Umowa najmu instytucjonalnego to obok najmu okazjonalnego drugi rodzaj umowy najmu uregulowany w ustawie o ochronie praw lokatorów, mieszkaniowym zasobie gminy i o zmianie Kodeksu cywilnego. Nowa regulacja, wprowadzona do naszego porządku prawnego z dniem 11 września 2017 roku, ma ułatwić procedurę eksmisji, która obecnie sprawia wiele praktycznych problemów. Ze zmianami powinni zapoznać się w szczególności wynajmujący, którzy na co dzień zmagają się z trudnościami towarzyszącymi eksmisji, jak i osoby planujące wynajęcie lokalu, którym zależy na maksymalnej ochronie swoich praw.

W Kodeksie cywilnym uregulowana została m.in. umowa najmu lokalu mieszkalnego. Nie jest to jednak całość regulacji prawnej tego rodzaju umowy. W ustawie z dnia 21 czerwca 2001 r. o ochronie praw lokatorów, mieszkaniowym zasobie gminy oraz zmianie Kodeksu cywilnego znajdujemy bowiem takie kategorie umów najmu lokalu mieszkalnego, które różnią się swą treścią od postanowień zawartych w Kodeksie cywilnym. Jedną z nich jest umowa najmu okazjonalnego lokalu, drugą zaś umowa najmu instytucjonalnego.

Umowa najmu instytucjonalnego lokalu stanowi istotny wyłom w zakresie ochrony praw lokatorów. W szczególny sposób chroni ona bowiem interesy osób wynajmujących lokale. Ekonomiczny sens tej nowej kategorii umowy najmu na pierwszy rzut (niewprawionego) oka wydaje się być podobny do tego, który przyświecał wprowadzeniu do systemu prawnego umowy najmu okazjonalnego – umożliwia bowiem eksmitowanie niewywiązującego się ze swych obowiązków najemcy bez konieczności przeprowadzania długotrwałej i skomplikowanej procedury eksmisyjnej.

Umowę najmu instytucjonalnego zawiera się na czas oznaczony, w formie pisemnej pod rygorem nieważności. W przypadku umowy najmu instytucjonalnego, inaczej niż w przypadku najmu okazjonalnego, nie ma ograniczenia co do górnej granicy długości okresu najmu lokalu (przypomnijmy, że w umowie najmu okazjonalnego granica ta wynosi 10 lat). Ustawodawca, chcąc chronić wynajmującego przed negatywnymi konsekwencjami tej regulacji, wyłączył zastosowanie art. 661 § 1 kc., który mówi o tym, że w przypadku najmu zawartego na czas dłuższy niż lat 10, po upływie tego terminu najem uznaje się za zawarty na czas nieoznaczony. Oznacza to, że umowa najmu instytucjonalnego zawarta na przykład na lat 15, nadal pozostanie umową zawartą na czas określony i nie przekształci się w umowę na czas nieokreślony. Odmienności w zakresie najmu instytucjonalnego i okazjonalnego zarysowują się także na płaszczyźnie samej osoby wynajmującego. W przypadku najmu instytucjonalnego, wynajmującym może być bowiem osoba fizyczna, prawna, a także jednostka organizacyjna nie mająca osobowości prawnej w rozumieniu art. 33 (1) kc. (czyli na przykład spółka osobowa). Ustawa stawia jednak wymóg prowadzenia przez wspomniane podmioty działalności gospodarczej w zakresie wynajmowania lokali.

Kluczowym załącznikiem do zawieranej między stronami umowy najmu instytucjonalnego jest oświadczenie sporządzone w formie aktu notarialnego, w którym najemca poddaje się egzekucji oraz zobowiązuje się do opróżnienia i wydania lokalu w terminie wskazanym w żądaniu opróżnienia lokalu sporządzonym przez wynajmującego. Szczególny charakter prawny tej kategorii umowy najmu uwidacznia się bowiem właśnie w razie trudności związanych z dobrowolnym opuszczeniem lokalu przez najemcę. Jeżeli po wygaśnięciu lub rozwiązaniu umowy, uciążliwy lokator nie chce (lub z różnych przyczyn nie może) opuścić zajmowanego lokum, to po uprzednim wystosowaniu pisemnego żądania opuszczenia lokalu (z podpisem poświadczonym urzędowo) możliwe jest wystąpienie przez wynajmującego do sądu z wnioskiem o nadanie klauzuli wykonalności wspomnianemu powyżej aktowi notarialnemu, po uzyskaniu której powstanie możliwość wystąpienia do właściwego komornika z wnioskiem o przeprowadzenie czynności egzekucyjnych (eksmisja).

Minimalny termin, który może wskazać wynajmujący w żądaniu opróżnienia lokalu w przypadku najmu instytucjonalnego wynosi 14 dni. Takie rozwiązanie zapewne zostało podyktowane tym, iż najemca, zawierając umowę najmu, nie jest zobowiązany do wskazania lokalu zastępczego na wypadek wykonania egzekucji obowiązku opróżnienia lokalu. Ciąży na nim jednak obowiązek złożenia oświadczenia, w którym przyjmuje do wiadomości, że w razie konieczności wykonania zobowiązania, prawo do lokalu ani pomieszczenia socjalnego mu nie przysługuje. Tym samym, w obliczu rychłej eksmisji, ma on dłuższy, nie siedmiodniowy (jak w przypadku najmu okazjonalnego), a czternastodniowy termin na znalezienie nowego, choćby tymczasowego lokum.

Polska jest krajem, w którym restrykcje związane z możliwością (a raczej - brakiem możliwości) eksmisji najemcy z zajmowanego lokalu mieszkalnego są największe. W konsekwencji, trudności, jakich doznają właściciele wynajmowanych lokali, związane z „pozbyciem się” nieuczciwego mieszkańca, mają swoje odbicie w proponowanej cenie czynszu, która musi opisywane tutaj ryzyko uwzględniać. To z kolei znajduje bezpośrednie przełożenie na windowanie ogólnych stawek najmu mieszkań w poszczególnych miastach. Proponowane zmiany mają powyższe ryzyko zmniejszyć, a w konsekwencji doprowadzić do obniżenia czynszów wynajmowanych lokali. Docelowo, zmiany te mają także doprowadzić do migracji z biedniejszych regionów kraju do prężnie rozwijających się miast.

Czas pokaże, czy założenia te zostaną w praktyce zrealizowane. Niewątpliwie, do najważniejszych zalet nowo wprowadzonej kategorii umowy najmu, należy zaliczyć brak obowiązku wskazywania przez najemcę pomieszczenia zastępczego - na wypadek rozwiązania umowy najmu oraz eksmisji. Ponadto, na szczególną uwagę zasługuje ustalona, niska opłata notarialna, która najpewniej zachęci zapobiegawczych wynajmujących do posłużenia się tą kategorią umowy. Należy pamiętać, że możliwość skutecznego dochodzenia opróżnienia lokalu mieszkalnego, po uprzednim uzyskaniu klauzuli wykonalności, wymaga złożenia przez najemcę oświadczenia w formie aktu notarialnego, w którym zobowiązuje się on do opróżnienia i wydania lokalu w terminie wskazanym w żądaniu opróżnienia lokalu. Bez tego, skorzystanie z uproszczonej procedury eksmisyjnej nie będzie bowiem możliwe.

Autor:

Katarzyna Janiak

Jacek Łubecki