawić części potencjalnych nabywców możliwości zakupu własnego mieszkania.   

Autorzy projektu podkreślają, że do upadłości deweloperów w ostatnich latach dochodziło niezwykle rzadko, w związku z czym obciążenie wynikające z ustawy będzie nieproporcjonalne do realnych zagrożeń.

W uzasadnieniu zwrócono także uwagę na niedobór lokali na wynajem na polskim rynku mieszkaniowym. Sytuacja ta jest spowodowana między innymi wybuchem wojny w Ukrainie, co wiąże się ze znaczną liczbą uchodźców z Ukrainy uciekających przed wojną i poszukujących schronienia w Polsce. Wobec tego wzrosły także ceny najmu.

Sytuacja mieszkaniowa jest zatem niezwykle trudna: zarówno najem jak i zakup mieszkania wiążą się z ogromnym wydatkiem, na który wiele osób zwyczajnie nie będzie stać. Wobec tego konieczne jest zapewnienie odpowiedniej podaży na rynku mieszkań oraz ograniczenie wszelkich czynników, które mogą wpłynąć na wzrost cen mieszkań. Z tego względu zdaniem projektodawców konieczne jest przesunięcie wejścia w życie nowej ustawy deweloperskiej w celu ustabilizowania sytuacji na rynku mieszkaniowym.

Projekt ustawy został skierowany do konsultacji z licznymi podmiotami, a w dniu 27 kwietnia 2022 r. zwrócono się do przedstawiciela wnioskodawców o uzupełnienie uzasadnienia. Wydaje się jednak, że szanse na zmianę terminu wejścia w życie nowej ustawy deweloperskiej nie są zbyt duże. Do projektu negatywnie odnoszą się UOKiK oraz Ministerstwo Technologii i Rozwoju twierdząc, że wejście w życie ustawy powinno nastąpić w zaplanowanym terminie, ze względu na konieczność zapewnienia nabywcom należytej ochrony. 

Autorka: Magdalena Komudzińska